В Москве меняют правила застройки

В Москве запрещена точечная застройка: мэр столицы Юрий Лужков 21 августа 2007 года подписал Постановление № 714-ПП «О мерах по упорядочению размещения отдельных объектов капитального строительства на застроенных территориях в городе Москве». Однако это не означает, что отныне нельзя будет строить отдельно стоящих домов. РБК daily разбирается, как изменились правила.

Что считать «точкой»

До последнего времени заявления властей о прекращении точечной застройки казались руководителю аналитической службы компании «Новый город» Наталье Ветлугиной «пиар-акцией без конкретных практических последствий». По ее словам, «бывает, что какие-то компании лоббируют интересы, то там, то сям возникает новый особнячок». Но власти проявили решительность. Глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин заявил, что теперь «легче будет найти иголку в стоге сена, чем начать точечную застройку».

Тем не менее девелоперы смогут завершить точечные проекты, возведенные на 50–60%. «Нужно иметь дурную голову, чтобы остановить строительство на этом этапе», — заметил мэр Москвы Юрий Лужков на заседании правительства 28 августа. А вот судьбу остальных будет решать межведомственная комиссия.

Новые контракты будут заключаться по новым правилам. «В соответствии с новым Градкодексом основой для дальнейшего проектирования и работы является градостроительный регламент территории, — говорит руководитель ГУП «Управление перспективных застроек» Владимир Хайкин. — Он формируется на основе градостроительного плана города или района, который, в свою очередь, разрабатывается на основе генплана города. Любая застройка, соответствующая градрегламенту, точечной не является».

Таким образом, если отдельно стоящий дом, пусть даже и во дворе другого дома, «нарисован» в градрегламенте, такая стройка считаться точечной не будет. «Например, у нас есть проект реконструкции Кузьминок (квартал 115), в соответствии с ним некоторые дома будут строиться рядом с уже стоящими. Но это не точечная застройка, — поясняет г-н Хайкин. — Точечная застройка — это то, что реализуется само по себе, вне градостроительного плана. Если завтра на согласование попадет проект строительства, выходящий за рамки градплана, он будет считаться точечной застройкой. Если на месте бани кто-то попытается построить офисный комплекс, строительство которого ничем не предусмотрено, кроме желания соб­ственника бани, это будет точечная застройка. Но если люди строят жилой дом по проекту планировки, утвержденному регламенту, «точкой» это не является».

Если в рамках развития застроенной территории есть проект строительства отдельно взятого магазина, он может быть отдан через конкурс на реализацию отдель­но взятому инвестору. И это все равно не будет считаться «точкой».

Совершенно отдельная история — застройка территорий вдоль МКАД. Поскольку архитекторы всегда рисовали эту территорию как границу, на нее никогда не было градплана. «Сегодня мы начинаем осваивать эту территорию, — говорит другой чиновник в мэрии. — Уже разработаны первые градрегламенты. С этого момента строительство на этой территории перестало считаться точечным». Адресный перечень объектов вдоль МКАД закреплен в ППМ № 416 (табл. 1).

«Если возникают сомнения, точечное строительство или нет, загляните в 714 постановление, там все конкретно определено», — говорит г-н Хайкин.

Дешевле деньги — больше проектов

Несмотря на тот факт, что у инвесторов остается возможность заниматься строитель­ством отдельно стоящих объектов, если они предусмотрены градрегламентом, город планирует делать упор на реконструкцию целых территорий. Для инвесторов это означает, что им понадобятся большие финансовые средства для того, чтобы остаться на рынке Москвы. Это очевидно: стоимость рекон­струкции квартала выше, чем строительства одного дома. И не только. Им еще понадобится репутация, чтобы иметь возможность привлекать средства по низкой ставке. В мэрии посчитали: для того чтобы построить 250 тыс. кв. м, надо отселить 150 тыс. кв. м. Но еще надо построить социальные объекты, такие как дет­ские сады и школы. «Сегодня рентабельность такой работы составляет 20–25% годовых, — утверждают в мэрии. — Из них 13–14% стоят деньги (с учетом всех особых условий кредитов)». Таким образом, получается, что девелоперу остается 7–11% годовых. Если вычесть инфляцию в 8%, работа на некоторых объектах перестает быть выгодной.

