Как, кому и почем выгодно сдать типовую квартиру в Москве

На модерации Отложенный

Когда человек решает сдавать свою квартиру в аренду, он хочет выжать из нее максимум — ясное дело, денег, а не головной боли. Как это желание воплотить в жизнь? Нужно ли для этого делать ремонт, и если да, то какой? Следует ли раскошелиться на новые окна, двери и мебель?
А главное — как найти надежного клиента и жить потом припеваючи?

 

Превращаем типовое жилье в элитное

Для чистоты эксперимента я взяла за опытный образец свою двухкомнатную квартиру и отправилась за советом к риелторам, специализирующимся на аренде элитного жилья. Расчет был прост: они назубок знают запросы своих клиентов.

В том, что из моей квартиры можно сделать “элитное жилье” и сдать его какому-нибудь топ-менеджеру из очень богатой фирмы, лично я не сомневалась. Ибо у нее было много плюсов:

1. хороший район — Крылатское и отличный округ — Западный, который, кстати, числится в списке рекомендованных для проживания иностранцам;

2. количество комнат — две;

3. недавно отремонтированный дом, в котором покрасили стены и поменяли лифты;

4. консьержка, кодовый замок и чистый подъезд;

5. пять минут хода от метро.

И только один минус — типовой, хоть и не самый плохой дом, 16-этажный, блочно-панельный.
Но оказалось, что этот единственный минус враз перекрыл все плюсы.

— Квартира в типовом доме элитной не станет никогда. По определению. Клиентам, готовым платить за аренду жилья больше 2 тысяч долларов в месяц, на близость дома к метро наплевать. Такие люди по Москве на метро не ездят. Для них гораздо важнее, чтобы у дома была огороженная охраняемая территория, наземный, подземный или, в конце концов, рядом стоящий паркинг, — растолковали мне правду-матку специалисты, работающие с “элитой”, чей профиль — квартиры от 2 тысяч долларов в месяц.

“Выжать” столько из двухкомнатной типовой квартиры даже в хорошем районе нельзя.

Но отчаиваться не надо, сказали мне. Если превратить типовое жилье в элитное нельзя, то поднять его в цене все же можно. Как?

Для консультации мы пригласили начальника отдела аренды элитного жилья одного из московских агентств недвижимости Владимира Блюмина.

Ремонт: за и против

— Конечно, есть клиенты, готовые взять квартиру по дешевой цене и сами ее отремонтировать. Но лично я на это не ставил бы. Так обычно поступают люди, работающие в строительстве, а таких среди арендаторов немного. Ориентироваться на них — значит делать ошибку, — заметил г-н Блюмин. — “Менять все” надо с умом.

Серьезные финансовые инвестиции тут неэффективны. Аренда сопряжена с большой амортизацией, прогнозировать которую трудно. Как правило, через год свежий ремонт выглядит далеко уже не таким свежим. А как только одни арендаторы съезжают, необходимо делать новый ремонт — и деньги уходят в песок. Разве это вам нужно?

Поэтому первое правило арендодателя гласит: по финансовым затратам ремонт должен быть скромным.

Товару — товарный вид

Чтобы сдать квартиру за приличные деньги, ее надо подготовить. Для этого первым делом из квартиры нужно убрать:

1. пианино (если оно есть);

2. книжные полки (вместе с книгами);

3. напольные и настенные ковры (даже если они персидские).

— А пусто не будет? — спрашиваю.
— Не будет. Второе правило арендодателя — квартира тем лучше, чем пустее. Третье правило — ремонт должен учитывать интересы клиента, а не хозяина.

А клиенты предпочитают, чтобы стены были покрашены, а не оклеены обоями. Потому что покраска у них ассоциируется с евроремонтом. В крайнем случае приемлем комбинированный вариант — покраска по обоям. Такой вид ремонта называют “под евро”. Финансово он малозатратный, а впечатление на арендаторов производит хорошее.

Цветовая гамма стен должна быть светлой (бежевый, персиковый), ближе к белой. Потолки давно не белят известкой. Их красят водоэмульсионкой.

