Как купить комнату в Москве?

Купить квартиру в Москве сегодня сложно как никогда. Ипотека недоступна, доходы граждан падают, цены по-прежнему заоблачные. В такой ситуации вполне приемлемой альтернативой становится приобретение комнаты. Как сообщают эксперты, на фоне кризиса и буксующего рынка этот товар продолжает активно продаваться и покупаться.

Сложное предложение

«С начала года люди действительно стали чаще приобретать комнаты», - говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ. С расселением коммуналок общая площадь обособленных (юридически) помещений снижается, поэтому объем предложения в данном сегменте невелик и постоянно сокращается. Правда, в последние месяцы наблюдалась обратная тенденция: предложение выросло почти на 40%, сообщают в компании МИАН, тогда как количество квартир увеличилось только на 22%.

И все же доля комнат остается относительно незначительной, хотя предложение все равно превышает спрос, говорит Д. Таганов. В среднем по Москве - 22% от числа однушек и 5%, если учитывать все квартиры. В Подмосковье статистика схожая - 4,5% от общего количества квартир. В основном выставлен старый фонд (панель, блочные дома), реже - сталинки и дореволюционные здания, не прошедшие реставрацию. Современных монолитных домов единицы. Наиболее популярны комнаты в двушках, однако их меньшинство - 22%. Львиная доля предложения - в трешках (62%). Остальные 16% - в многокомнатных квартирах, причем в центре этот процент выше: здесь еще много нерасселенных коммуналок.

Цена вопроса

Средняя стоимость комнаты по базе объявлений Winner, где собраны практически все объявления о недвижимости из открытых источников, - 2,5 млн руб. ($82 тыс.) в Москве и 1,55 млн руб. ($50 тыс.) в области. Это дешевле, чем отдельная квартира, хотя квадратный метр получается дороже. Цены на вменяемые предложения в столице начинаются от 1,5 млн руб. Так, за 1,7 млн можно купить 11 кв. м в двушке с двумя соседями в поселке Северный (Москва) или в 10 минутах езды от станции метро «Петровско-Разумовская». Чуть дороже (1,8 млн) обойдутся 19 кв. м в трешке в Лианозове (балкон, телефон). А за 2,5 млн руб. можно уже претендовать на 16 кв. м в центре: 10 мин. пешком от «Таганской». Придется, правда, уживаться с тремя соседями в четырехкомнатной квартире.

Максимальные цены не ограничены и зависят от аппетитов собственника, однако уже за 3 млн руб. можно найти очень достойные варианты. К примеру, 28 кв. м в двушке - пять минут ходьбы от «Красносельской», две лоджии, телефон, раздельный санузел. Или комнату на «Авиамоторной», у самого метро, с застекленной лоджией и высокими потолками. Соседи - очередники. Если они в скором времени получат жилье, можно будет выкупить всю квартиру по льготной цене.

Варианты локации

Как сообщают в АН DOKI, с октября прошлого года комнаты в столице подешевели в долларовом эквиваленте на 44,4%, в рублях - на 25%. Основной пик снижения пришелся на февраль и январь. Еще осенью 2008 года покупку можно было осуществить, по данным агентства, за 3,3 млн руб., или $131 тыс. Сегодня это цена однокомнатной квартиры. Сильнее всего подешевели север и восток столицы: САО, СВАО, ВАО, ЮВАО.

Почти пятая часть всех предложений сосредоточена в Центральном округе. Стоимость квадратного метра в пределах Садового кольца колеблется от $3275 до $10000. До кризиса разброс был не так велик, отмечают в DOKI, предложения дешевле $7500 за метр практически отсутствовали.

Сегодня средняя комната в ЦАО стоит $122 тыс. За пределами Садового кольца основная часть (81%) комнат предлагаются за $40-$80 тыс.

Особый спрос

«В основном комнаты в Москве покупают приезжие, - говорит Д. Таганов. - В принципе, они могут позволить себе аренду, однако не готовы отдавать немалые деньги за чужую квартиру. Приобретают комнаты и молодые московские семьи». Кроме того, в начале учебного года многие родители покупают детям скромное, но отдельное жилье. Еще одна категория - разведенные супруги. После размена общей квартиры многие могут позволить себе лишь коммуналку. «Менее распространен вариант приобретения комнаты для сдачи в аренду, - добавляет Евгения Сазонова, пресс-секретарь МИАН. - Стоит отметить, что средний срок окупаемости комнаты - 14 лет, однокомнатной квартиры - не менее 16 лет».

«Всегда пользуются спросом сталинки, - говорит Д. Таганов. - Там большие комнаты, высокие потолки, просторные кухни. Интерес к дореволюционным строениям меньше: они дороги, хотя зачастую находятся не в лучшем состоянии. Их основное преимущество - расположение в престижных районах. Основной же спрос приходится на панельные девятиэтажки и хрущевки. Конечно, они не так комфортны, но и стоят гораздо дешевле». Кроме того, многие люди ищут комнату в хрущевке под снос, чтобы затем получить от государства отдельное жилье.

Мечтая о квартире

В массе своей покупатели рассматривают комнату лишь как временный вариант. Одни надеются в будущем выкупить остальные комнаты, другие ждут расселения. Кроме того, в период кризиса такое приобретение помогает сберечь тающие накопления. Когда ипотека «восстанет из пепла», комнату можно будет продать и использовать полученные деньги как первый взнос за квартиру. Однако нельзя сказать, что рынок комнат активно растет или будет расти. По прогнозам аналитической службы МИАН, ситуация в этом сегменте существенно не изменится. Несмотря на сокращение платежеспособности населения, приоритетом для большинства остается собственная квартира (пусть и однокомнатная в Подмосковье), аренда или любая другая альтернатива. Поэтому резкого роста цен и спроса не предвидится, впрочем, как и резкого падения: покупатели, привлеченные невысокой ценой и ощущением «собственности» жилья, найдутся всегда.

Намотать на ус

И напоследок - советы от эксперта МИАН:

При покупке комнаты следует учесть специфические нюансы и риски. Например, обязательно должен быть получен отказ от приобретения данного объекта владельцев других комнат (ст. 250 ГК РФ). Нотариус должен выдать свидетельство о том, что уведомление с предложением купить комнату за соответствующую цену было направлено всем соседям, и в назначенный для сделки день они не явились. По закону собственники других комнат имеют 30 дней на принятие решения.

Если в квартире имеется неприватизированная комната, необходимо уведомить муниципалитет и получить там отказ от покупки. Нередко владельцы, стремясь избежать данной процедуры, предлагают «приобрести» объект через договор дарения. Для покупателя это рискованно, поскольку в будущем сделка может быть признана ничтожной, так как фактически дарение прикрывает куплю-продажу. Поэтому не стоит пренебрегать помощью профессионалов - при необходимости лучше воспользоваться услугами надежного агентства.