Что такое обратная ипотека?

Обратная ипотека для большинства неосведомленных граждан -термин непривычный. По крайней мере, большинству непонятно, что же там происходит наоборот. На законодательном уровне несколько раз выдвигались идеи о внедрении обратной ипотеки в России. Попробуем разъяснить все ее плюсы и минусы.
Начнем с того, что прямая ипотека - это кредит, данный вам под залог вашей недвижимости. Теоретически такой кредит может дать и банк и государство. После полной выплаты кредита снимается обременение, и собственник имеет право уже не просто владеть и пользоваться, но и распоряжаться квартирой полностью, не спрашивая никого.

Обратная ипотека мне чем-то напоминает ренту. Т.е. вы как бы продаете свою квартиру в обмен на постоянные платежи вам, например, в течение 5-10 лет. При ренте - до момента смерти. Т.е. живете на получаемые фиксированные договором платежи в обмен на отчуждение квартиры. Сумма платежа при обратной ипотеке зависит от срока и рыночной стоимости квартиры. От ваших доходов, к счастью, уже не зависит ничего. Продаете вы недвижимость либо банку, либо государственной структуре. После оформления сделки или после полной выплаты квартира отходит плательщику - банку, например. Схема сложна лишь на первый взгляд, и ничем не сложнее ипотеки прямой. Правда, цели такой ипотеки совершенно иные.

Также и как при обычной ипотеке недвижимость служит залогом. Сумма «обратного» кредита рассчитывается исходя из рыночной стоимости квартиры. Выданная сумма погашается через (позднейшую) продажу квартиры. Если после продажи квартиры банк не может вернуть всю сумму кредита, разницу ему доплачивает, например, государство. Так как у «обратного» заемщика, если это изначально не предусмотрено кредитным договором, банк потребовать разницу не может. Условия возврата такого кредита могут значительно различаться, в отличие от ипотеки прямой. Выплачен такой кредит может быть и сразу, и в несколько платежей.
Зачем нужна обратная ипотека? Уже были проведены аналогии с рентой. Не нужно забывать о том, что для многих недвижимость - это один из немногочисленных активов, на который можно заработать за всю жизнь.

Обратная ипотека помогает, прежде всего, владельцам квартир, которые не располагают другим имуществом, и имеют низкую заработную плату или пенсию. Схему, когда заемщик получает ежемесячные платежи с правом жить в квартире, можно сравнить с правом пожизненного пользования жилым помещением на основании договора личного найма (распространено в Германии). Обратная ипотека становится особенно актуальной, когда размер пенсии или зарплаты слишком мал, или заемщик не имеет детей. В США, например, обратная ипотека получила распространение 20 лет назад и стала важной частью пенсионной системы. Т.е. заработанная вами за трудовую деятельность недвижимость становится обеспечением пенсии.

Если у вас есть квартира, которая вам не понадобится в будущем, вы можете ее продать, а можете оформить обратную ипотеку. Казалось бы, проще продать. Но в любом случае, обратная ипотека дает вам возможность «постепенно» использовать ваш актив. При этом актив «застрахован» от кражи, растранжиривания, притязаний третьих лиц и т.п. Также нужно иметь в виду, что, продав, вы уже не вернете обратно, а договор обратной ипотеки можно расторгнуть на определенных условиях, если это в нем оговорено. Например, оформили вы обратную ипотеку, когда недвижимость была дешевой, а расторгаете на пике цен. В этом случае вы как будто бы попользовались банковским кредитом под залог недвижимости.

При обратной ипотеке также может быть оговорено, что сумма кредита меньше рыночной стоимости квартиры на момент оформления. Тогда при последующей продаже квартиры бывший собственник получит разницу. Либо разница может быть выплачена сразу. Правда, при условии, что рыночная цена этой квартиры не упадет до суммы, меньшей суммы выданного кредита. В этом случае ставка кредита, возможно, будет выше.
Возможностей много, но есть и проблемы. Самая большая проблема обратной ипотеки в том, что для кредитора-банка такая сделка является чем-то типа форвардной, а для собственника - фьючерсной.

Форвард для банка определяется тем, что в момент прекращения обязательств недвижимость(актив) отходит банку физически и юридически, а также тем, что банк изначально понимает, что условия такого договора индивидуальны еще и потому, что неизвестно, сколько такая недвижимость будет стоить в будущем. Такой риск определяет проценты за пользование обратной ипотекой. Либо сумма кредита будет с дисконтом от стоимости квартиры.