Окна следует поменять с деревянных на пластиковые. Облезлые межкомнатные двери — тоже. Жалко денег? Еще бы. Но…

— Если окна-двери не заменены, квартира сразу опускается до самой низкой ценовой классификации, — говорит риелтор. — И даже крашеные стены в этом случае не спасут.

В гостиной должны стоять: комплект мягкой мебели, тумбочка с телевизором, журнальный или (если поместится) обеденный стол.

И ничего лишнего. Никаких картин.

— Если клиент захочет, он сам попросит вас повесить в гостиной картину в тех тонах, что ему нравятся. Или спросит у вас разрешения вбить гвоздь и повесить свою картину, — советует специалист.

Старую, затасканную до потертостей мебель — тоже долой. На ее место что-то недорогое. Но ни в коем случае не классику. В моде сейчас модерн — современная мебель светлых однотонных тонов (не в цветочек), которая отличается легкостью.

Имейте в виду: если в типовых комнатах по стенам сползают трубы, прятать их специально в стены не нужно. Это удорожит ремонт, а эффекта, увы, не даст. Наличие труб для квартир такой ценовой категории на размер арендной платы не влияет.

Шкафы (лучше всего купе) следует разместить либо в коридоре, либо в спальне. При этом коридор должен выглядеть (а еще лучше быть) пустым. Из мебели в нем могут находиться зеркало и вешалка.

Ванная и туалет: вместе или раздельно?

Отношение к совмещению (разделению) ванной комнаты и туалета в нашей стране менялось неоднократно. В советское время считалось, что раздельный санузел — это хорошо, а совмещенный — плохо. Затем в начале 90-х в моду вошли совмещенные санузлы. Они к нам пришли от иностранцев, им было неудобно в одном месте ходить в туалет, а потом идти в другое помещение мыть руки. Сейчас острота проблемы снята. Клиентам все равно — раздельный санузел или совместный. Главное, чтобы он был светлым и чистым, говорит Блюмин.

Если в ванной и туалете кафельная плитка лежит со времен строительства дома, ее следует заменить. Но не на пластиковые стеновые панели (они не дают большой экономии, а выглядят дешево), а на кафель (даже самый дешевый, он выглядит солиднее).

Трубы в ванной и туалете надо менять, если они старые.

Если не старые, оставьте как есть. В ванной желательно установить стиральную машину. Саму ванну — крепкую, чугунную — беречь не стоит, лучше поменять на современную акриловую, еще лучше — с гидромассажем.

— Разница в цене между простой пластиковой ванной и ванной с гидромассажем не настолько большая, чтобы на ней экономить. Зато гидромассажная ванна будет выглядеть более современно, стильно и модно. Можете не сомневаться: когда клиент заглянет в типовую квартиру и увидит в ней ванну с гидромассажем, он в ней тут же останется, — утверждает знаток.

С унитазами проблем нет, можно выбрать любой. Оптимальный вариант (для маленьких квартир) — унитаз, совмещенный с биде. Потому что для приличного клиента биде в туалете — давно не роскошь и не каприз, а норма жизни.

Кухня. Ее дизайн должен быть легким. Часть шкафов — закрытые, часть — со стеклом. Это придает кухне современный вид. На полу — кафель. А вот посудомоечную машину в типовых квартирах ставить необязательно.

Как сдавать: надежно или дорого?

При сдаче квартиры вы можете реализовать два стратегических плана:

1. Сдать квартиру как можно дороже.

2. Сдать квартиру надежному клиенту.

Эти две цели почти не совместимые.

В поиске надежного клиента хозяин устанавливает привлекательную цену, тем самым увеличивает количество претендентов и выбирает из них лучшего.

Преследуя цель сдать квартиру как можно дороже, хозяин устанавливает максимальную цену и резко сокращает количество желающих ее снять. И далеко не факт, что человек, согласившийся заплатить “бешеные деньги”, будет покладист, кроток и бережлив.

Чтобы распознать надежного клиента (того, кто собирается жить в квартире, а не устраивать из нее притон или оружейный склад), достаточно задать незнакомцу несколько наводящих вопросов. Например: почему он собирается снимать квартиру; где работает; сколько получает; может ли оставить для контакта рабочий, а не мобильный телефон. Во время ответа смотрите, как человек себя ведет (открыто или скованно) и как отвечает (охотно или односложно).

