Банки продолжат выдавать кредиты, но осторожно

Хотя мировой финансовый кризис не сильно сказывается на России, с каждой новой порцией негатива из-за рубежа у россиян нарастает волнение относительно собственного благополучия. Особенно когда речь заходит о проблемах иностранных ипотечных банков.

Новости о положении дел на ипотечных рынках США и Европы по-прежнему неутешительны. Банки закрывают ипотечные подразделения, жалуются на недостаток ликвидности и не знают, сколько продлится кризис на финансовых рынках и каких бед от него еще ждать. Вслед за скандалом с пятым по величине британским ипотечным банком Northern Rock, который запросил у Банка Англии срочного дополнительного кредитования для предотвращения банкротства, чем вызвал панику у населения и длинные очереди у своих офисов за вкладами, еще один ведущий британский банк HSBC Holdings Plc объявил, что закрывает свое американское ипотечное отделение. Он сокращает 750 рабочих мест и принимает на себя списания и выплаты в размере $945 млн в связи с убыточностью бизнеса.

Представители российской власти, руководители различных ведомств, да и сами банкиры, впрочем, в один голос утверждают, что подобных катастроф у нас не будет. Однако летом, в самый разгар кризиса, появилась информация о том, что третий по объему выданных ипотечных кредитов Москоммерцбанк заморозил выдачу ссуд, а затем и банк «Русский стандарт» приостановил выдачу ипотечных кредитов как минимум до октября. В самом банке объясняют это «изменением тарифных планов», однако аналитики говорят, что корень зла в том, что «Русский стандарт» слишком активно занимал за рубежом и, возможно, теперь ему просто не дают денег. В такой ситуации банку остается только притормозить массовую выдачу в долг крупных сумм, каковыми и являются ипотечные кредиты.

Другие банки от ипотечных кредитов пока не отказываются, хотя на рынке ходят слухи, что кроме Москоммерцбанка проблемы есть у региональных филиалов ВТБ 24 и дочернего банка Газпромбанка - «ГПБ-Ипотека». На рынке объясняют это тем, что банки проводили секьюритизацию портфелей через банк HSBC, который посоветовал пока приостановить эти сделки. Впрочем, до приостановления выдачи кредитов, во всяком случае официально, в этих банках дело не дошло.

Да и в целом на российском рынке шторма не наблюдается. «В настоящее время никаких серьезных негативных изменений в российской ипотеке не происходит, процентные ставки пока не повышаются, ипотечные кредиты выдаются, но со временем, если ситуация на финансовых рынках не изменится, средние и небольшие банки, не имеющие ресурсов (кроме иностранных вливаний или возможности рефинансирования ранее выданных кредитов) для долгосрочного кредитования, могут сократить или временно отказаться от выдачи долгосрочных кредитов», - говорит замначальника управления розничных операций банка «Возрождение» Марина Малайчук.

Помимо того что наш ипотечный рынок находится в зачаточном состоянии и не превышает 1% от ВВП, своим подходом к заемщику подавляющее большинство отечественных банков серьезно отличаются от американских. Банки США сейчас пожинают плоды собственной неразборчивости. По словам главы Банковского института при ВШЭ Василия Солодкова, когда в 2002 году в США произошел серьезный спад на фондовом рынке и государство снизило налоги и процентные ставки, только ленивый не брал ипотечные кредиты. «Средняя ставка по ипотеке была около 3%. Банки соревновались в том, чтобы выдать заемщикам максимальную сумму», - говорит эксперт. Другими словами, когда в Америке закончились благонадежные заемщики, банки стали выдавать ссуды буквально всем подряд. У нас банки ипотеку направо-налево не раздавали и к заемщикам были требовательны, порой даже излишне. Но теперь на волне кризиса банки грозятся, что требования к заемщикам станут еще жестче и время на проверку платежеспособности будет увеличено. «Если ситуация на международных рынках не улучшится, то для того чтобы сократить собственные риски, российские банки будут стремиться выдавать кредиты более надежным заемщикам под более высокий процент и на менее длительный срок», - говорит начальник отдела сопровождения ипотечных сделок Промсвязьбанка Денис Земан.

Пока особо жестких мер по отношению к заемщикам банки не применяют. Хотя самим банкам сейчас не позавидуешь. Им приходится отказываться от зарубежных займов по низким ценам, к которым они активно обращались в последние пару лет, и искать новые источники финансирования. Так, за первый квартал этого года внешний долг российских компаний и банков вырос на $31 млрд. Теперь же в условиях катастрофического дефицита денег у самих западных банков нашим кредитным организациям пришлось отложить сделки по секьюритизации до лучших времен. «Отказ многих игроков от рефинансирования в части ценных бумаг тормозит развитие рынка, - говорит директор Центра макроэкономических исследований компании "БДО Юникон" Елена Матросова. - Они не могут взять деньги под существующие обязательства, и другие инструменты заимствования оказались ограниченными». Однако глава дирекции андеррайтинга банка «Глобэкс» Олег Семкичев уверен, что последствия ипотечного кризиса в США российская банковская система преодолеет с наименьшими потерями. И очень скоро мы увидим возобновление роста объема ипотечных кредитов.

Косвенным свидетельством дальнейших планов банкиров может являться и то, что все больше банков предлагают ипотеку без первоначального взноса. «Можно сказать, что темпы роста цен на недвижимость в прошлом году определили возникновение в России ипотечных кредитов без первоначального взноса, - говорит Денис Земан. - Дело в том, что большинство заемщиков при столь существенном росте цен не успевали накопить даже первоначальный взнос, и благодаря новым программам у них появилась возможность получить кредит.

