Маленькая квартира, зато близко, или большая, но далеко?

Сегодня $200 тыс. — сумма, необходимая для покупки такого жилья, которое молодой специалист без большой натяжки может назвать приличным. «Вторичка», но не доисторическая. Тесновато, но две комнаты. Не в центре, но и не окнами на МКАД.

Или все-таки на МКАД, но с другой стороны? Зато комнат больше и кухня такая, где удобно не только готовить, но и обсуждать с друзьями проблемы нацпроектов. Но ведь куда приятнее дискутировать в беседке на своей одной сотке при таунхаусе. Так какой вариант выбрать, если бюджет ограничен указанной суммой?

Скажем честно, вопрос о том, какое жилье сегодня считается «приличным», риэлторы отметают с порога как непрофессиональный. Поэтому воспользуемся определением, принятым в тех странах, где понятия «приличный», «пристойный», «бонтон», «комильфо» имеют весьма четкие критерии. В том числе по отношению к недвижимости. Это жилье, в которое не стыдно пригласить начальника. В облегченном варианте — коллег.

Скажем сразу: купить за 5 млн руб. ($200 тыс.) в столице что-то приличное во всех отношениях трудно. Особенно если вы работаете в компании, которая успела прославиться своей пафосностью. Москва еще не настолько территориально сегрегирована по социальному признаку, как Лондон, но звоночки уже все громче. Кто-то подозревает, что не прошел собеседования только из-за адреса места жительства (интервьюер задал по этому поводу целых пять вопросов и делал выразительные паузы), кому-то в разговоре о перспективах повышения прямо сказали: «Вы живете слишком далеко от мест обитания остальных менеджеров того звена, на должность в котором претендуете».Похоже, москвичей в ближайшие годы ждет новый вид культивируемой фобии, а рекламщиков от недвижимости — новый информационный повод.

Если речь идет о квартире, то основных критериев оценки три: район, тип дома, площадь. Оговоренной нами суммы 5 млн руб. достаточно, чтобы купить двухкомнатную квартиру даже в пределах Садового кольца. Причем это будет не долевая собственность, не «хрущевка» (несносимых в ЦАО еще достаточно), не малогабаритная квартира и даже не первый или последний этаж. Вы получите «сталинский» дом с капитальными перекрытиями, высокими потолками, на улице или в переулке с красивым названием.

Но прямо у Курского вокзала. Или у Казанского. Или около железной дороги между ними. Что интересно, в каком бы месте Новой или Старой Басманной и окружающих переулков ни находился продаваемый объект, в объявлении ближайшей станцией метро будут указаны «Красные ворота».

Шум, грязь и бомжи в подъезде — не самое страшное. Тех, кто, ограбив прохожего, уезжает на электричке, милиция способна найти только по описанию. Подумайте, сможете ли вы ежевечерне встречать у метро жену или ребенка.Вообще же трюк с «Красными воротами» — обычная практика. Привязка к станции «ВДНХ» может означать: ул. Палехская, рядом с платформой Лось (добавим: МКАД в 600 м), дом у станции «Варшавская» оказывается на ул. Медынской у станции Бирюлево-Товарная и т. п.

Впрочем, все вышеперечисленное отсеивается сразу после поиска адреса на карте. Но без выезда на место всего не заметишь. Впрочем, иногда жильцы первых этажей продают квартиру по какой-то иной причине, кроме проблем с постоянно засоряющейся канализацией или с исправно работающим мусоропроводом, а жильцы последних — не только из-за регулярно протекающей крыши.

Обязательно спросите, что находится на первом этаже. Одно дело, если первый этаж жилой, другое — если там магазин, да еще с пристройкой. Может выясниться, что крыша пристройки в нарушение закона поднята не до уровня вашего пола, а до уровня подоконника, и на нее к тому же вынесены компрессоры промышленных холодильников: 2х1,5 м и мягкая вибрация с инфразвуком. В общем составьте список вопросов и старайтесь разузнать по телефону максимум подробностей.

