Верный подход сделает прибыльным даже маленькое коммерческое помещение

Очевидно, что коммерческая недвижимость - это не только офисные и торговые центры, логистические комплексы и другие помещения метражом несколько тысяч квадратов. Особую нишу на рынке занимают площади, которые сдаются в аренду или продаются под маленькие магазины (формат - стрит-ритейл), салоны красоты и одиночные офисы. Как правило, это площади размером от 100 до 3 тыс. квадратных метров, расположенные на первых этажах жилых домов или в пристройках.

Такой формат коммерческой недвижимости вполне доступен для вложения капиталов частных лиц. Правда, долгое время об этом сегменте как о сфере инвестиций мало кто задумывался - покупки здесь совершались в основном для собственного бизнеса. В последние год-два ситуация начала меняться: рынок небольших площадей стал превращаться в расширяющуюся зону частных инвестиций. Соответственно, появился и спрос на профессиональное управление такими активами, пишет журнал D'.

Выход из подполья

До недавнего времени российские владельцы небольших коммерческих помещений практически были обречены на самостоятельное управление своей собственностью. Если это был непрофильный актив, бизнесмены вставали перед дилеммой - либо продавать его, либо тратить время и силы на "побочный" продукт. Услуги по управлению малыми формами коммерческой недвижимости не предлагались никем из профессиональных управляющих. Крупные компании, ловко управляясь с крупными складскими, офисными и торговыми комплексами, в отношении стрит-ритейловых "малюток" только морщили нос.

"Профессиональным управляющим такие объекты не интересны из-за небольшой площади, доходность от управления и эксплуатации в данном случае невысока, - поясняет директор департамента консалтинга компании Becar Commercial Property Роман Соков. - Для того, чтобы получать прибыль от обслуживания небольших помещений, УК приходится набирать пул из нескольких подобных объектов. Это сложная процедура: необходимо заключить договоры с несколькими собственниками. Кроме того, объекты могут находиться в разных частях города, что неудобно для специалистов УК".

Другие компании апеллируют к тому, что сами владельцы небольших помещений не спешат приглашать специалистов по управлению. "Как правило, это непрофессиональные инвесторы, заинтересованные в сиюминутном доходе, поэтому для них характерно мнение, что привлечение стороннего управляющего - это неоправданные затраты. В связи с этим сформированного спроса на управление подобными помещениями еще недавно не наблюдалось", - поясняет директор направления офисной недвижимости компании Prime City Properties Александр Новиков.

Однако, судя по всему, эти факты немного устарели. Покупка с инвестиционными целями жилья на стагнирующем рынке неактуальна. Для частных инвесторов, привыкших зарабатывать на недвижимости, возникает насущный вопрос: куда переводить свои капиталы? Ответ дает конъюнктура рынка: коммерческая недвижимость продолжает дорожать - пусть не такими темпами, как жилье, но стабильно. Да и оснований для прекращения роста пока нет, а инвестиции в этот сектор, по данным компании DeltaRealty, могут окупиться через три-шесть лет.

По оценкам аналитического отдела компании "Миэль-недвижимость", небольшие помещения формата стрит-ритейл сегодня занимают примерно 20% от всего рынка коммерческих площадей в Москве. Кусок немалый, и на него сразу появилось много охотников. "В среднем за месяц к нам обращаются порядка 20 человек, предполагающих вложить средства в коммерческую недвижимость. Речь идет не просто об интересующихся, а о действительно потенциальных клиентах, детально изучающих конъюнктуру рынка и сравнивающих собственный опыт и принципы работы нашей компании", - рассказывает заместитель гендиректора Vesco Group Андрей Федака.

Свято место пусто не бывает, и ту нишу, от которой отказались профессиональные УК, начали занимать ритейлеры, обратившие внимание на частные активы в виде объектов коммерческой недвижимости еще в 2005 году. Сначала крупные риэлтерские фирмы брали на себя управление объектами недвижимости по просьбе своих клиентов, не афишируя предоставление данной услуги. Хотя, например, Vesco Realty официально ввела ее в свой ассортимент еще в 2005 году. Правда, компания позиционировала ее скорее как один из видов VIP-услуг, то есть с изначальной "заточкой" под узкую категорию инвесторов.

Молчанием, царящим на этом рынке, удачно воспользовалась компания "Миэль-недвижимость", которая в минувшем феврале решила во всеуслышание объявить о введении у себя "новой уникальной услуги" - Private Property Management (РРМ).

