Кое-что об устройстве жилищного хозяйства

Взглянули гости на пейзаж и прошептали «Ералаш!..»
С.В.Михалков «Слон-живописец»

   Мои ровесники, наверное, согласятся с тем, что  одним из лучших научно - популярных изданий, выпускавшихся в СССР был журнал «Знание-сила»: как по охвату освещаемых проблем, так и по умению ясно и понятно рассказать о  тех или иных вопросах науки, техники, да и повседневной жизни. В одном из номеров этого журнала в свое время была опубликована статья, в которой упоминалась группа математиков, писавших под псевдонимом Никола Бурбаки, которые пытались создать единую систему, объединяющую различные области математики. Эта статья была проиллюстрирована рисунком, на котором было изображено некое сооружение, сляпанное из элементов зданий различных стилей. В нем были и элементы античных храмов и, части в стилях готики, ампира и барокко. И кусочки в стиле конструктивизма, модернизма и современных авангардных решений. А вместо шпиля венчала эту несуразную конструкцию  голая нога от статуи пяткой вверх. И рядом с ней стояла группа ученых под транспарантом «Мы считаем, что это здание построено по единому проекту и являет собой логически непротиворечивую конструкцию».

    Я вспомнил эту статью потому, что иллюстрация к ней, на мой взгляд, достаточно точно характеризует ситуацию, сложившуюся в жилищной и коммунальной сфере России в результате более чем 30 летнего ее реформирования. В настоящей статье мы рассмотрим ситуацию в жилищном секторе.

  Если отвлечься от  деталей и тонкостей, то можно условно выделить два предельных варианта.
    Первый: основная масса жилья находится, в частной собственности (индивидуальной или коллективной) — не суть важно, что и определяет основную политику в этой области.  Управляющая компания (в том числе индивидуальные предприниматели, занимающиеся управлением домов), является в первую очередь слугой собственников и в своей работе руководствуется исключительно требованиями последних, не противоречащими законодательству. Попросту говоря, Собственник сам определяет, требования к своей недвижимости и может вносить в нее любые изменения, не противоречащие требования безопасности и  архитектурного надзора.  То, что он требует от управляющей компании и  содержание договора с ней, определяется путем переговоров с учетом действующего законодательства. Государство, определяет требования к зданиям и сооружениям и их содержанию, подлежащие выполнению в директивном порядке исключительно к вопросам, относящимся к сфере безопасности. Другие вопросы, регулируются государством преимущественно косвенными методами, например при помощи финансовых инструментов. Все проблемы, связанные с обязательным соблюдением требований безопасности, а также других норм и требований законодательства в жилищной сфере и санкции за их нарушение — адресуются к собственнику. Это же относится и к снабжению коммунальными услугами. Будет ли собственник строить свои отношения с РСО самостоятельно, поручит ли решение вопросов своему управдому или наймет для этой цели специального агента — решает именно собственник. Любые положения законодательства в этой сфере, не относящиеся к сфере безопасности, носят только рекомендательный характер и служат как в качестве первого приближения для выработки соответствующих пунктов договоров, так и в качестве ориентира для судебных и арбитражных органов при рассмотрении спорных вопросов.

     Данный вариант имеет несколько признаков, которые могут указать на его наличие.
     Во-первых, объект недвижимости с общими коммуникациями и земельным участком рассматривается как единое целое и, если он имеет несколько собственников, как общая долевая собственность.
     Во-вторых, собственность (целиком и в виде долей) подлежит регистрации, в ходе которой официально подтверждается связь между соответствующей долей в собственности и конкретным юридическим или физическим лицом.
     В-третьих, если объект имеет больше одного собственника, то в качестве представителя собственника в отношениях с третьими лицами выступает некая организация, образованная этими сособственниками в виде, например, Товарищества или акционерного общества того или иного типа. Эта организация является официально зарегистрированным юридическим лицом и имеет собственный расчетный счет (счета), через который осуществляется финансовая деятельность по вопросам управления и эксплуатации объекта. Отношения между руководством этой организации и образовавшими ее собственниками регулируется положениями законодательства, об объединениях того или иного типа, Уставом и учредительным договором.  Важно отметить, что  пределы компетенции этой организации распространяются не только, на то, что у нас называют общедомовым имуществом, но и (в рамках установленных законодательством и Уставом) на жилые и нежилые помещения. Предписания и претензии надзорных органов адресуются  руководству этой организации, которое уже затем выставляет претензии к управляющей компании, РСО и другим подрядчикам, работающим по договору. Исключение составляет договор доверительного управления, по которому большинство функций руководящего органа организации может передаваться управляющему с передачей соответствующей ответственности.
    Имеется еще ряд признаков, но и того,  что сказано  уже вполне достаточно.