Что касается типа дома, то на успех следует рассчитывать, только научившись волевым решением отсекать целые категории: в данном случае — «хрущевки» и «брежневки». Лет 30 назад переезд из пятиэтажки в девятиэтажку, где потолки на 10 см выше, а кухня на 1,5 кв. м просторнее, вызывал эйфорию года на два, пока не задашься новым вопросом: «А в 12-этажку слабо?» Сейчас квартиры в таких домах по цене почти сравнялись.

Таким образом, самой большой, учитывая сумму, будет квартира в «сталинском» доме. Англичанин какой-либо разницы между нею и пятиэтажкой с ходу и не углядит, но в нашем человеке «совок» засел по самую рукоятку: детство у многих было «хрущобное». Поэтому слово «сталинка» часто продолжает вызывать приятные воспоминания об интеллигентных семьях. Таким образом, до определенного уровня «сталинка» — то, что надо.

Похожая ситуация и с районами. Есть места объективно и лучше, но на москвичей имеет какое-то обезоруживающее влияние северный луч «зеленой» ветки. О «Соколе» или «Аэропорте» речи быть не может, а вот «Речной вокзал» и «Водный стадион», скажем так, до Онежской улицы — вполне подходят под указанный бюджет.

Встретилась недавно в объявлениях не до конца «убитая» «сталинка» между станциями «Филевский парк» и «Пионерская», на Кастанаевской улице — практически дублере президентской трассы. То есть всегда можно ввернуть: «Это параллельно Кутузовскому, метрах в пятистах». То, что между ними железная дорога, уточнять не обязательно. Есть шанс найти квартиру в «сталинском» доме и на Ленинском проспекте. Хорошо бы на второй линии: престиж престижем, но и о здоровье забывать не следует. А что делать? Все равно на приличную «двушку» (общая площадь от 60 кв. м, кухня 10 кв. м) в недавно построенном панельном доме, в трех–четырех станциях метро от кольцевой линии, меньше чем за 6 млн руб. рассчитывать не приходится.

Снос пятиэтажек сильно затягивается, перспективы сноса «сталинок» совсем туманны. Что бы ни сочиняли столичные власти об их реновации, выглядит это неубедительно.

Зато отношение мэрии к созданию ТСЖ находится в прямой зависимости от того, какие суммы федеральный центр готов выделять этим самым товариществам. Например, на капитальный ремонт. В конце 1990-х–начале 2000-х создание ТСЖ поощрялось, вплоть до насильственного создания товариществ собственников жилья во всех новостройках чуть ли не на стадии котлована, когда ни дома, ни, собственно, товарищей и в помине не было. Так новостройки сбрасывались с баланса ДЕЗов, «с шеи города».

С началом реформы ЖКХ товарищества принялись притеснять в пользу так называемых домкомов — бесправных народных помощников при любимых властями ДЕЗах, которые предстояло превратить в частные компании. Но ветер опять переменился, и часть денег на капитальный ремонт будут получать ТСЖ. Теперь столичные власти собираются за год создавать больше товариществ, чем их появилось за любой предыдущий период.

Понятно, что префектуры и управы сделают все, чтобы в правление ТСЖ избирались свои люди. Но первый шаг будет сделан: судьба дома (и участка при нем) начнет в большей мере зависеть от жильцов. И перспективы «сталинки» в приличном районе на хорошем участке выглядят лучше, чем 9–12-этажных панельных домов или «хрущевок», которые реконструкции практически не поддаются.

Перспективы перспективами, а жить по-человечески хочется сейчас. Лучшие подмосковные варианты в рамках имеющихся $200 тыс.— это Красногорск и Одинцово с прилегающими микрорайонами и поселками. За 5 млн руб. здесь найдется не просто большая трехкомнатная квартира, а в кирпично-монолитном доме. Подмосковный рынок не настолько монополизирован, как московский, и местные компании не утратили духа новаторства. Строятся кирпичные четырех- и шестиэтажные дома удивительных планировок и дизайна. Если вы доверяете своему вкусу, дерзайте.

Разговоры о коммунальных ужасах Подмосковья (по крайней мере ближнего) уходят в сферу преданий. Пришлось лет восемь назад заниматься одной квартирой в Новоподрезкове. Неизвестно, чья рука проводила там границу между Москвой и Подмосковьем, но городские и областные дома расположены едва ли не в шахматном порядке. Карта не поможет. Зато помогали мусорные контейнеры: те, чьи верхушки из мусора видны — московские, те, что вообще не показываются — областные. Проезжал недавно: ничего, сравнялись.