По мнению участников рынка, нормальной была бы рентабельность в 10–15% годовых.

Тем не менее, по словам московских чиновников, конкурсы на реконструкцию кварталов популярны у инвесторов — в каждом участвует не менее трех компаний. «На конкурсы ходят очень активно, нигде не было меньше трех заявок. Покупают по цене во много раз превышающей стартовую. Почему ходят, если невыгодно? Причем ходят серьезные люди и платят деньгами», — говорит чиновник.

Участники рынка полагают, что приведенные чиновниками цифры — консервативная оценка. «Чиновники составили очень консервативный прогноз — рентабельность может быть в два раза выше и более, — считает заместитель генерального директора MR Group Виктор Микитей. — Комплексное освоение территории требует привлечения длинных денег, но на единицу площади прибыль выходит в таких проектах выше. Дело в том, что тут вы продаете не один дом, который при сегодняшних ценах часто не соответствует окружению, а комплекс, и цена получается выше. Неслучайно, например, «Ренова» в регионах начала работать по такой модели».

Кроме того, целый ряд компаний имеет возможность привлекать деньги по ставкам ниже 13% годовых. Хотя, конечно, не все (табл. 2). Например, по данным cbonds, доходность к погашению пятого выпуска облигаций ГК «ПИК» 10,75%, а у первого выпуска «Пересвет-Инвеста» — 18,38%. Именно столько стоят деньги для этих компаний. Из этих цифр следует вывод: ГК «ПИК» сможет при желании принять участие в городской программе, ей позволит это сделать низкая стоимость заим­ствований. А вот «Пересвет-Инвест» — нет. Для этой компании деньги стоят слишком дорого, чтобы участвовать в городских программах.

С другой стороны, инвестор может попытаться договориться с городом об условиях реализации проекта таким образом, чтобы увеличить свою рентабельность. «Сейчас рентабельность работы застройщиков снижается, она уже ниже 20%, но крупные проекты позволяют зарабатывать на объемах. Однако ни один застройщик не станет браться за проект рекон­струкции квартала, если на выходе он получает убыток, — считает вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. — Возможно, город предложит крупным девелоперам взять один квартал практически с нулевой рентабельностью, но получить в работу другой, где рентабельность будет выше. Это нормальная практика, где-то застройщик должен работать на интересы города. Второй выход из ситуации — пересмотр доли города в итоговом проекте».

В мэрии соглашаются: «Есть разные истории участия компаний в программе реконструкции. Иногда инвестор передает часть домов на бюджет. Это скорее политический, нежели финансовый ход. Инвестор рассчитывает на встречные шаги города, например послабления в части строительства социальных объектов».

Город для крупных

Изменение правил игры на строительном рынке Москвы, очевидно, приведет к укрупнению строительного бизнеса в регионе. «У нас есть три категории инвесторов, для которых события будут развиваться по-разному, — говорит Владимир Хайкин. — Первая — те, которые хотят купить и быстро перепродать, ничего не строя. Новые правила не позволят им остаться на рынке. Вторая категория — небольшие девелоперы, работающие на одном-двух объектах. Им будет тяжелее, но наиболее профессиональные выживут. И наконец третья категория — это крупные «акулы» московского строительного бизнеса. Для них все остается по-старому, можно даже сказать, что им будет удобнее работать по новым правилам».

Участники рынка говорят, что процесс укрупнения идет уже не один год. «Когда мы начинали, недвижимостью можно было заниматься практически в одиночку, — говорит заместитель генерального директора компании «МОРЕ-Московская недвижимость» Игорь Фетисов. — Можно было быть в меру эффективным посредником, можно было быть в меру эффективным лоббистом или в меру эффективным строителем. Входные билеты в этот бизнес находились на уровне сотен тысяч. Сейчас, когда мы говорим о серьезных, крупных проектах, то любой входной билет начинается не от одного десятка миллионов долларов».

При этом московские чиновники не видят ничего страшного в процессе укрупнения бизнеса. «Разве плохо развивается нефтяной рынок, монополизированный крупными игроками? — говорят в мэрии. — Мелкие компании нашли свое место на рынке, превратившись в филиалы крупных, никто на этом рынке не бедствует».