"Ее суть для собственника не столько в обеспечении текущего управления объектом, сколько в оптимизации и росте эффективности его использования в перспективе. После всестороннего анализа вырабатывается целый комплекс мер по снижению затрат и максимизации прибыли: выстраиваются отношения с арендаторами и всеми надзорными органами, идет минимизация операционных расходов", - рассказывает руководитель проекта Сергей Лобанов. На практике услуга оказывается компанией с начала 2006 года. За это время в управление передано 15 объектов в Москве, Санкт-Петербурге и Омске. Минувший год стал тестовым, но и в таком режиме результат вполне удовлетворительный: минимальный рост капитализации объектов за год составил 30%, а по ряду объектов - 120%.

В предложении Vesco Realty (Private Real Estate Assets Management - PREAM) речь идет также о полном комплексе услуг. Выбор объекта, организация работы с подрядчиками, подбор арендаторов и взаимодействие с ними (сбор платежей, перечисление владельцу), дальнейшее развитие, улучшение и эксплуатация объектов (включая коммунальные платежи, текущий ремонт, страхование, уход за участком и т. д.), юридическое и финансовое сопровождение - все это на себя берет управляющий. "Изначально данные услуги позиционировались в нашей компании как дополнительные, призванные обеспечивать лояльность старых клиентов, - рассказывает историю появления PREAM Андрей Федака. - Тем не менее с увеличением объемов заявок, ориентированных именно на управление частными активами в недвижимости, данные услуги были выделены в отдельную структуру. Теперь ее обслуживанием занимаются как брокерские отделы, напрямую консультирующие клиента, так и аналитический департамент, составляющий ежеквартальные отчеты по каждому сегменту рынка и оценивающий конкретные объекты, в частности объекты наших клиентов".

Помимо "Миэль-недвижимости" и Vesco Realty новую услугу на российском рынке предлагает и DeltaRealty. Однако в компании о подробностях своей программы предпочли не распространяться, упомянув лишь, что в управлении находятся помещения площадью 200-300 квадратных метров.

Стоимость подобных услуг обойдется собственнику в среднем в 10-15% от чистой прибыли с объекта. Многое, впрочем, зависит от объема и длительности услуг. Как заявили участники рынка, если ставится задача просто найти арендатора, который будет снимать офис или магазин, то затраты будут гораздо меньше. "Риэлтер может взять с арендатора стоимость месячной аренды в качестве оплаты за свои услуги, в этом случае владелец коммерческой недвижимости вообще ничего не платит", - объяснил один из участников рынка.

Похожа ли Москва на Европу

Не все лидеры риэлтерского рынка разделяют оптимизм в отношении новой услуги. "Несомненно, с общим развитием рынка коммерческой недвижимости число частных владельцев помещений становится все больше. Однако эти объекты в основном требуют услуг из разряда Facility Management, то есть техническая эксплуатация или мелкий ремонт. А сейчас с этим вполне справляются мелкие и средние по размеру специализированные аутсорсинговые компании", - так видит ситуацию заместитель руководителя департамента управления нежилой недвижимостью "МИАН-девелопмент" Светлана Снитковская. Значительного роста спроса на новый продукт ожидать сложно. Владелец небольших офисных или торговых площадей чаще всего либо самостоятельно решает проблему поиска арендатора или покупателя, либо нанимает риэлтеров. В последнем случае с подбором необходимых вариантов взаимоотношения посредника и владельца заканчиваются. Дисбаланс спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости также не способствует распространению услуги: зачем нанимать посредника, если на свободные метры всегда найдутся два-три претендента.

В противовес таким мнениям в "Миэль-недвижимости" приводят статистику. "Высокий спрос подтверждает реальная динамика, - утверждает Сергей Лобанов. - За 2006 год стоимость портфеля текущих объектов выросла в три раза - с 6 до 18 млн долл.". Андрей Федака ссылается и на мировую практику: "В исторических городах Центральной Европы очень много офисной недвижимости находится в собственности у частных инвесторов и управляется профессиональными консультантами. К примеру, по такой схеме организованы рынки офисных помещений в городах Швейцарии - Женеве, Берне, Базеле. Там преобладает застройка высотой четыре-шесть этажей, и очень мало современных бизнес-комплексов. Соответственно, 80% предложения - первые этажи зданий, принадлежащие частным лицам".