Метр в квадрате

За время кризиса российские цены на жилую недвижимость снизились на треть. А должны были как минимум втрое.

Не лишним будет вспомнить предысторию. С 1998 года по сентябрь 2008-го квадратные метры в стране подорожали в 10–12 раз. Пять лет назад московская двухкомнатная квартира стоила 70 тыс. долларов (2,1 млн. рублей по тогдашнему курсу), и цена никому не казалась завышенной. Потом в мире резко пошли вверх цены на нефть, а следом у части российских граждан значительно выросли доходы. На этих покупателей и ориентировались строительные компании, действуя по известному принципу монополистов «строить мало и продавать дорого». Москва обогнала по ценам на жилье Берлин и Париж, а Россия наконец-то (привет Никите Хрущеву!) догнала Америку.

Теперь нефтяные доходы сырьевых компаний и бюджета упали в три-четыре раза, и это, говорят, еще не дно. Последует ли за этим адекватное снижение цен на российском жилищном рынке?

Среди аналитиков нет единого мнения на этот счет. Но большинство признает, что у нас в стране в отличие, например, от США и Евросоюза цены на жилые квадратные метры далеки от справедливого уровня. Да, оказывается есть такая категория не только в морали, но и в экономике. Она завязана на наличии предложения и покупательной способности населения. В развитых странах справедливой считается такая стоимость жилплощади, на которую средняя семья должна потратить не более 3–3,5 годовых доходов.

Если примерить такой критерий к России, то получится довольно неожиданный расклад. По данным Росстата, средняя российская квартира – это панельная «двушка» в 54 кв. метра, а средний заработок по стране составляет 16 тыс. рублей в месяц. Выходит, «по справедливости» эта квартира должна стоить около 1,2 млн. рублей, или 22 тыс. рублей за 1 кв. метр. В Москве, конечно, дороже. В столице средняя зарплата – около 35 тыс. рублей в месяц, следовательно, «двушка» должна бы продаваться за 2,5 млн. рублей, или 46 тыс. рублей за 1 кв. метр.
Кстати, именно такими были российские цены на недвижимость в 2005 году (см. таблицы 1 и 2). Но зарплаты граждан были вдвое меньше.

Слегка обремененные
Сегодня цены на жилую недвижимость в России даже после их значительного снижения в течение последних месяцев превышают уровень справедливых цен примерно в два раза. Так считает генеральный директор агентства RWAY Александр Крапин, признанный в 2007 году лучшим российским аналитиком рынка недвижимости.

В прошедшие годы, несмотря на все обещания правительства и провозглашение программы «Доступное жилье» национальным проектом, в России так и не была решена проблема демонополизации производства строительных материалов и электроэнергии, а застройщикам не обеспечили равный доступ к площадкам. Наоборот, на эти стройплощадки местные власти накручивают разного рода социальные обременения. Например, в столице со строительных компаний берут натурой, то есть забирают до половины квартир в новом доме. По этим и другим причинам подобного рода цены на жилье не снижались, а росли.

Этот процесс остановился в сентябре 2008 года. С наступлением кризиса перестали расти доходы у обеспеченных граждан. Они стали все меньше и меньше покупать, а те из них, кто в прежние годы рассматривал вложения в недвижимость как выгодные инвестиции, начали по возможности незаметно «вынимать» оттуда деньги. Незаметно получилось только у самых первых, а дальше уже все было видно и понятно. Что спровоцировало остановку, а потом и снижение цен на квадратные метры.

Кстати, это, скорее всего, произошло бы в ближайшее время и без мирового финансового кризиса.
– Российские цены на жилье существенно превышали возможности платежеспособного спроса 85–95% отечественных домохозяйств, даже при условии предоставления ипотечных кредитов, – говорит Александр Крапин. – За последние годы рынки жилья в столице и практически во всех регионах развивались благодаря росту числа сделок с коммерческими, в том числе спекулятивными, целями. Как показывает практика, период спекуляции всегда ограничен. По оценке наших экспертов, для столицы он составляет три-пять лет, а в регионах два-три года. Длительность периода зависит в основном от доли платежеспособных домохозяйств и темпов роста цен.

