Как не стать обманутым дольщиком?

На первый взгляд долевое строительство кажется довольно привлекательным и выгодным вложением денег. Строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков и на эти средства строят дом, после чего, квартиры в этом доме переходят в собственность покупателей. Как правило, цены при долевом строительстве ниже, чем при покупке квартиры на вторичном рынке. Однако, на сегодняшний день положение участников долевого строительства в России становится просто катастрофическим. По данным аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ", в Москве заморожено порядка 20-25% проектов, а в Московской области еще больше - 50%. И количество сообщений о приостановке строительства с каждым днем только нарастает. 

Как же не повторить судьбу обманутых дольщиков и не остаться у разбитого корыта, вложив деньги в долевое строительство? Попробуем разобраться.

Как страдают дольщики

Дольщики страдают от недобросовестных застройщиков по-разному. Но можно выделить несколько основных причин их бед. Самая многочисленная категория пострадавших - это жертвы долгостроя. Все их проблемы от разрухи на строительном рынке страны. Например, дольщики приобрели у инвестора квартиры на стадии строительства по одной цене, а через некоторое время ситуация на рынке изменилась и цены подскочили в 2-3 раза. При этом причина увеличения цены может быть не только экономического характера, в этом может быть виновата недостаточная компетентность и непрофессионализм застройщика, когда еще на стадии проектирования высчитана неправильная цена квадратного метра. Но кто бы не был виноват, необходимо доплатить. Но кто это будет делать? У дольщиков, как правило, таких денег нет. Инвестор тоже не хочет выплачивать. Ситуация тупиковая. И в итоге строительство замораживается на неопределенное время еще на начальной стадии.

Кроме того, велика армия дольщиков, ставших жертвами финансовых пирамид. Самая распространенная схема обмана проста и банальна. Липовые компании застройщики заманивают потенциальных дольщиков фантастически низкими ценами на квартиры, собирают с доверчивых граждан деньги под строительство, заключают серьезные договора. При этом говорится очень много внушающих доверие слов и даются многочисленные гарантии. А потом фирма благополучно исчезает вместе с деньгами дольщиков. И в этом случае, к сожалению, сделать ничего нельзя. Надо надеяться только на правоохранительные органы. 

Еще один излюбленный прием мошенничества со стороны застройщика - заключать несколько договоров на одну квартиру. Проще говоря, мошенники продают один и тот же товар по несколько раз. А после сбора денег мошенники попросту сталкивают лбами дольщиков, многие из которых начинают судиться друг с другом. 

Также достаточно велико количество случаев, когда дольщики просто не могли получить свое уже готовое жилье из-за проблем с оформлением права собственности. И зачастую это может затянуться на довольно долгий срок, и людям приходится жить не в своих квартирах, за которые уплачены деньги, а где придется.

Выбираем застройщика

Чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков надо со всей тщательностью подойти к выбору компании-застройщика. Надежный застройщик - это гарантия того, что вам не придется тратить свое время и нервы на решения неожиданно возникших проблем. Так по каким же критериям выбирать застройщика? Надеемся, наши советы вам помогут. 

В первую очередь, обратите внимание на уже реализованные объекты застройщика. Если данная фирма давно и успешно работает на рынке и объекты ее строительства налицо, это говорит само за себя. А в случае, если у фирмы нет за спиной ни одного реализованного проекта и она имеет не самую хорошую репутацию, это повод как минимум задуматься.

Также не лишним будет узнать, имеет ли компания незавершенные объекты строительства, срок сдачи которых уже давно прошел. 

Уточните, насколько давно компания работает на рынке. Однако помните, что солидный возраст не всегда является гарантией качества.

Не забудьте удостовериться в наличии прав компании-застройщика на земельный участок предназначенный для строительства. Также удостоверьтесь, получено ли разрешение на строительство. 

Проверьте размещение в СМИ проектной декларации, и в случае размещения, ознакомьтесь с ней. 

И помните, что компания-застройщик, согласно Федеральному закону N 214-ФЗ от 30 декабря 2004г, обязана по вашему первому требованию предъявить следующие документы: документы учредительного характера, свидетельство о госрегистрации, о постановке на учет в налоговом органе; отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам; годовые отчеты, данные о прибыли и убытках.

Заключаем договор 

После того, как компания-застройщик выбрана, переходим к следующему пункту - заключению договора на строительство. Юристы компании ATC group, занимающейся юридическим сопровождением инвестиционных процессов и операций с недвижимостью, советуют обратить внимание на следующие факторы при заключении договора. 

Во-первых, заключать договор участия в долевом строительстве только в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ от 30 декабря 2004г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". На сегодня это единственный способ обеспечить права и законные интересы дольщиков. Только при наличии такого оформления договорных отношений у него есть шанс вернуть средства, вложенные в строительство, либо получить гарантии предоставления жилья в перспективе. 

Кроме того, юристы советуют использовать только легальный способ оформления отношений с компанией-застройщиком. Проще говоря, заключать вышеупомянутый договор участия в долевом строительстве, делать это грамотно. В частности, договор подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе и должен содержать следующее:

  — определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;

  — срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

  — цену договора, сроки и порядок оплаты;

  — гарантийный срок на объект долевого строительства.

"Многие застройщики совершают сделки по долевому строительству с использованием серых схем и, по сути, продают воздух. Одна из них - так называемая "вексельная" схема, при которой оформление сделки происходит посредством заключения договора купли-продажи векселя с его погашением за счет предоставления квартиры. В этом случае дольщик получает не саму квартиру, а лишь неисполненное обязательство застройщика ее передать, и если покупатель по какой-либо причине не получил жилье в собственность, он вправе либо продать вексель, либо требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры", - комментирует Артур Цатурян, генеральный директор ATC group. 

По словам заместителя председателя комитета Госдумы по бюджету и налогам Александра Когана, "только каждый тридцатый договор о долевом строительстве жилья в Москве заключен в соответствии с требованиями федерального законодательства".