Как теперь будут строить в Москве и в Питере

Васильевский остров Петербурга вернет себе узнаваемые очертания. Власти города постановили укоротить уже построенное здание биржи на два этажа (с 67 до 54 метров). Инвестор, по некоторым оценкам, понесет многомиллиардные убытки. А чтобы «скорректировать» здание на 3 тыс. кв. м, потребуется не один месяц. Между тем созданный прецедент может повлиять на дальнейшую градостроительную политику.

По словам генерального директора студии «Концепт-архитектура» Вадима Никитина, похожие случаи уже имели место и в Москве. Подобную корректировку претерпел, например, многофункциональный торгово-развлекательный комплекс на Арбате, возле ресторана «Прага». Правда, изменения были внесены на стадии сборки каркаса из металлоконструкций, когда вырисовался абрис будущего здания. Тогда были вовремя «срезаны» два этажа. Трех этажей лишился, по словам Вадима Никитина, еще один торговый комплекс неподалеку от ЦУМа.

Есть примеры обратные, когда власти рекомендовали повышать высоту здания. «В Калининграде у нас было именно так: мы хотели построить малоэтажный европейский микрорайон, который и был спроектирован немецкими архитекторами, а мэрия нас обязала строить 9-12 этажей», – говорит директор по развитию инвестиционной компании «Бенефит Инжиниринг» Ярослав Козлов.

Расставляя приоритеты

Однако стоит заметить, что петербургский случай более радикальный. Ведь здание биржи было торжественно открыто два месяца назад. То есть построено и сдано госкомиссии. И только потом «вдруг» оказалось, что знакомый всем с детства вид на Васильевский остров с ростральными колоннами – казалось бы, безвозвратно – утрачен.

При этом, считает главный юрист компании «Мегаполис-Лигал» Елена Турецкова, заключение градостроительного комитета о сносе двух этажей биржи носит рекомендательный характер. Без решения суда здание не может быть «откорректировано». Разве что сам инвестор может добровольно начать реконструкцию. К тому же, если выяснится, что первоначальное разрешение на строительство окажется недействительным, то инвестор сможет даже рассчитывать на компенсацию убытков, поскольку не должен нести ответственность за действия того, кто поставил положительную резолюцию на разрешительных документах.

Но вот если биржу оставить как есть, это позволит застраивать Васильевский остров зданиями, равными по высотности.

Однако биржа – не единственное, да и не самое крупное «бревно в глазу», мешающее любоваться панорамами Петербурга. До сих пор у всех на слуху история со строительством офиса Газпрома – небоскреба «Охта-центр» высотой 400 метров. Он спроектирован так, что неизбежно будет портить вид стрелки Васильевского острова. Что и привело к яростным протестам петербуржцев. По данным опроса «АСН-Инфо», 47,6% горожан высказались за то, чтобы строение высилось где-нибудь на окраине, 22,2% уверены, что проект вообще не нужен городу, 15,4% – за то, чтобы строить там, где запланировали, но с ограничениями по высоте. Общественные слушания по этому проекту проходили с участием ОМОНа. По самым последним сообщениям, губернатор города Валентина Матвиенко в прямом эфире радио «Эхо Москвы» отметила, что проект «Охта-центра» сформирован, но вопрос высотности все еще обсуждается.

«Как только у города изменятся приоритеты и первым станет формирование архитектурного облика столицы, а не пополнение бюджета, как сегодня, так сразу же этажность новостроек понизится», – уверен Ярослав Козлов.

Без ФАС не обойтись

В Москве власти пошли другим путем, вероятно, пытаясь предотвратить подобные прецеденты. 5 августа 2008 года мэр города Юрий Лужков подписал постановление о дальнейшем развитии программы «Новое кольцо Москвы».

Сама программа не нова (1999 года), однако нынешнее постановление призвано ввести новые принципы ведения высотного строительства в столице.

Так, согласно документу, уже утверждена подготовленная Москомархитектуры схема размещения высоток, а также их перечень. Всего до 2015 года планируется возвести 60 высотных многофункциональных комплексов регионального значения, на 200 объектов, выше 30 этажей каждый. Первые объекты уже строятся – это ЖК «Эдельвейс» и «Континенталь». Интересно, что их инвестор – группа компаний «Конти» – выступила одним из инициаторов создания программы «Новое кольцо Москвы», практически на равных правах со столичным правительством.

Этот факт, наряду с тем, что в программе участвует ограниченное число застройщиков, уже сейчас заставляет некоторых игроков рынка сомневаться в том, что участие в программе под силу небольшим или средним компаниям.

«Это проект с колоссальной прибыльностью. Но я уверен, что на этой очередной «стройке века» будут применены старые проверенные методы, и «чужакам» предложат такие условия, что они сами откажутся участвовать в проекте», – считает Ярослав Козлов.

С этим мнением согласен и Вадим Никитин, который подчеркивает, что без привлечения к программе «Новое кольцо Москвы» Федеральной антимонопольной службы должного эффекта и настоящей конкуренции не будет. В целом же эксперт считает программу неплохой и нужной городу.

Впрочем, выявлены и недостатки программы. По словам директора по маркетингу группы компаний «Конти» Юрия Синяева, лотовая документация проектов «Нового кольца Москвы» слабо проработана: плохо изучены вопросы инженерных сетей, коммуникаций, геоподоснов. «Например, выкапывая котлован для будущего жилого комплекса «Континенталь», мы обнаружили высоковольтные кабели. В результате перенос и вынос сетей, которые не были отражены в лотовой документации, обошлись нам более чем в $ 5 млн», – говорит Синяев. Он напоминает, что строительство высотных зданий требует существенных вложений и большей ответственности со стороны инвестора.

Комплексное будущее

Безусловно, на уже построенные или начатые высотные объекты, которые не вошли в программу, новые правила распространяться не должны. «Все подобные проекты будут реализованы. Просто в дальнейшем здания, не подпадающие под программу, будут возводиться девелоперами с соблюдением максимально разрешенной этажности», – объясняет Юрий Синяев.

Ведь и деловой комплекс «Москва-Сити» строится, прямо скажем, не в рамках «Нового кольца». Яркий пример точечной высотной застройки – жилой комплекс «Триумф Палас» от компании «ДОН-Строй», который, благодаря своему шпилю, одно время считался самым высоким зданием в Европе. И своеобразно изменил московскую панораму, что оценили далеко не все горожане и не все специалисты по архитектуре.

«Городу упорядочивание высотного строительства будет только на пользу: оно создаст единое архитектурное «кольцо» столицы и поможет предотвратить хаотическую точечную застройку», – считает Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» .

Кроме того, комплексная застройка – хороший вариант инвестирования в недвижимость, особенно на начальном этапе строительства, считает руководитель исследовательского центра компании «Миэль-Новостройки» Борис Флексер. Вместе с развитием благоприятного образа самого района, его инфраструктуры, облагораживанием территории, квартиры будут расти в цене более динамично, чем в среднем по городу.