Власть обещает выкупать землю под олимпийские объекты по рыночным ценам

Вчера Госдума рассмотрела законопроект о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с организацией и проведением XXII зимних Олимпийских игр. Строители олимпийских объектов получат налоговые льготы, а сочинским жителям обещаны денежные компенсации за выкуп земель. Правда, стать миллионерами у частников вряд ли получится.

Согласно документу, с 1 января 2008 года по 1 января 2014 года на территории Краснодарского края допускается изъятие для федеральных нужд земельных участков. Собственников и арендаторов должны предупредить об этом не позднее чем за полгода. Взамен изымаемых участков власти обязаны предоставить другие, для чего будет сформирован земельный фонд. А выкупную цену должны определить 15 оценщиков, отобранных госкорпорацией "Олимпстрой".

По этому поводу Сочи буквально лихорадит. Владельцы частных строений гадают, смогут ли заработать на продаже земли и недвижимости, или, наоборот, их попросят освободить территорию. Чтобы успокоить местных жителей, спикер Госдумы Борис Грызлов уверял, что законопроект "будет гарантировать компенсацию тех участков земли и тех строений, которые необходимо изъять для олимпийских нужд". Однако сочинцев это успокоило мало.

Главный вопрос: кто будет определять стоимость земли? Они считают, что законопроект недоработан и оставляет простор для нарушений. Кроме того, они сомневаются, что размер компенсаций будет высоким.

- С данной проблемой наши граждане в Бутове уже столкнулись, - напомнил нам известный адвокат и депутат Леонид Ольшанский. - Да и в других местах нередко власти подменяют принцип натурального эквивалента принципом денежного эквивалента. Я убежден, что цена, которую дадут чиновники, никогда не будет соответствовать рыночной. В развитых странах действует принцип: собственник самостоятельно определяет стоимость своего имущества. Не хочет власть платить за жалкое ранчо фермера миллион долларов - ищет обходные пути вокруг фермерского участка для федеральной трассы.

В любом случае жителям столицы зимней Олимпиады-2014 оставшееся до начала игр время придется провести в нервозной обстановке.

- Минувшим летом в городе начался ажиотажный спрос на недвижимость, - говорит генеральный директор сочинской инвестиционной компании "Мегаполис" Александр Чувалов. - Рынок грели перекупщики, выкупавшие квартиры целыми партиями. Свою лепту в рост цен внесли и строители. Сейчас на рынке небольшое затишье: все ждут закона о госкорпорации. В городе упорно говорят об изъятии земли и о том, что новый закон на руку крупным застройщикам, которые имеют авторитет во властных структурах. Ведь в законопроекте речь идет о возможности изъятия земельных участков, необходимых для строительства олимпийских объектов, инфраструктуры, а также "иных земельных участков". Вот это действительно пугает. Может начаться передел земельных участков в пользу тех, кто больше заплатит. А так как крупных игроков, кроме тех, кто пришел с властью, нет, то ни у кого ни ресурсов, ни большого желания бороться с ними нет. Сейчас люди, желающие приобрести жилье в Сочи, задают единственный вопрос: а можно ли получить справку, что данный дом не будет снесен на нужды госкорпорации? Ситуация на рынке очень нездоровая. Но одно уже сегодня можно сказать: среднему бизнесу в эти дела лучше не соваться.

А цена на недвижимость в Сочи тем временем бьет рекорды. И на первичном, и на вторичном рынке цена квадратного метра в квартирах эконом-класса поднялась до 4,5 тысячи долларов. Бизнес-класс начинается с 6 - 7 тысяч "зеленых". Это уже больше, чем в российской столице. Прогноз однозначен: цены будут только расти в течение двух-трех лет.

С землей еще сложнее. Согласно плану, для нужд олимпийского строительства предполагается выкупить из частной собственности полторы тысячи частных участков. По оценкам экспертов, в 2003 году общая стоимость этой земли была порядка за 2,5 млрд. рублей. Сейчас она увеличиласть как минимум на порядок. В Сочи уже не удивляются ценам в сотни тысяч долларов за сотку, если, разумеется, в центре и близко от моря. Памятен сочинцам летний рекорд, когда такой участок продали по цене миллион долларов за сотку. Будут ли оценщики, которых обещает скоро выбрать "Олимпстрой", ориентироваться на рыночную стоимость земли?