Таким образом, кризис только ускорил окончание периода спекуляции. После чего уже не дельцы на рынке недвижимости, а просто нормально зарабатывающие граждане, копившие на квартиру и почти собравшие нужную сумму, задумались и решили обождать с покупкой. Следом запаниковали те москвичи, питерцы, новосибирцы и далее по списку, кто держал «запасную», доставшуюся от бабушки однокомнатную квартиру про запас, в качестве инвестиций, – и поторопились выставить ее на продажу, пока цена совсем не упала.
Все это вместе и обусловило снижение цен на 30–40%. Картина несколько отличается по городам, по сегментам (эконом-класс подешевел сильнее, чем бизнес-класс, а цены на элитное жилье почти не изменились), есть различия на первичном и вторичном рынках. Но это уже хоть и существенные, но нюансы.

Теперь некоторые участники рынка делают громкие заявления о том, что дальнейшее падение цен исключено, потому как некуда больше падать. Например, так не устают повторять в московском правительстве. Руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин уже несколько раз оповещал население через прессу, что сейчас самое время покупать недвижимость. Иначе она опять подорожает, а неразумные граждане так и останутся со своими рублями или долларами в кулаке.

Жертвы высотных амбиций
Позиция столичных властей легко объяснима.
– Москва за последние годы заявила очень много амбициозных проектов, – говорит руководитель аналитического центра «Индекс рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – Среди них Москва-сити, 60 небоскребов, Четвертое кольцо и т. д. На бюджетные деньги все это построить невозможно, нужны деньги частных инвесторов. А последних можно привлечь только при условии, что рынок растет и вложения окупаются. Столица стала заложником своих мега-проектов. И вот сейчас чиновники вынуждены пиарить высокие цены и уверять общественность, что все должно расти.
Сам Репченко, впрочем, тоже считает, что дно уже не так далеко:
– Поскольку снижение цен на рынке жилья уже произошло на 30–35%, я думаю, что дальнейшее обвальное падение маловероятно. Мы ожидаем «проседания» цен еще процентов на 15–20.

Спрашиваю у Олега Николаевича, исключает ли он падение цен до того уровня, какой был пять лет назад, перед началом нефтяного бума.
– Такое возможно только при очень сильном ухудшении экономической ситуации, – говорит Репченко. – Но сейчас в отличие от того времени многие накопили определенный жирок, я имею в виду и средний класс, и бизнесменов – вообще всех, кто покупает жилье. Потом по сравнению с теми годами у нас нет массовой застройки, когда в Москве возводили панельные дома целыми микрорайонами и продавали без отделки по 400–500 долларов за метр. Сейчас земли осталось мало, строительство очень ограничено, а рынок по-прежнему монополизирован. Учитывая все эти факторы, я думаю, что до самого дна цены не свалятся, но вот где-то тысяч до трех, если считать в долларах, в столице жилье в районах массовой застройки подешевеет.
Александр Крапин прогнозирует более серьезное падение:
– Цены на московское жилье эконом-класса могут снизиться до уровня 65–70 тыс. рублей за 1 кв. метр, что примерно соответствует ценам на середину 2005 года.

Дефицит все спишет?
В числе основных факторов, которые играют против снижения цен на первичном рынке жилья, эксперты называют массовые поборы. Строительные компании очень серьезно потратились, когда «решали вопросы» о предоставлении доступа к участку и получали многочисленные разрешения. Кроме того, возводить объекты им приходилось из дорогих стройматериалов (сейчас материалы заметно подешевели). Все эти явные и скрытые траты надо «отбить», да еще самим не остаться внакладе.

Цены «первички» служат ориентиром для вторичного рынка жилья. К этому надо добавить, что чисто психологически торговцы недвижимостью и строительные компании не готовы вместо привычных в последние годы 50–80% прибыли получать 10–15%.
Однако более общим, базовым основанием для неспешности, с какой снижаются из стратосферы цены на жилье, является дефицит предложения. Что касается массовой недорогой застройки, о которой говорит Олег Репченко, то она велась только в Москве и Московской области, да и там фрагментарно. В целом по стране жилищное строительство как свалилось в штопор в начале 90-х, так и не выходило из него до 2006-го (см.

