Плюсы и минусы перекредитования ипотеки

На модерации Отложенный Банки все чаще предлагают рефинансировать кредиты на более выгодных условиях. «Перекредитование выгодно самим банкам, ведь они получают за это и проверенного клиента, и залог, существенно превышающий сумму кредита», - об этом пишет газета «Коммерсант».

Услуга перекредитования становится все более распространенной и спрос на нее быстро растет. До недавнего времени это услугой могли воспользоваться лишь избранные заемщики.

Несколько лет назад ставки по ипотечным кредитам составляли 18-19% в рублях и 13-16% в долларах, теперь они снизились до 12-13% и 9-11% соответственно.

Прежде чем решиться на перекредитование своей ипотеки, клиенту стоит внимательно посчитать, будет ли рефинансирование эффективным. Реально ощутить выгоду от рефинансирования можно, если разница в процентных ставках составляет не менее 2-3 пунктов, а оставшаяся сумма кредита не ниже $ 50 тысяч.

Заместитель председателя правления "Абсолют банка" О. Скворцов доказывает эффективность рефинансирования: "Клиент вносит $1267 в месяц по кредиту на $100 тысяч, взятому три года назад на 15 лет под 13% годовых. Оформив перекредитование   под 10% годовых, он будет платить $1107, с учетом того, что часть долга уже погашена. За остающиеся 12 лет экономия составит около $23 тысяч". При этом, если сократить срок кредитования до 10 лет, ежемесячный платеж не будет существенно отличаться от первоначального, $1226 против $1267, зато заемщик сэкономит около $35 тысяч.

Если же клиент преследует цель уменьшить ежемесячные платежи, ему стоит растянуть срок кредитования. Правда, в этом случае уменьшится сумма общей выгоды. Например, если клиент продлит кредит до 15 лет с момента рефинансирования, ежемесячный платеж составит $994, но общая выгода уменьшится до $3470. А если продлить кредит до 20 лет, то выплата составит $892 в месяц, но переплата будет $31 500.

Директор департамента развития ипотечных продуктов инвестиционного банка "КИТ Финанс" Е. Журавлева не рекомендует проводить рефинансирование, если срок кредитования уже подходит к концу: "Если осталось выплатить примерно 30% ссуды, перекредитование может быть не очень эффективным. На этом этапе аннуитетные платежи будут включать большую часть основного долга и меньшую - выплаты по процентам".


Период перекредитования длится около двух месяцев. С момента снятия обременения в одном банке и регистрации залога в другом банке кредит фактически ничем не обеспечен, в это время банкам приходится брать все риски на себя.

Ряд банков предлагает заемщику заключить предварительный залоговой договор либо отдать в залог иной объект недвижимости, находящийся в собственности у клиента. Еще один способ снижения рисков - это различающиеся процентные ставки до и после оформления залога. До непосредственного оформления кредита заемщику придется погашать кредит под процентную ставку на 2-3 пункта выше стандартной. Банки могут также поставить условие, чтобы рефинансируемый кредит был оформлен в определенном банке.

Рефинансировать ипотечный кредит можно несколько раз. Но каждый раз клиенту придется заново проходить процесс оформления кредита. А процедура эта не бесплатная.

Всякий раз заемщику придется оплачивать стандартные для ипотеки комиссии: комиссию за рассмотрение заявки, плату за открытие и ведение ссудного счета, плату за аренду банковской ячейки и т. д. Об этом говорит заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы В. Шаламов: "Каждый раз следует обращать внимание на разницу процентных ставок, наличие дополнительных комиссий и других платежей, связанных с рефинансированием ипотечного кредита".

Начальник отдела развития бизнеса Центра ипотечного кредитования банка "Сосьете Женераль Восток" Е. Забелина подсчитала: "Заемщик взял осенью 2006 года сумму кредита $150 тысяч под 11% на 10 лет, а осенью 2007 года решил его рефинансировать под 9,5%. За этот год он уже выплатил банку около $14 тысяч в счет погашения процентов, и, если сейчас рефинансировать ссудную задолженность, она будет равна $140 тыс. Реальная экономия от такого перекредитования колеблется в районе $1000-1500". А после оплаты комиссий банка, страхового полиса и регистрации договора ипотеки и выгода будет незаметной.

Таким образом, если выплата всех комиссий перекрывает выгоду от рефинансирования, то клиенту лучше остаться при старом кредите.

Для банка, выдавшего кредит, рефинансирование - это операция по досрочному погашению кредита. Одни банки вводят запреты на досрочное погашение или берут за него штрафы. Другие банки и вовсе запрещают последующее переоформление ипотеки.

В настоящее время рефинансирование банки предлагают не на все виды жилой недвижимости. Не откажут клиенту в рефинансировании кредита на городскую недвижимость. Эта недвижимость на рынке является более ликвидной.

Банки предпочитают рефинансировать чужих клиентов, чтобы не уменьшать свой кредитный портфель. При перекредитовании собственных заемщиков эта процедура имеет больше плюсов для самого заемщика. Ведь процесс оформления кредита упрощен, все мероприятия осуществляются непосредственно между заемщиком и банком, не возникают дополнительные операционные риски при проведении сделки. "Клиенту не придется собирать весь пакет документов по своей платежеспособности, только обновить трудовую книжку и документ, подтверждающий доходы", - говорит Е. Забелина. Клиенту не нужно оплачивать комиссии при оформлении кредита и заключать новый договор страхования. При перекредитовании внутри банка будет достаточно прикрепить к договору дополнительное соглашение о предоставлении страховых услуг.

Процедура рефинансирования отчасти дублирует процесс оформления ипотечного кредита. Сначала банк оценивает платежеспособность заемщика и его кредитную историю. При этом он обязательно обратит внимание на наличие у клиента просрочек по первоначальному кредиту. Если заемщик добросовестно исполнял свои кредитные обязательства, то после оценки недвижимости и заключения страховых договоров банк предоставляет деньги на погашение первоначального кредита клиента в другом банке и переводит их на счет клиента в этом банке. Заемщик, в свою очередь, досрочно погашает кредит и подает документы на снятие обременения. Затем клиент подписывает договор ипотеки для передачи недвижимости в залог. И в дальнейшем заемщик погашает кредит банку, который рефинансировал ему первоначальный кредит.

Чтобы оформить рефинансирование ипотечного кредита, клиенту придется заново предоставить весь набор документов: паспорт, трудовую книжку, справку о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка, документ о семейном положении, документы на залоговую недвижимость. Помимо основных документов, клиенту необходимо предоставить документы по первоначальному кредиту: кредитный договор, договор залога, закладную, справку о состоянии ссудной задолженности в банке.

Причин, по которым банк может отказать заемщику в рефинансировании, несколько. Важный фактор - это платежеспособность клиента. Если у него снизился доход, банк может отказать ему в рефинансировании. Есть еще один важный момент. Если объект недвижимости не соответствует выдвинутым определенным условиям банка, в перекредитовании клиенту могут отказать .