Если да, то на выкуп земли придется потратить из бюджета сотни миллионов долларов, которые в буквальном смысле слова озолотят владельцев местных "фазенд". Вот только сами они в это слабо верят.

- По моим сведениям, оценщиков еще не определили, - сказал "Труду" директор сочинского Центра экономических и правовых экспертиз Александр Коняхин. - Наверняка список будет формироваться на федеральном уровне. Сочинцам не стоит надеяться, что сотку у них будут выкупать за миллион долларов. Стоимость будет формироваться исходя из общей ценовой ситуации на рынке. Впрочем, им не стоит бояться и того, что сотку стоимостью четыреста тысяч долларов у вас будут выкупать за четыре тысячи. Я считаю, что это исключено.

Но последнее слово, как уже ясно, будет за оценщиками.

Елена Драпеко, депутат Госдумы:

- Практика изъятия земель существует во многих странах. Их изымают под строительство дорог, военных объектов. При подготовке к Олимпиаде-2008 подобным образом поступили в Китае. Другое дело, что компенсации должны быть осуществлены по рыночным ценам или чтобы люди получили равноценные земельные участки. Сейчас в законе прописан именно такой баланс интересов. Но главное, чтобы исполнительные органы исполняли закон, что у нас не всегда бывает.

А В ЭТО ВРЕМЯ

Сразу после объявления Сочи столицей Олимпийских игр местный рынок недвижимости замер. Потенциальные продавцы выжидают, чтобы ненароком не продешевить. А потенциальные покупатели боятся приобретать землю или здания. Этот страх в агентствах недвижимости объясняют тем, что сегодня в городе нет плана застройки. Между тем, стоимость аренды квартиры за два месяца выросла вдвое - с 15 до 30 тысяч рублей в месяц за обычную "двушку".

Постепенно увеличивается спрос на землю, находящуюся в частной собственности. Таких участков стало больше после отмены межевания, упростившей процедуру оформления земли в частную собственность. Впрочем, предложений пока не слишком много - возможно, для многих 30 тысяч рублей, необходимых для постановки дачных участков на кадастровый учет и оформления их в частную собственность, - слишком большие деньги.

Что касается цен на сочинскую землю, то они впечатляют. "По дворам ходят скупщики, - сказала корреспонденту "Труда" Анна Семеновна с улицы Островского, просившая не называть ее фамилию. - Предлагают частникам от 20 тысяч до 400 тысяч рублей за сотку. Таковы цены на землю в центре города на улицах Первомайская, Карла Либкнехта, Зеленом переулке. А вот в самом центре на улице Войкова на днях предложили 2 сотки за миллион долларов! Только вот покупать пока никто не спешит. Все чего-то ждут".

Если того, что земля подешевеет, то наверняка не дождутся.

А КАК У НИХ?

Россия - не единственное государство, которое столкнулось с необходимостью выкупать земли у населения. В этом году пражские власти (Чехия) начали выкупать участки у граждан, проживающих в Летнянах, что на северо-востоке столицы. Эти земли будут использованы под строительство постоянного выставочного комплекса и для возможного проведения Олимпиады в 2016 году. Площадь первых выкупленных участков земли составляет 5,6 гектара, магистрат заплатил за них в общей сложности около $4 млн. Всего пражским властям предстоит выкупить 250 гектаров земли, пока же согласованы условия выкупа лишь 24 гектаров. К слову, уже разгорелся конфликт с арендатором одного участка. Поговаривают, что это даже может уменьшить шансы Праги на проведение Олимпиады -2016.

В июле 2007 года Лондонское агентство по развитию завершило приобретение в собственность государства земли на востоке Лондона, где будут строиться объекты для летней Олимпиады 2012 года. Общая площадь участка составляет 202 га, при этом городу пришлось переселить 208 компаний, 425 местных жителей, 64 землевладельца и 35 семей.

В связи со строительством в Китайской Народной Республике крупного водохранилища для гидроэлектростанции "Санься" ("Три ущелья") на реке Янцзы было произведено крупномасштабное переселение людей из этих районов. В общей сложности, переселили примерно миллион человек - их разместили по 11 провинциям Китая. Дело обошлось, разумеется, без выкупа земель.