таблицу 3). Если от уровня, достигнутого в конце 80-х, когда по РСФСР сдавалось ежегодно 70–75 млн. кв. метров жилья, протянуть условную линию до 2006-го, в котором российская стройиндустрия вновь вышла на уровень выше 60 млн. кв. метров, то под этой линией окажется более 300 млн. кв. метров, не построенных и крайне необходимых гражданам.

В России строят намного меньше, чем в развитых странах. В США считается нормой вводить ежегодно по 1,5 кв. метра жилья в расчете на каждого человека, даже в многолюдном Китае вплотную приблизились к уровню 1 кв. метр на душу. У нас же даже в советские времена строили от силы по полметра в год.

К 2010 году правительство планировало выйти на 0,7 кв. метра, а к 2020-му и на полный метр, но все карты спутал финансовый кризис. По итогам 2008 года прирост объемов строительства составил всего 4,5%, и достигнут он был в основном за счет индивидуального строительства. В 2009 году, по оценкам экспертов, в России будет построено не более 50 млн. кв. метров жилья. В Москве объемы строительства вообще могут упасть в два раза: с 5 до 2,5 млн. кв. метров.

Следует также учесть, что средний размер квартиры в современных новостройках на 30 метров превышает тот, что был в домах, сдававшихся в рекордных 80-х годах. Это радует состоятельных новоселов, однако надо понимать, что при сравнимых объемах строительства количество вводимых в строй квартир уменьшилось практически на треть. Что еще раз подтверждает: современный российский жилищный рынок в отличие от американского или европейского ориентируется не на среднего жителя страны, а на верхние по доходам 10–15% населения.

А крайним назначают покупателя
– Решения масштабной социальной задачи по обеспечению населения жильем крайне сложно добиться в условиях тотальной либерализации правил игры на рынке жилья, – говорит Александр Крапин.

Наша «либерализация» – это когда правительство не создает стимулов для строителей социального жилья, позволяет монополистам без помех доедать конкурентов и вступать в «деликатные» отношения с местными чиновниками. Все это грозит стране очень серьезными последствиями. Как минимум четверть российского жилищного фонда уже обветшала, выслужила все сроки. Более 90 млн. кв. метров жилья вообще находятся в аварийном состоянии, там нельзя жить. Но и переселять людей некуда.

Недавно одна из таких ситуаций закончилась трагедией: в Астраханской области сгорел многоквартирный деревянный барак, погибло 16 жильцов. Рядом стоят еще три десятка таких же ветхих бараков. В них дожидаются своей участи более сотни семей. А где-то у старых «хрущовок» начинают массово сыпаться балконы и лестничные пролеты, и хозяевам таких квартир тоже некуда податься. Это и есть, если называть вещи своими именами, наглядные показатели результативности нацпроекта «Доступное и комфортное жилье».

Парадокс в том, что провал упомянутого нацпроекта – как и провал федеральной целевой программы «Жилище», рассчитанной на период 2002–2010 годов, объективно на руку всем игрокам рынка недвижимости. Крайними оказались только покупатели. Унас в качестве главного препятствия для наращивания объемов строительства традиционно называют нехватку готовых к застройке площадок с подведенными коммуникациями. Хотя еще в 2002 году упомянутая ФЦП «Жилище» предусматривала опережающее развитие инфраструктуры. Через несколько лет, когда программа тихо сошла на нет, власти объявили, что теперь они будут искать нерационально используемую ведомственную землю, чтобы проложить там коммуникации и начать массовое строительство недорогих индивидуальных домиков. И опять ничего не вышло. Спрашиваю у Олега Репченко: это у них нечаянно получилось или так специально задумали?
– Я согласен: чиновники и другие участники этой цепочки действительно спускают на тормозах многие хорошие начинания, – говорит эксперт. – Но Россия такая страна, где ничего невозможно добиться без политической воли. Появится она – ситуация сдвинется с места. Не появится – значит, и дальше все будет буксовать.