А квартира, переданная в залог банку, уже через несколько месяцев могла стоить на 15% больше, чем изначально, компенсируя отсутствие первоначального взноса и покрывая риск неуплаты процентов по кредиту». По его словам, существование на рынке такого вида кредитов при коррекции цен на недвижимость может говорить только о том, что банки прогнозируют продолжение роста цен на недвижимость.

Если еще недавно игроки рынка заявляли, что при благоприятной конъюнктуре рынка ставки по ипотечным кредитам будут снижаться, то сегодня они прогнозируют, что, скорее всего, ставки не будут расти, а для их снижения причин нет. «Ставки будут стабилизироваться, - утверждает директор департамента по работе с физическими лицами РосЕвроБанка Сергей Гордейко. - Крупные банки обладают достаточным запасом прочности, который позволит не повышать ставки в ближайшее время, остальным же участникам рынка придется соответствовать конкурентным условиям. Окончательно просчитать стоимость финансирования с учетом всех последствий жесткой коррекции на мировых финансовых рынках можно будет ближе к весне, тогда, возможно, ставки будут скорректированы». С ним согласен и начальник департамента розничного бизнеса банка "Зенит" Алексей Розоренов: «Ставки существенно не изменятся. Хотя стоимость привлеченных средств увеличится, это ударит прежде всего по тем банкам, которые слишком много привлекали. Те же банки, что заимствовали в основном на внутреннем рынке, свою политику не изменят». По его словам, снижение ипотечных ставок возможно в двух случаях. Во-первых, снижение ставок может происходить по совместным акциям банков и застройщиков. Второй вариант - резкое и длительное падение цен на недвижимость. «Если люди затаятся и перестанут брать кредиты, опасаясь, что завтра жилье еще больше подешевеет, и они прогадают, то банкам волей-неволей придется привлекать заемщиков сниженными ставками», - говорит он.

Хотя резкое и длительное падение цен на недвижимость маловероятно. Сейчас на рынке недвижимости Москвы наблюдается стагнация цен. По словам Елены Матросовой, в 2005-2006 годах динамика цен на московскую недвижимость была чрезмерной, и сегодня центр тяжести строительного бума сместился в регионы - там пик цен еще не достигнут.

Банкиры предполагают, что цены на недвижимость снова будут расти, хотя и не такими бешеными темпами, как прежде. «Будет происходить спокойный и незначительный рост цен с увеличением различия в разных сегментах рынка, - прогнозирует Сергей Гордейко. - Однако цены на недвижимость уже сегодня столь высоки, что даже представителям среднего класса крайне сложно приобрести квартиру».

Но что если банки ошибаются в своих предположениях и цены будут падать? Как в этом случае банк поступает с потерявшим в цене залогом? «Прецедентов по уменьшению стоимости залога пока еще не было, - говорит Алексей Розоренов. - Если вдруг подобное происходит, то банк реализует предмет залога, и та задолженность, которая остается после этого, относится к расходам банка. Было бы странно требовать с заемщика дополнительных гарантий. Он взял деньги в банке, не отказывается платить, а то, что рынок в данный момент пошел на снижение, не его забота». Денис Земан рассуждает иначе: «Если только представить, что произойдет резкое падение цен на рынке жилья, то в таком случае залог сильно подешевеет и банку придется решать эту проблему. Банк вынужден будет предложить заемщику погасить часть основного долга досрочно либо оформить дополнительное обеспечение по кредиту». В этом случае банк может претендовать на имущество, прописанное в договоре, без судебных разбирательств. Поэтому некоторые банки вводят в договор пункт о дополнительном обеспечении. Например, помимо Промсвязьбанка пункт о допобеспечении прописывают в договорах в Райффайзенбанке, Банке Москвы, Газпромбанке, BSGV, Русском ипотечном банке, Абсолют Банке.

Другие банки надеются на рост цен и Гражданский кодекс, по которому ответственность заемщика не ограничивается предметом залога. Правда, остальное имущество банк может взыскать для погашения долга только по суду. Старший вице-президент Связь-банка Аркадий Комягинский предполагает, что многие банки начнут включать пункт о дополнительном обеспечении по кредиту в договор. Банкир напомнил, что во Франции не так давно был кризис, когда даже многие крупные банки оказались на грани банкротства. Тогда обвалился рынок недвижимости и заемщики прекратили гасить кредиты. Между тем наша статистика тоже показывает неумолимый рост просрочек по ипотеке. Например, в АИЖК объем просрочек выплат платежей по ипотечным кредитам достиг 1,3 млрд рублей.

Но пока отечественных банкиров больше беспокоит другое. Они жалуются, что наше население хотя постепенно и приобщается к ипотечной культуре, но стремится поскорее свести счеты с кредитной организацией. «По оценкам некоторых экспертов, средний срок погашения ипотечных кредитов в Московском регионе составляет пять - семь лет», - говорит Олег Семкичев. И это неудивительно, ведь, по его словам, за 10 лет заемщик выплачивает в виде процентов практически еще одну полную стоимость недвижимости, которую он приобрел в кредит. «Для того чтобы обезопасить себя от таких рисков и компенсировать свои издержки, банки вводят в кредитные договоры мораторий на досрочное погашение, то есть срок, в течение которого нельзя досрочно гасить кредит. В разных банках период моратория разный - от шести месяцев до двух лет, - говорит Марина Малайчук. - Кроме того, некоторые банки вводят штрафные санкции в случае досрочного погашения кредита, и иногда размер данных санкций заставляет заемщика отказаться от мысли о досрочном погашении».