Зачем коммунальщики сдают жильцов

В Челябинске 80 процентов жилого фонда перешли на непосредственное управление, согласно которому договоры на поставку услуг жильцы заключают напрямую с ресурсоснабжающими организациями. Для этих домов посредничество управляющих компаний уже не актуально. Последние в свою очередь отказываются от содержания домов, соглашаясь лишь на их обслуживание. Причина тому – нежелание расплачиваться за недостачи по общедомовым нуждам. Как исключение УК из цепочки «плательщик – поставщик» отразится на платежках населения, выяснял сайт DomChel.ru.

УК сдают дома

Постановление правительства №354 устанавливает новые правила оплаты ОДН. По ним жильцы домов, в которых установлены общедомовые счетчики на свет и воду, обязаны оплачивать ОДН, но не больше установленного региональными властями норматива. Все потери свыше установленной нормы теперь по закону должна оплатить УК за счет собственных средств. Именно собственных средств, а не платежей собственников за содержание жилья и текущий ремонт. Такая мера, по задумке законодателей, должна была простимулировать УК: чтобы не потерять прибыль и не обанкротиться, компаниям пришлось бы начать активно сокращать потери внутри дома, бороться с «резиновыми квартирами», ремонтировать коммуникации.

Но УК сочли такие условия невыгодными, сообщает «ЖКХ Приморья». Чтобы застраховать себя от убытков, они начинают применять новые схемы работы: собственникам предлагают перейти на непосредственное управление домом, а с компанией продолжить работать на прежних тарифах, но уже в качестве подрядчика.

И, судя по сообщениям в СМИ, тенденция распространяется по всей стране. О подобных действиях УК писали издания Якутии, Хабаровского края и других регионов.

«Многие УК и ТСЖ начали обходить квартиры с протоколами или проводить заочные собрания для того, чтобы собственники приняли решение о переходе на непосредственное управление своим домом. При этом жильцов не ставят в известность о последствиях такого шага», – пишет информационный портал Якутии SakhaNews.

Непосредственный Челябинск

Практически все челябинские дома, находящиеся в ведении крупных УК, перешли на непосредственное управление. «Это примерно 80 процентов жилого фонда города, – сообщил руководитель пресс-службы ООО УК «Ремжилзаказчик» Тимур Сафиуллин. – Самое главное, почему УК поощряет переход жильцов на новую форму управления – поправки в Жилищный кодекс, по которым за долги перед ресурсниками отвечают управляющие компании. Это невыгодно. Снимая с себя бремя содержания домов, УК перестает быть посредниками между поставщиками ресурсов и жильцами. Но мы остаемся обслуживающими организациями, то есть жители могут заказать нам какие-либо работы, и мы будем их выполнять».

Другими словами, управляющая компания превращается в подрядчика с ограниченным кругом задач. Тогда как вся ответственность за состояние дома ложится на плечи жильцов. Если УК работает некачественно, ей можно будет предъявить претензии исключительно по тем услугам и работам, которые будут прописаны в договоре. И решаться эти споры будут в гражданско-правовом порядке.

Принципиальная разница между двумя видами управления в том, что когда домом управляет УК, она отвечает за содержание и ремонт дома в соответствии с требованиями и нормами, закрепленными законодательством. За их нарушение компанию могут оштрафовать, свои предписания вправе вынести Госжилинспекция, прокуратура, Роспотребнадзор, СЭС и другие контролирующие органы.

Как только УК получает юридический статус обслуживающей организации, она обретает иммунитет от всех подобных проверок и претензий. Так, если в доме, которым управляет УК, при выявлении нарушений пожарной безопасности оштрафуют именно управляющую компанию, то в случае, когда она выступает лишь подрядчиком, штраф будут оплачивать собственники дома, так как именно они отвечают за его состояние.

При коммунальных авариях ответственность опять-таки ляжет на плечи жильцов.

В Челябинске установлено 70 процентов общедомовых водосчетчиков, 30% теплосчетчиков и 40% – на электроэнергию. Завершить установку приборов учета планируется уже к 1 января 2014 года.

Тем не менее об этом минусе УК предпочитают умалчивать. «Когда управляющие компании выступают с предложением к собственникам выбрать непосредственный способ управления, они чаще всего говорят, что для жителей ничего не изменится, а компания по-прежнему будет обслуживать дом, – отмечает генеральный директор юридической компании в сфере ЖКХ ООО «ЖКС-ПРИМОРЬЕ» Вячеслав Величко. – Представители УК умалчивают о том, что таким образом они снимают с себя практически всю ответственность и просто ограждаются от возможных убытков». Не исключены и дополнительные расходы для жильцов – не факт, что УК будут оценивать свои работы по прежним тарифам.

«УК сняли с себя обязанности по содержанию общедомового имущества, а значит и ответственность, – добавляет юрист ГК «Дипломат» Андрей Воробьев. – А если прогнили трубы и произошел затоп квартир? В случае управления УК, заплатить пришлось бы ей. При непосредственном же управлении житель сможет винить только себя, потому что вовремя не заказал ремонт труб. И это главный минус непосредственного управления. Есть еще один – для России это преждевременный шаг. У нашего населения еще нет понимания, что мы в ответе за свое имущество. Кроме того, жилой фонд людям достался не в лучшем состоянии».

В управляющих компаниях отмечают, что будут обслуживать дома своевременно и качественно. «Утвержденные правительством правила установили перечень работ и стандарты их предоставления, которые обязана выполнять обслуживающая организация, – продолжает Тимур Саффиулин. – Если жильцов не устроит качество, они могут предъявить претензии в ту же прокуратуру и Госжилинспекцию».

Кто виноват?

Эксперты все же советуют не торопиться делать из УК крайних, отмечая, что главная причина происходящего в лоббировании интересов ресурсосберегающими организациями. «Ресурсники с лихвой включили свои интересы и расходы в тарифы, – отмечает Тимур Саффиулин. – Произошел перекос в их сторону. У УК, по сравнению с ними, мизерные доходы и зарплаты. Простой пример: слесарь в УК зарабатывает в разы меньше, чем тот же работник в компаниях – поставщиках ресурсов».

Переоформление дома происходит на основании общего решения собственников жилья. Заинтересованные УК чаще сами готовят документацию, организуют переход, затем пакет документов подписывают ресурсники и управляющие компании. 

В ресурсоснабжающих организациях считают, что избавились от «прожорливого монстра» в лице УК. Как рассказали в компании «Энергосбыт», именно компании-посредники осложняли сбор оплаты за услуги. Работа напрямую с жильцами сулит более прозрачную форму расчетов. «УК банкротятся, ресурсники в итоге не получают деньги», – резюмировали в пресс-службе «Энергосбыта».

И, пожалуй, тут открывается главное назначение «непосредственного управления», последствия которого обернутся для собственников дополнительными расходами. После принятия решения о смене способа управления домом весь перерасход по ОДН сверх норматива будут оплачивать уже жильцы.

Челябинец Александр рассказал, что дом, в котором он проживает, уже четыре года как на непосредственном управлении. «Наша УК давно провела собрание по переходу на новый способ управления, – говорит собеседник. – Мне повезло: пока к качеству обслуживания УК нет претензий, так как дому не нужен ремонт и пока нам их ответственность не важна. Пока у нас нет общедомового счетчика, и в графе ОДН в квитанциях все по нулям. Но так ли будет всегда? Слышал, что в домах, где их поставили, общедомовые нужды выросли в разы. И непонятно, откуда они берутся: вроде сливов нет, видимо, просто много людей проживают без индивидуальных счетчиков. Плюс часто в домах есть коммерческие организации, которые отказываются их устанавливать».