Американские уроки: кризис пройдет, дома останутся
Президент Ассоциации строителей России Николай Кошман считает, что стратегическим выходом для жилищного рынка может стать частно-государственное партнерство. Правительство должно взять на себя подготовку кадров и развитие инженерной инфраструктуры, а по-хорошему и бесплатно выделять земли под строительство, также бесплатно подключать объекты к электрическим, газовым сетям и к водоснабжению. Пока согласование всех этих вопросов, по мнению Николая Кошмана, чрезмерно растянуто во времени, а стоимость земли и затраты на подключение к сетям завышены в разы. «Если отрезать все это хозяйство, то цена на жилье сразу упадет до реальных, доступных среднему покупателю величин», – считает президент Ассоциации строителей. Вообще, по его мнению, упор наконец-то пора сделать на строительство действительно массового и доступного жилья.

Например, так, как это много лет назад сделали в США. Правда, сейчас у них на рынке недвижимости тоже кризис. Однако это совсем другая история по сравнению с российским кризисом. Можно сказать, что американцы пришли к проблемам в сфере недвижимости с противоположной стороны. В том смысле, что цены на жилье у них давно справедливые: среднее американское жилище (это, кстати, благоустроенный дом в 150–200 кв. метров, а не «двушка» в многоэтажке) стоило как раз в районе трех годовых зарплат средней семьи. К тому же эта семья могла купить жилье в кредит, взяв ссуду под 2–3% на 30 лет. А дома в любом городе и его пригородах пекли как блины: сколько надо, столько и построят.

В начале ХХI века наступило время, когда все богатые и средние американцы уже купили себе по дому. Стройиндустрия была раскручена, ей надо было загружать мощности, строить и строить. Банки тоже были заинтересованы давать все новые и новые жилищные кредиты. Тогда и возникла у американцев идея продавать хорошее жилье не только средне-, но и малообеспеченным гражданам. Тем более что к этой проблеме у них примешивался национальный вопрос: среди малоимущих в США значительную часть составляют испаноязычные и афроамериканцы. В числе домовладельцев их гораздо меньше, чем белых. Банки кредитовали малоимущих, не имеющих кредитной истории заемщиков под более высокий процент, затем «проблемные» кредиты смешивали с другими, во все это вплелась безответственность или прямая криминальная корысть властей, и в итоге шаткая финансовая конструкция обрушилась.

Правда, в результате ее обрушения никуда не делись, не рассыпались и не растаяли в воздухе десятки миллионов отличных, просторных и недорогих домов. Они даже подешевели. В таких домах живет почти вся страна. Все это сильно отличается от ситуации в другом государстве, в котором мы с вами, по выражению М.М. Жванецкого, как раз и процветаем. У нас все попытки извернуться и решить одновременно несколько противоположных задач – и сверхприбыль получить, и решить жилищную проблему в стране, и чтобы цены при этом не упали – привели к тому, что жилья как не хватало, так и не хватает, а которое есть того и гляди посыплется. Цены же если упадут, то многих придавят, остановится стройиндустрия. А не упадут – опять плохо, потому что жилье останется для подавляющей части населения недоступным.Есть, правда, российские регионы, где жилищную проблему удается решать по-людски: давая частным застройщикам практически бесплатно землю, протягивая к участкам все коммуникации, помогая с недорогими кредитами. Так, например, поступают в Белгородской области, об опыте которой в свое время рассказывал наш журнал («Свой дом: мечта, имеющая фундамент», «ЭБ», № 12/2008). Этот пример показывает, что не все беспросветно в родном Отечестве. Жаль только, что пример этот вот уже несколько лет кочует из доклада в доклад, поскольку других просто нет.
Александр Крапин предсказывает, что в ближайшие год-два в России по примеру США и Евросоюза будет введен налог на недвижимость, исчисляемый от реальной рыночной стоимости объектов. Это серьезные деньги, и они будут оставаться в распоряжении местных органов власти. Что позволит муниципалитетам наконец-то найти средства для составления генпланов и для прокладки коммуникаций под будущие строительные объекты. Тогда, может быть, в стране действительно начнется массовое и недорогое строительство и цены на жилье снизятся до справедливого уровня.
Правда, при этом окажутся не у дел десятки тысяч чиновников и спекулянтов, которые кормятся на рынке недвижимости. А вот в такую перспективу, сказать честно, верится с трудом.