Ко дну: что ждет рынок московской недвижимости

В прошлом году цены на московскую недвижимость рухнули почти на треть. Чего ожидать в 2016 году?

«Всю свою личную недвижимость я выставил на продажу, — рассказывает владелец небольшой брокерской компании, которая работает на этом рынке. — Если продам — через год куплю вдвое дешевле». Своим сотрудникам он каждый день говорит, что все будет хорошо. 

Примерно так же ведут себя другие участники рынка недвижимости. «Высока вероятность, что динамика курса доллара в 2016 году в общих чертах повторит прошлогоднюю: резкий рост в начале года, спад в весенние месяцы, стабилизация на минимальных отметках летом, а затем — вновь динамичный осенний рост, — приводятся в пресс-релизе слова управляющего партнера Savills в России Дмитрия Халина. — Таким образом, тратить долларовые сбережения на элитные новостройки наиболее выгодно либо сейчас, либо осенью». 

Нужно ли тратить долларовые сбережения? Что на самом деле происходит на московском рынке недвижимости и чего нужно ждать?

Квадратный метр подешевел в долларах почти на 30%

Если считать в сравнении с пиковым 2013 годом, цены упали вдвое. Такие данные приводит аналитический центр irn.ru. Речь идет о вторичном рынке Москвы; если считать в рублях, то снижение будет менее драматичным — на 14%. 

В сегменте новостроек от января к январю цена практически не изменилась, однако в течение года демонстрировала резкие скачки. В январе 2015 года средняя цена московских новостроек, по данным «Метриум Групп», составляла 147 000 рублей за кв. м. К июлю она скакнула на 9%, до 160 000 рублей. 

За счет чего? В марте правительствоприняло решение удерживать ипотечную ставку на уровне не выше 12%. Для этого, по данным Минстроя, в федеральном бюджете было зарезервировано 9 млрд руб, предназначенных банкам для возмещения разницы между фактической и требуемой ставками. Это подействовало: в апреле началось оживление рынка, радуетсяминистр строительства России Михаил Мень. Однако после летнего падения цен на нефть и роста курса доллара стоимость метра снова упала и сейчас составляет 148 000 рублей. 

Объем предложения — рекордный с докризисных времен

По данным «Метриум Групп», количество выставленных на продажу квартир в недорогих новостройках за год выросло на 80%, их продается 14 000. В сегменте бизнес-класса рост составил 43% (12 000 квартир). Это значит, что застройщики выставили на рынок больше жилья, чем когда-либо с 2009 года, причем почти половина из них — дорогой бизнес-класс.  Рынок затоварен. 

А что спрос?

По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», покупатель больше не интересуется новостройками в Новой Москве, потому что может за те же деньги купить квартиру в пределах МКАД. По данным Литинецкой, за год спрос  в Новой Москве упал на 38%, а в «старой» — вырос на 63%. По итогам трех кварталов количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в Новой Москве составило 7200, а в Москве — 6700. Для сравнения, в 2014 году цифры были 11 700 и 4100. 

Скидки — 20%

По данным ГК «Миэль», к концу 2015 года уже 90% московских квартир продавались с заметной скидкой от заявленной цены — в среднем она составляла 7-9%. По словам председателя правления «Миэль» Ольги Вражновой, владельцы квартир из старого жилого фонда предоставляли скидки даже 15-20%. 

Застройщики самостоятельно придумывали способы оживить потребительский спрос. «По закону только банк может выдавать ипотеку и вообще заниматься кредитованием, поэтому мы стали  придумывать всякие программы, называли их ссудами и рассрочками в рамках разных акций, которые по факту являются аналогами ипотеки и с более низкой ставкой», — рассказывает представитель одной из крупнейших девелоперских компаний Подмосковья. 

Девелоперы дорогого жилья строят дешевое

Девелоперы, исторически занимавшиеся застройкой бизнес-класса и элитной недвижимостью, уже начинают искать проекты в сегменте эконом.

«В 2016 году спрос будет формироваться вокруг объектов экономкласса», — говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость».

Еще в прошлом году Леонид Казинец, владелец компании «Баркли», заявлял, что изменит стратегию. «Баркли», известная клубными домами на Остоженке, будет строить жилье экономкласса в Подмосковье. Казинец объявил о старте шести новых проектов общей площадью больше 600 000 кв. м, и только один из них будет элитным, остальные — проекты экономкласса за пределами МКАД. 

Компания Capital Group, построившая в Москве несколько десятков жилых комплексов бизнес-класса, также заявила о запуске проекта массовой застройки почти 700 000 кв. м жилья в Митино. «Мы понимаем, что сегодня наиболее перспективный сектор — это экономкласс», — поясняет Forbes официальный представитель компании. 

Чего ждать от 2016 года? 

Опрошенные Forbes эксперты сходятся на том, что цены на недвижимость продолжат снижаться, но конкретные цифры называть отказываются, ссылаясь на экономическую и политическую неопределенность. «Прогнозировать что-либо сейчас сложно, потому что слишком много неизвестных факторов: от курса валюты до вопроса о продлении госпрограммы субсидирования ипотечной ставки», — говорит Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». 

По ее словам, в случае если программу не продлят, то спрос на новостройки просядет на 20-30%, а цены — на 10-15%. «Средняя цена предложения в рублях будет корректироваться за счет тех объектов, цена на которые сейчас пока еще завышена, — говорит Оксана Вражнова из ГК «Миэль». — В целом по итогам 2016 года мы можем ожидать небольшое снижение рублевых цен в пределах 5-10%».

ГК «ЛСР», один из крупнейших застройщиков жилья экономсегмента на рынке Москвы и Санкт-Петербурга, в этом году выставит на продажу 900 000 кв. м жилья в Москве, Петербурге и Екатеринбурге, из которых около 200 000 кв. м — жилье бизнес-класса. В компании ожидают рост продаж в 2016 году на 13% по сравнению с прошлым годом, то есть «ЛСР» рассчитывает продать 700 000 кв. м. «Если даже госпрограмма не будет продлена, будут другие меры по поддержке рынка», — уверен коммерческий директор ГК «ЛСР» Юрий Ильин. 

«Покупательную активность может подстегнуть отложенный спрос, который сформировался в период смутного времени 2015 года», — говорит директор департамента вторичного рынка «ИКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. Однако рост конкуренции все равно вынудит застройщиков в Москве постепенно снижать цены.

По словам министра строительства России Михаила Меня, к вопросу о продлении госпрограммы правительство вернется в феврале-марте. Противник продления программы — Минфин. Несколько дней назад заместитель министра финансов Алексей Моисеев заявил, что субсидирования ипотечной ставки больше не будет, но возможны другие варианты поддержки рынка.

В сегменте бизнес-класса объем предложения уже сопоставим с массовым сегментом. «Бизнес-классу для выживания придется серьезно корректировать  политику ценообразования», — говорит Юлиан Гутман из «ИНКОМ-Недвижимости». «Этот год будет непростым для рынка недвижимости», — резюмирует Оксана Вражнова из «Миэль».