О посредниках

Поговорим о принципах купли-продажи жилищных услуг и коммунальных ресурсов (ЖКУ), а начнем с Гражданского кодекса РФ, который гарантирует свободу договора, не допуская понуждения к его заключению, за исключением случаев, когда соответствующая обязанность предусмотрена законом или добровольным обязательством (ст. 421). 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, если только содержание того или иного условия не предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422), которые, однако, не должны противоречить закону. 

О  договоре управления многоквартирным домом (МКД). Извините, но не мне непонятен термин «управление МКД». В самом деле, что значит управлять МКД? Какие обязательства должна брать на себя управляющая организация (УО)? И кто должен заключать с ней соответствующий договор? 

Согласно закону в качестве заказчика выступают собственники помещений в МКД (в дальнейшем «собственники»), обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом доме. 

УО  выбирает общее собрание собственников (ОСС). УО, избранная ОСС, с каждым собственником заключает договор на условиях, предусмотренных решением общего собрания (ст. 162 ЖК РФ). 

Законодатель, по-видимому, исходит из того, что собственники в целях распоряжения МКД должны создать некую организацию. Но, во-первых, чтобы принять МКД как имущественный комплекс, нужно организовать коллективное хозяйство, которое и заключит соответствующую сделку с владельцем этого комплекса. А во-вторых, колхоз как известно дело добровольное. Это значит, что решения общего собрания колхозников не могут обязывать лиц, воздержавшихся от вступления в колхоз и, следователь, не  обязанных следовать его уставу. 

Как полагает российское правительство, договор с УО собственник может заключить путем совершения таких действий, которые свидетельствовали бы о намерении собственника потреблять ЖКУ либо о фактическом их потреблении (конклюдентные действия). Совершение конклюдентных действий (КД) правительство считает подтверждением договора, заключенного на условиях, предусмотренных Постановлением № 354 (п. 6).

Однако совершение КД как способ заключения договоров приемлемо разве что для однократных сделок. Допустим, что некий любвеобильный мужчина за женской лаской обратился к симпатичной соседке и та ему не отказала. Но если, снова наведавшись к соседке и получив отказ, мужчина вздумает сослаться на конклюдентные действия, он вполне может столкнуться с железным, точнее, чугунным аргументом. В виде увесистой сковороды… 

Представляется совершенно очевидным и по этой причине не требующим доказательств, что КД, приемлемые как способ заключения договора в устной форме, совершенно не приемлемы для длящихся отношений, требующих конкретизации их условий путем составления договора в простой письменной форме, однако судебная практика говорит об обратном. 

Задолженность по ЖКУ суд может взыскать и при отсутствии письменного соглашения потребителя с посредником в лице УО. Отсутствие такого соглашения, по мнению суда, не  оправдывает отказ от оплаты фактически потребленных ЖКУ. 

Но, с другой-то стороны, кто может понудить потребителей устанавливать гражданско-правовые отношения с посредниками в лице УО, если потребители желают иметь дело с производителями ЖКУ? 

Суды же, опираясь не столько на закон, сколько на внутреннее убеждение судей, считают, что правоотношения между гражданином (организацией) и УО возникают в силу фактического потребления ЖКУ и что иное означало бы неосновательное обогащение потребителей. 

Обратимся еще раз к гражданско-правовым отношениям упомянутого мужчины и его соседки. Предположим, что она, удовлетворив определенные потребности похотливого соседа, обратилась в суд с требованием, чтобы тот оплатил ее, фактически потребленные, услуги. Согласится ли суд с таким иском или откажет в его удовлетворении, обосновав это тем, что стороны деликатной сделки о ее возмездности не договаривались? 

Суды почему-то игнорируют то, что обязательства сторон возникают из их добровольного соглашения, а вовсе не из правил третьих лиц, пусть даже в роли такого лица выступает федеральное правительство. 

На  самом деле источником обязательства может быть либо закон, либо соответствующее условие, содержащееся в добровольном соглашении сторон, на волеизъявление которых не должны влиять никакие подзаконные акты. 

Отдельный разговор о так называемом общем имуществе (ОИ).

Очевидно, что собственником ОИ должно быть некое сообщество. Оно и должно получать плату за использование ОИ. Например, за прокат лифта. 

Однако, решив взыскать задолженность по оплате ОИ в пользу УО, естественно, суд сослался на ОСС, которое для управления МКД решило выбрать определенную УО. 

Как полагает суд, обязанность собственника вносить плату за ЖКУ может обусловливаться не только договором, но и решением ОСС. И даже в том случае, если собственник не участвовал в этом собрании. Якобы соглашение между участниками собрания и УО обязывает такого собственника оплачивать содержание ОИ на условиях, которые своим решением утвердило ОСС.

Но, как уже было сказано, колхоз — дело добровольное. Однако отсутствие договора между собственником и УО, как считает суд, не равнозначно отсутствию правоотношений между ними и собственник в силу расположения принадлежащего ему помещения в МКД вынужден пользоваться услугами посредника в лице УО.

Суд, по-видимому, не отдает себе отчета в том, что, если жилищные услуги потребители получают или, по крайней мере, должны получать сугубо на конкурсной основе, то  условия поставки продукции естественных монополий подлежат обязательному государственному регулированию, на что и должна обратить внимание федеральная Антимонопольная служба (ФАС РФ). 

Правительство полагает, что условия поставки ЖКУ собственникам (и нанимателям. — Е. А.) помещений в МКД должны регламентироваться договором, заключаемым с посредником в лице УО, выбранной ОСС (п. 9 Постановления № 354). 

Однако совершенно не ясно, однако, с какой стати потребитель коммунальных ресурсов (электро— и тепловой энергии, газа и воды) должен получать эти ресурсы на условиях, о  которых колхоз собственников договорится с посредником в лице УО? 

Взять, к примеру, электроэнергию. Вырабатываясь тепло-, гидро— атомными и иными электростанциями, она, не попадая на промежуточный склад, тот час же используется конечными потребителями. 

Очевидно, что ни на что, кроме удорожания продукции электростанций, посредники, вклинивающиеся во взаимоотношения производителей и потребителей электроэнергии, повлиять не могут. 

Отсюда идея отмены положения, согласно которому договор, регламентирующий условия поставки ЖКУ, может считаться заключенным путем совершения КД.

А  с учетом вредной привычки УО вымогать деньги у потребителей, угрожая прекращением жизнеобеспечения помещений, например, путем перекрытия доступа к системам водоотведения (канализации) или порчи электропроводки, внесудебное отключение систем жизнеобеспечения расценивать как уголовно-наказуемое деяние. 

Смущает, правда, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. N 22. Согласно этому документу отсутствие письменного договора между собственником и посредником в лице УО не освобождает собственника от оплаты ЖКУ именно посреднику. Такая, с позволения сказать, правовая позиция с ног на голову переворачивает представление о принципах обязательственного права. 

Тем не менее, суды, как об этом свидетельствует практика автора этих строк, удовлетворяют безосновательные требования УО об оплате ЖКУ и в нарушение ст. 56 ГПК РФ не требуют, чтобы УО доказывали законность тех обстоятельств, на которых они основывают свои требования.

А в остальном, прекрасная маркиза, все хорошо, все хорошо…

На основе авторского материала.

160
2380
20