    Если говорить о стимулах, которые заставляют людей брать недвижимость в собственность, то  среди них можно выделить два. Это, во-первых, возможность обустроить свое жилье в соответствии со своими потребностями  и  использовать инвестиции в жилье ради сохранения сбережений и получения дополнительного дохода. Во-вторых, это  стремление защитить свою недвижимость от тех или иных поползновений на нее со стороны третьих лиц или государства, поскольку собственность, якобы, не  может быть так легко отобрана. Лично я помню, что  именно последним аргументом в основном пользовались в первой половине 90-х годов те, кто  призывал население приватизировать жилье. (Я пишу «якобы», поскольку на самом деле, российское законодательство и право имеет достаточно большое количество дыр, делающих реальную неприкосновенность собственности весьма сомнительной. Примером может служить ситуация с семьей Алексея Баталова, широко освещаемая на телевидении в настоящее время. Другой пример - московская реновация). Именно ради достижения этих целей, собственники готовы терпеть определенные неудобства, в том числе обязанности, вытекающие из обладания собственностью. Но если на их долю оставляют только обязанности, права же не могут быть реализованы по тем или иным причинам  - наступает «выгорание» и  в результате чего все шаманские пляски с бубном на тему «вы собственники – вы обязаны» вызывают  в лучшем случае безразличие, а в худшем – раздражение.

      Другим крайним случаем является ситуация, когда основная часть жилищного фонд является собственностью государства в виде муниципальных органов или госпредприятий и предоставляется жителям на условиях долговременной или даже бессрочной аренды (муниципальное жилье) или пользования на срок, определяемый собственником (пример — служебное жилье, предоставляемое на срок работы или службы жильца).
    В этом случае также имеем определенные особенности. Во-первых,  регистрации домовладения на определенного собственника в большинстве случаев не требуется, поскольку он известен и так. Ее заменяет институт прописки или регистрации, показывающий, кто конкретно проживает в доме. Соответственно, содержание дома и правила проживания в нем определяются собственником, в том числе в виде различного рода законодательных актов и нормативных документов, а также постановлений и распоряжений органов МСУ. Разумеется, жители тоже имеют определенные права, но их решения в большинстве случаев имеют характер пожеланий и рекомендаций, и необязательны для исполнения другими жителями и собственником, если это прямо не предписано законодательством.
    В этом случае управление и обслуживание зданий и сооружений будет осуществляться предприятиями и организациями,  подотчетными в первую очередь органами государственной власти и МСУ. Не суть важно, будут ли это  организации государственными или муниципальными предприятиями или же негосударственными компаниями, работающими по контракту.  Так же неважно будут ли они назначены просто решением «свыше» или же в из выборе то или иное участие примут и жители обслуживаемых домов. Суть в том, что  их деятельность регламентируется в первую очередь стандартами и другими нормативными документами, разработанными и  утвержденными соответствующими органами. Желания же жителей вторичны и  имеют  скорее рекомендательный характер. Обязанность же надзорных органов и народного контроля состоит в первую очередь в том, что они должны отслеживать, чтобы работы, определенные стандартами проводились в полном объеме, а их результаты соответствовали требованиям установленным нормативными документами. Грубо говоря, данная позиция состоит в том, что  жители домов должны грамотно потреблять то, что им предлагают органы власти и подчиненные им организации. Возможности для самодеятельности у жителей в этом случае достаточно невелики: типа посадить клумбу или украсить подъезд и лестницу к празднику.

