Обратная ипотека - что это такое и применима ли она на практике?

В последнее время в прессе появились многочисленные публикации о так называемой «обратной ипотеке». Попробуем разобраться, что же это такое и применимо ли это на практике?

Так называемая «обратная ипотека» не имеет ничего общего с улучшением жилищных условий граждан. Речь идет лишь о том, что наше государство, которое не в состоянии обеспечить достойную жизнь своих стариков, пытается переложить на самих пенсионеров заботу об обеспечении своей старости. Принимая такой закон, а о перспективах его принятия я скажу отдельно, власть может лишить своих престарелых граждан последнего, что у них есть - своих собственных квартир. И пусть формально квартира как -бы останется в собственности гражданина, а банк лишь наложит на нее в качестве обременения залог. Но, если ипотечный заемщик, выплачивая каждый месяц проценты банку, приближает день, когда может быть снято это обременение, то пенсионер, отдавший квартиру в «обратную ипотеку» с каждым полученным платежом лишь больше попадает в кабалу и зависимость от банка. Поставил ли себя г-н Починок, ратующий за принятие этого закона, на место пенсионера, у которого каждый месяц, выдавая очередную надбавку к пенсии, банковский клерк будет спрашивать о его здоровье, а между строк будет звучать: «Когда же ты, наконец …..?». И самое печальное, что пенсионер ничего уже не изменит и вряд ли ощущение того, что кто-то ждет не дождется твоей смерти, продлит его дни, даже если он начнет ездить по курортам. Уверена, что Починок уже давно обеспечил себе старость и очень сомневаюсь, что его законодательная инициатива с «обратной ипотекой» продиктована действительно заботой о стариках, а не желанием «попиарить» себя на этой теме. Я считаю позором для страны, имеющей самый большой золотовалютный запас, иметь пенсионеров, большинство из которых влачит жалкое существование. И жилье у них, кстати, соответствующее, в котором годами не делался ремонт, а это означает, что и ликвидность его будет вызывать большое сомнение.

Теперь, предположим, что закон принят. Как банк будет оценивать квартиру и определять величину той самой надбавки к пенсии? По рыночной стоимости? Но кто даст гарантии банку, что на момент смерти его «клиента», например, лет через десять эта квартира будет стоить этих денег? Значит, стоимость квартиры оценщики уменьшат раза в два, тем более, что к тому времени это жилье, скорее всего, еще больше обветшает и морально устареет. Идем дальше: банк не благотворительная организация и должен зарабатывать прибыль для своих акционеров, а это значит, что процент за пользование таким «последним в жизни кредитом» будет гораздо выше расценок на и без того не дешевые потребительские кредиты. Теперь, для того, чтобы рассчитать величину пособия от банка, необходимо вычислить предполагаемый срок. Для этого, скорее всего, обязательной процедурой будет медэкспертиза.

Если вы, например, ипотечный заемщик, то в интересах страховой компании вы должны жить максимально долго и при этом желательно также долго оставаться трудоспособным. При обратной ипотеке вам назовут другой «диагноз - сколько вам осталось».

Не думаю, что знание даты своей смерти, пусть даже и приблизительной, вселяет в кого-то оптимизм. Да, еще не забудем вычесть сопутствующие расходы банка, которые также будет оплачивать пенсионер - расчетно-кассовое обслуживание, рассмотрение заявки, оценку, страховку квартиры от пожара и затоплений, страхование титула собственности, курьерскую службу доставки денег, если пенсионеру будет затруднительно ежемесячно ездить в банк за деньгами и т.д.

и т.п. Собственно этой формулы будет достаточно для того, чтобы прикинуть, а «стоит ли овчинка выделки»? И при всем при этом надо сделать очень большое допущение, что у российских коммерческих банков есть в наличии свободные деньги для подобного рода «долгоиграющих экспериментов с неизвестным концом». Напомню читателям, что для более прогнозируемой и гораздо менее рискованной классической ипотеки у нас в стране недостаточно денег - каждый второй ипотечный кредит рефинансируется на западных рынках капитала.

Итак, походим к ответу на главный вопрос: кому нужна эта «обратная ипотека» или разговоры о ней? Зачем она нужна г-ну Починку, читайте выше. Очень сомневаюсь, что банковские специалисты даже в отдаленной перспективе будут рассматривать «обратную ипотеку» серьезно. Слишком много не прогнозируемых рисков, в том числе и связанных с многочисленными судебными тяжбами с наследниками, которые вполне могут настаивать на «невменяемости» своих родственников в момент подписания «кредитного договора». У пожилых одиноких граждан, имеющих недвижимость, и при существующем законодательстве есть право выбора. Пенсионер заключает договор пожизненной ренты с любым физическим или юридическим лицом и получает оговоренную в договоре сумму или набор услуг (ежемесячно, ежеквартально и т.д. по своему усмотрению). Таких специализирующихся агентств достаточно в любом городе. Риски при обращении к ним, кстати, те же, что и при «обратной ипотеке» - никто не даст гарантии, что банк не разориться или его не лишат лицензии, а его кредиторы не откажутся продолжать обязательства по платежам пенсионерам. Второй вариант предлагает государство в лице, например, в Москве Жилсоцгарантии. Эта государственная контора ежемесячно выплачивает фиксированную сумму в зависимости от метража квартиры по тому же договору пожизненного найма. Плюс к этому пенсионеру могут предложить переехать в весьма комфортабельный Дом для престарелых с полным обеспечением. Основной упор, который делается в публикациях в пользу «социальной ипотеки», что квартира не переходит в собственность банка, а лишь отдается ему в залог и это, якобы, дает больше прав пенсионеру. Хотелось бы спросить господина Починка, знает ли он о том, что снятие обременения, то есть залога на квартиру и расторжение договора пожизненной ренты при разногласиях сторон совершаются только в судебном порядке и одинаковы по трудозатратам и стоимости адвокатских услуг? Значит, о каких дополнительных гарантиях идет речь?

Так есть ли хотя бы один плюс от всей этой шумихи в прессе и на телевидении по поводу «социальной ипотеки»? На мой взгляд, один, хотя и не очевидный. Дети и ближайшие родственники, имеющие потенциальных наследодателей, возможно, будут более внимательны и заботливы к одиноким старикам, у которых будет выбор - завещать квартиру родственникам или оставить своим потомкам на память о себе несколько фотографий из Парижа или с экзотических островов. Но о тех, кто может позволить себе делать такой выбор, законодательство уже давно позаботилось и создало все инструменты.