Так что если ваши думы о перспективах еще не дошли до лужковских пенсионных надбавок, стоит рассмотреть Подмосковье. Правда, есть одно «но»: транспорт. Ищите вариант поближе к платформе или вскоре научитесь разговаривать с телевизором: «В связи с ухудшением метеорологических условий ГИБДД рекомендует воспользоваться общественным транспортом». Каким транспортом? На маршрутках, что ли, добираться?

Насчет таунхауса за 5 млн — почти шутка. Приступая к поиску, настройтесь на то, что по объявлениям вы никогда не поймете, возведен ли объект или планируется к сдаче в четвертом квартале следующего года. Еще продавцы любят пошутить с тем, от чего в московских новостройках начинаешь отвыкать. А именно: от игры в опции. Например, вы видите объявление о продаже таунхаусов площадью 131 кв. м по цене 5,175 млн руб., т. е. практически то, что вам нужно. В телефонном разговоре выясняется, что остались только объекты площадью 134 кв. м стоимостью чуть больше 6 млн руб. Дело в том, что в первом случае у таунхаусов нет гаражей. Почему застройщик не спроектировал гаражи к первым таунхаусам и потерял на этом по $25–30 тыс. с домовладения, выяснять не хочется. Наверное, для того, чтобы оставить перед домом красивую лужайку величиной с задний двор — целых 0,5 сотки.

Тем не менее есть вполне пристойные предложения на расстоянии 25–30 км от МКАД — в районе первой бетонки: в Раменском, Красноармейске, за Лобней и Троицком. От 140 до 190 кв. м, с одной–двумя сотками и приличным сервисом. От 6–6,5 млн руб., под чистовую отделку, с разводкой коммуникаций. Но к 5 млн придется добавить еще 1,5–2 млн руб. по ипотеке. Впрочем, с такими деньгами и в Москве есть неплохой шанс устроиться.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

— Очевидно, что в сегменте жилья элитного или бизнес-класса за $200 тыс. квартиру купить невозможно. Но в сегменте эконом-класса предложение достаточно разнообразно, в частности, в районах Москвы, расположенных недалеко от МКАД: в Новогирееве, Кузьминках, Ясеневе, Крылатском, Митине, Медведкове и других. Площадь таких квартир, конечно, невелика.

Среди самых больших по площади объектов, предлагаемых в этом сегменте в пределах Москвы, можно отметить квартиры в новостройках в микрорайоне Кожухово, где за $200 тыс. реализуются квартиры площадью 92 кв. м (т. е. менее $2,2 тыс. за 1 кв. м). На данный момент это одна из минимальных цен предложения. В Подмосковье вариантов намного больше: за такую сумму реально приобрести достаточно большие двух–трехкомнатные квартиры в крупных городах-сателлитах Москвы: Балашихе, Реутове, Химках, Красногорске, Мытищах.

Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы «МИАН–агентства недвижимости»:

— Самые дешевые квартиры в Подмосковье сегодня — это новостройки, расположенные близко к Москве (например, в Балашихе), но со сроком сдачи в середине 2009 года, либо в удаленных районах (например, Ногинском или Наро-Фоминском), но со сроком сдачи в середине или конце 2008 года. Сейчас такие квартиры предлагаются по цене от 31 тыс. руб. за 1 кв. м.

Учитывая, что средняя площадь квартир в близлежащих городах варьируется от 44 до 98 кв. м, а в дальних — от 41 до 80 кв. м, минимальный бюджет будущего новосела, выбравшего дальнее Подмосковье, должен составлять не менее $50 тыс. Если клиент хочет жить поближе к столице, ему придется потратить дополнительно еще $5 тыс.

Для приобретения подмосковной квартиры сейчас ситуация достаточно благоприятная. Прежде всего потому, что есть из чего выбирать. Достаточно привлекательные предложения сегодня представлены практически во всех сегментах рынка, все зависит от кошелька покупателя. К тому же, как показывает прошедшее лето, в обозримой перспективе на ощутимое падение цен рассчитывать не приходится.