Далее банк будет решать, что ему делать с выкупленным активом, и его действия во многом будут определяться условиями рынка недвижимости. Так, банк, выдавший кредит, может продать залоговую недвижимость, а может попридержать при наличии перспектив повышения цен.

Но банк может попытаться продать эту недвижимость еще до момента погашения обязательств, если иное не предусмотрено договором, что, правда, происходит крайне редко и не характерно для рынков в мире. В большинстве же случаев заемщик защищен в случае дефолта от изъятия квартиры до тех пор, пока жив хотя бы один из его родственников, который постоянно прописан в этой квартире, или до тех пор, пока заемщик платит налоги и другие оговоренные платежи по недвижимости, включая страхование, квартплату и т.п.

Собственник, оформляющий обратную ипотеку, наоборот, считает, что договор стандартный, его недвижимость стоит и будет стоить дорого. Соответственно, воспринимая такую сделку как аналог фьючерса, где все заведомо фиксировано не будущее. А истечение срока для него фактически является прекращением финансовых обязательств банка, так как право собственности с обременением перешло к банку в момент оформления обратной ипотеки. На самом же деле в момент прекращения договора, или расторжения по его инициативе, квартира может стоить гораздо дешевле. Разницу банк может попытаться взыскать.

Другие проблемы - это цикличность цен на рынке недвижимости и непредсказуемость их в долгосрочном аспекте, противодействие потенциальных наследников, большие платежи по страховке недвижимости и т.п. Например, при покупке квартиры с использованием обычной ипотеки покупатель начинает лелеять «теперь свое» имущества. Оформляя же обратную ипотеку, вы как бы отчуждаете недвижимость, т.е. она уже не ваша. Соответственно, и отношение к ней. Именно поэтому самое логичное использование обратной ипотеки - пенсионная система.

Как быть, если наследники все-таки есть, но собственник оформил обратную ипотеку? Наследники, к сожалению, здесь в проигрыше. Так как через ежемесячные платежи по обратной ипотеке заемщик практически получает большую или даже полную стоимость недвижимости, наследуемое имущество после реализации квартиры просто исчезает. Например, квартира на момент оформления стоит 2 млн. руб., обратная ипотека оформлена на 1600, 400 т.р. теоретически может быть выдано сразу, либо это и есть в итоге наследуемая сумма при условии полной выплаты банком своих платежей. Но на момент продажи квартиры она может стоить уже не 2 млн. руб, а значительно меньше, поэтому наследнику претендовать становится не на что..

Другой вопрос - смерть собственника до истечения срока договора. Т.е., стоимость квартиры до конца еще не выплачена. Разницу имеет право получить наследник, с использованием страхования или без. Но опять-таки с учетом рыночной цены реализации квартиры, если иное не определено договором обратной ипотеки. Также вопрос - так ли необходимо в этом случае страхование жизни. И кто выгодоприобретатель, так как логично, что им должен стать банк, который понес затраты по урегулированию договора.

Государство-кредитор. Таким может быть другой вариант обратной ипотеки. Обратную ипотеку оформляет государство с помощью субсидий из бюджета. Государство таким способом может не просто поддержать пенсионеров, но и получать в итоге квартиры в муниципальные фонды жилья для дальнейшего социального распределения. Известно, что наши пенсионеры если кому и доверяют, то государственным органам. Поэтому такую схему, в отличие от ренты с иждивением, они воспримут гораздо лояльнее. Остается открытым вопрос бюджета на такую инициативу.

Кризис и обратная ипотека

Кризис не только экономики и финансового положения граждан, но и кризис рынка недвижимости мог бы стать основанием для использования обратной ипотеки. С одной стороны, оформить ее выгоднее, когда недвижимость стоит дорого. Но, с другой стороны, именно в кризис мы наблюдаем следующие тенденции: огромное количество квартир « чистой продажи» от инвесторов в недвижимость и просто « не тянущих» затраты просто не продаются, так как нет спроса. Падают доходы людей, жить не на что, а имеющийся актив - квартиру они продать не могут в силу ситуации на рынке недвижимости. Собственникам больших квартир, в том числе пенсионерам, становится тяжело платить высокую квартплату, поэтому многие готовы и уменьшить площадь своего проживания.

Рыночные условия учат нас не только приобретать активы, производить инвестиции, рассчитанные на рост рыночных цен, но и правильно пользовать эти активы даже в ситуациях, когда это кажется почти невозможным. Экономика и ее процессы функционируют, правда, иными способами, и в фазу роста, и в фазу снижения. Поэтому, надеюсь, обратная ипотека рано или поздно появится в России как альтернативная возможность для собственников недвижимости.