— Практика показывает, что этих вопросов достаточно, чтобы узнать, какие мотивы движут человеком и будет ли он надежным клиентом, — утверждает Блюмин.

Итак — подобьем бабки

— На самом деле вы можете в своей квартире вообще ничего не делать. Сдать можно любое жилье, если правильно назначить цену, — огорошил меня мой визави после детального экскурса в мир арендного жилья.

По его словам, любые вложения в ремонт квартиры повышают арендную плату незначительно, а вот “отбить” их и получить прибыль хозяину квартиры удается не всегда.

Считаем выгоду. Красная цена “убитой” “двушки” в Крылатском — тысяча баксов в месяц. Клиента найдут хоть завтра. При этом никаких проблем с ремонтом, стройматериалами и строителями. Сохраняем нервы, время и деньги. Не переживаем за амортизацию (все, что есть в квартире, мы готовы выкинуть хоть сейчас). Квартира при этом продолжает “убиваться”, зато хозяин начинает качать деньги сразу.

Отремонтированная квартира с новой мебелью поднимется в цене до 1600—1800 долларов в месяц. При этом ее ремонт обойдется минимум в 15 тысяч долларов (10 тысяч на работу и материалы + 5 тысяч на мебель).

Затраты в лучшем случае удастся окупить чуть меньше чем через год. При этом квартира сразу начнет амортизироваться.

— Сдавать квартиру в аренду сегодня не очень выгодно, специально покупать для того, чтобы сдавать, — тоже, — подтверждает заместитель директора крупной риелторской компании Мария Жукова. — Объясняется это тем, что стоимость найма квартир в Москве растет не так быстро, как стоимость квадратного метра на вторичном рынке. В результате окупаемость инвестиционных квартир за счет сдачи в аренду может доходить до нескольких десятков лет. Например, однокомнатная квартира у метро “Юго-Западная” стоимостью 210 тысяч долларов при аренде по цене 750—800 долларов в месяц окупится в течение 22—23 лет; “двушка” у метро “Планерная” стоимостью 300 тысяч долларов при месячном найме за 900 долларов — в течение 28 лет. И это без учета стоимости коммунальных платежей, уплаты налогов, стоимости ремонтов и потерь от простоев.

В Америке и Европе аренда квартир приносит их хозяевам 8—10% годовых. Средняя доходность от сдачи в аренду квартиры в Москве — всего 3—4% в год без учета всех издержек на ее содержание. А значит, теоретически выгоднее просто продать квартиру и положить вырученные деньги в банк (под 8—10% годовых), чем ее сдавать.

Клиенты часто спрашивают специалистов, что выгоднее купить: одну большую квартиру в доме-новостройке (сделать в ней ремонт с авторским дизайном и сдать) или несколько однокомнатных квартир на вторичном рынке жилья в спальных районах (ничего в них не делать, сдавать как есть). С точки зрения бизнеса второй вариант выгоднее. Но в жизни так поступают единицы. Чаще люди покупают большие квартиры и стараются в них сделать хороший ремонт.

Аренда жилой недвижимости станет прибыльным делом, когда темпы роста ставок по аренде превысят темпы роста цен на жилье, утверждают специалисты. Но вот когда это произойдет — не может предсказать никто.

СПРАВКА "МК"

За последние четыре месяца (июль, август, сентябрь, октябрь) средняя стоимость найма однокомнатных квартир эконом-класса выросла на 12% (86 долларов), двухкомнатных — на 15% (125 долларов), трехкомнатных — на 22% (209 долларов).

В настоящее время средняя стоимость найма однокомнатной квартиры эконом-класса в Москве составляет 795 долларов в месяц, двухкомнатной — 924 доллара в месяц, трехкомнатной — 1150 долларов.

Заключая договор аренды, следует обращать особое внимание на пункт о досрочном расторжении договора.

Оптимальный вариант, когда каждая сторона имеет на это одинаковые права и несет одинаковую ответственность. Например, стороны обязуются за 1 месяц обязательно предупредить друг друга о досрочном расторжении договора и выплатить штраф в размере 1 месячной платы.

Стандартный срок, на который сдаются квартиры в Москве, — 1 год.