Рынок аренды: Эксперты не ожидают резкого всплеска ставок осенью

На модерации Отложенный Сценарий, по которому осенью развивается ситуация на рынке аренды, хорошо известен всем потенциальным квартиросъемщикам. После окончания периода отпусков спрос на столичное жилье растет в геометрической прогрессии и подогревается за счет самых разных категорий мигрантов -- новых студентов, гастарбайтеров, иногородних россиян. За квартирами эконом- и бизнес-класса объявляется настоящая охота, предложения уходят с рынка буквально за считанные часы. Согласно исследованиям различных специалистов рынка недвижимости, только за прошлый год арендные ставки выросли на 20--35%, немалую роль в этом сыграли резкие сезонные колебания спроса. Однако в этом году арендаторов ждет приятный сюрприз.

Аналитики консалтинговых компаний зафиксировали снижение темпов роста арендных ставок на московские квартиры. По оценке управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, в 2007 году цены на квартиры бизнес- и элитного класса вырастут на 10--15%. По его мнению, такая ситуация связана со снижением общего роста цен на рынке продаж. «Вопрос выставления цены за аренду стал более продуманным. Арендодатели хотят избежать распространенной ситуации, когда объект недвижимости выставляется на рынок по высокой цене, срок экспозиции значительно увеличивается, клиента нет, и через какое-то время приходится снижать арендную плату», -- говорит г-н Ковалев.

По данным компании «МИЭЛЬ -- Аренда», средняя стоимость найма однокомнатных квартир бизнес-класса составляет 1279 долл. в месяц, двухкомнатных -- 2135 долл., трехкомнатных -- 3900 долл., а многокомнатных -- 10 143 долл. В свою очередь, руководитель отдела аренды компании «МИАН -- агентство недвижимости» Наталья Сивко утверждает, что средние арендные ставки в сегменте бизнес-класса в среднем чуть более 1800 долл. «Что касается элитных квартир, то здесь разброс цен большой: от 3500 долл. до 18 000 долл. в месяц», -- говорит она.

Однако есть и очень дорогие квартиры, цены на них растут вне зависимости от общей ситуации на рынке. Так, согласно исследованию компании Blackwood, уровень максимальной арендной платы в первом полугодии 2007 года повысился с 35 до 50 тыс. долл. в месяц. Такие квартиры располагаются, как и раньше, в наиболее популярных и дорогих районах города -- на Чистых прудах и Остоженке, все более востребованным становится и район Замоскворечья.

Жилье эконом-класса, как и недвижимость самой дорогой категории, в меньшей степени подвержено общим тенденциям рынка. Высокий спрос на дешевые квартиры есть в любое время года. Согласно аналитике компании МИАН, на сегодняшний день три четверти сдаваемых в аренду квартир -- объекты эконом-класса, но востребованность жилья этой категории по-прежнему значительно превышает предложение.

Замдиректора компании «МИЭЛЬ -- Аренда» Мария Жукова утверждает, что с начала года однокомнатные квартиры эконом-класса подорожали на 6,62%, двухкомнатные -- на 9,15%, а трехкомнатные -- более чем на 4%. Таким образом, стоимость найма квартир эконом-класса составила 709 долл. в месяц для однокомнатных квартир, 799 долл. для двухкомнатных и 941 долл. для трехкомнатных. А по оценке руководителя управления аренды квартир компании «ИНКОМ-недвижимость» Галины Киселевой, в этом году цены аренды в этом сегменте поднялись на 5%, но в некоторых случаях 10%. «Но не стоит забывать, что обычно наиболее значительный скачок цен происходит в сентябре-октябре. Подводить какие-то результаты 2007 года до окончания этого периода преждевременно. Тем не менее, по нашим прогнозам, рост цен в 2007 году не превысит 10%», -- говорит г-жа Киселева.

Одним из факторов развития рынка аренды может стать деятельность налоговиков. Как известно, Федеральная налоговая служба недавно даже предупредила, что может воспользоваться услугами участковых и соседей в деле ужесточения контроля за владельцами арендуемых квартир. «Пока заявление (ФНС. -- Ред.) никак не повлияло на рынок, -- комментирует Мария Жукова, -- но вероятность, что эта инициатива повлияет на рост стоимости найма, есть. Вариантов два: люди как не платили налоги, так и не будут их платить либо будут перекладывать налоговое бремя на нанимателя. В этом случае стоимость квартиры может вырасти примерно на 15%. Это позволит получать необходимую сумму с учетом уплаты 13% налога. При сдаче квартиры юридическим лицам часто так и происходит».

Наталья Сивко из компании МИАН, напротив, считает, что повышение цен в меньшей степени зависит от заявлений налоговиков: «Сегодняшние реалии таковы, что доказать факт сдачи квартиры внаем, а, следовательно, дальнейшие попытки ухода от налогов может только платежный документ, подтверждающий передачу денежных средств за жилье. То есть доказать уход от налогов можно только при передаче денег с поличным либо с помощью расписок или иных документов, подтверждающих факт получения средств. Сделать это достаточно проблематично».

Если рынок аренды будет развиваться согласно прогнозам аналитиков, то ставки за вторую половину года вырастут на 5--10% в зависимости от сегмента. Правда, найти подходящее жилье будет все труднее. Причем на снижение предложения может повлиять не только сезонное повышение спроса. По оценкам экспертов, в первой половине года предложение на рынке аренды существенно пополнилось за счет квартир, владельцы которых решили повременить с продажей из-за общей неопределенности на рынке недвижимости. Однако если верить данным консалтинговых компаний, падение цен в секторе продаж закончилось, а в некоторых сегментах ставки стали понемногу подниматься в ожидании традиционно высокого осеннего спроса. Этим, безусловно, могут воспользоваться владельцы недвижимости, ожидающие подходящее время для продажи квартир. Тогда объем предложения на рынке аренды, вероятно, сократится, а значит, увеличится и время, которое придется затратить на поиск квартиры.