     Недостатком данного способа является то, что  возможности  модернизации своего жилья у пользователя весьма ограничены, также как и набор услуг, которые ему доступны.  Зато существенно меньше и ответственность, а также упрощаются задачи управления со стороны жителей, сводящиеся фактически к контролю объема и качества получаемых услуг, оговоренных законодательством и  договором с собственником. То есть  времени и сил на управление собственным жильем затрачивается куда меньше. Также требуется  тратить куда меньше сил и времени на согласование интересов жителей, поскольку правила проживания по сути дела определены собственником и от жителей требуется только их выполнение. Все разговоры на тему, «я собственник помещения, поэтому что хочу – то и ворочу», являются юридически ничтожными.
     Примерно такой же механизм действует в арендном жилье в странах Запада. Есть собственник, и есть арендаторы, которые пользуются помещениями на условиях, установленных договором аренды. Кстати именно такой вариант устраивает достаточно больше количество жителей в зарубежных МКД , Об этом говорят, например, доля арендаторов жилья в крупных городах.  Например, в Берлине доля арендного жилья составляет 89%, в Женеве – 95%, в Амстердаме – 86%, в Вене – 76%, в Париже – 54%, в Стокгольме и Хельсинки – по 46%, в Лондоне – 42% (https://zagrandom.by/ru/articles/arendnoe-zhile-v-evrope-i-belarusi-sravnenie-opyta). Отмечу, что,  по имеющимся у меня данным, значительный процент жилья в этих городах составляют сравнительно малоэтажные дома, в том числе типа наших таунхаусов, где количество жильцов одном доме достаточно мало. Количество жилых домов в 15-20 этажей и выше – сравнительно невелико. (Я пишу «жилых»,  поскольку значительную часть многоэтажных домов составляют офисные, административные и другие нежилые здания, которые в расчет в данном анализе не берутся)

    Разумеется, это предельные случаи.  Реально в жизни мы имеем сочетание тех или иных элементов. Например, в СССР было и жилье, находящееся в личной собственности — например, в виде индивидуальных домов. В современной же рыночной экономике существует и муниципальный сектор. Однако внутри каждого элемента должны действовать в достаточно полной мере черты и закономерности, характерные для каждого варианта. При этом общий характер отношений и содержание жилищного законодательства должны  определяться, в первую очередь господствующей ситуацией в жилищном секторе и соответствовать ей. Попытки механического  внедрения принципов одной системы в другую ни к чему хорошему не приведут.

     А именно это мы имеем сейчас в ЖКХ России. Декларативно провозглашается, что основным действующим лицом является собственник – по официальным данным в собственности наводится до 90% жилья. И в то же время практически все законодательные акты и нормативные документы строятся так, как если бы владельцами недвижимости являются государственные и муниципальные органы, а жители в лучшем случае исполняют консультативные и  контрольные функции. И в то же время обязанности и ответственность на жителей накладываются так, как будто они являются полноценными и полноправными собственниками. В результате возникает ситуация, которую лучше всего можно выразить словами Спасителя «Если царство разделится само в себе, не может устоять  царство то;  и если дом разделится сам в себе, не может  устоять дом тот» (Марк, 3.24-3.25).

     И судя по всему никакого желания исправить ситуацию нет ни  у властей, ни  у многих общественников, с рвением заслуживающим лучшего применения, проводящим идею, что основная причина неурядиц в жилищном секторе в лени и необязательности собственников. Возможно потому, что  бездумно ляпать прожекты и после искать козлов отпущения куда проще, чем следовать совету Жан-Жака Руссо: «Мудрый законодатель начинает не с издания законов, а с изучения их пригодности для данного общества».

И.Старшинов, главный редактор журнала «Коммунальщик XXI века»