Ипотека: сколько мы реально платим?

Все знают, что при покупке квартиры с использованием ипотечного кредита заплатить в конечном итоге придется значительно больше, чем эта квартира стоит. Самая значительная часть этих трат на виду – это проценты банку. К сожалению, ими дело не ограничивается – со вздохом открывать бумажник предстоит намного чаще, чем мы думаем в начале процесса…

Еще совсем недавно самой первой тратой была плата банку за рассмотрение вашей кредитной заявки. Сумма не очень обременительная, в пределах 3-5 тыс. руб., просто за то, чтобы сотрудники кредитного комитета изучили представленные вами документы. Стоит обратить внимание, что эта плата вовсе не гарантировала положительный результат – в кредите могли и отказать. И приятно отметить, что к весне-лету нынешнего года все банки отменили взимание этих денег – это явно было результатом конкурентной борьбы между ними.

Предположим, банк одобрил вас как заемщика. Что дальше? Прежде всего, найти квартиру. Если ищете самостоятельно – это бесплатно (не считая сил и нервов), если же с помощью риелтора, то принятая за подобную услугу комиссия составит примерно 3-5% от стоимости найденного жилья на вторичном рынке.

Когда квартира найдена, предстоит первый ход, связанный непосредственно с ипотекой и стоящий денег. Необходимо провести «независимую» оценку приобретаемой квартиры. Слово «независимая» не зря взято в кавычки. По закону эту работу может произвести любая оценочная компания, имеющая соответствующую лицензию. На практике, конечно, у каждого банка есть дружественные оценщики, и именно их услугами вам будет предложено воспользоваться.

Средняя по рынку стоимость оценки, говорит Светлана Жданова, эксперт по ипотечному кредитованию агентства «Кутузовский проспект», около 3500 руб., работа выполняется в срок до пяти дней. При необходимости можно заказать срочную оценку – она выполняется за одни сутки, но стоит уже от 4500 руб.

Самое обидное в том, что оценка выполняется сугубо для проформы. Банки опасаются, что заемщик попросит оценщика завысить оценку (чтобы получить кредит побольше – такие случаи действительно бывают), и поэтому перепроверяют представленные отчеты. Делают это самым немудрящим способом: находят в рекламе похожие квартиры и ориентируются на самые дешевые. Такие «детали», как то, что в покупаемой квартире евроремонт, а самые дешевые квартиры – «бомжатники», банк обычно не интересует.

Вторая предварительная трата – и куда более серьезная, чем оценка, – страхование. Обязательным условием предоставления кредита является комплексное ипотечное страхование, включающее три риска: физическая сохранность заложенного имущества, «титул» (т. е. риск судебного оспаривания права собственности на него) и жизнь и здоровье заемщика.

Объявляемые тарифы страховых компаний (а они, как вы понимаете, тоже не какие угодно, а только дружественные банку) составляют от 1-1,5% в год. Но при ближайшем рассмотрении выясняются различные нюансы. Во-первых, формулировка «от 1%» – вряд ли нужно объяснять, что это означает.

Во-вторых, часто требуют застраховать не сумму кредита, и даже не стоимость квартиры, а на 10% больше – получается, что даже 1% превращается в 1,1%. В реальной жизни все еще круче.

Минувшим летом автор этих строк сам получал ипотечный кредит – страховщики заставили меня сдать кучу анализов (3500 руб.), по итогам которых объявили меня глубоко больным человеком, над которым смерть уже раскинула свои черные крылья (на самом деле имеются действующие разряды по боксу и бегу). В общем, тариф за страхование приблизился к 2%. Вдобавок страховщики хотели еще застраховать жизнь и здоровье моей жены (еще 0,69%) и только после получаса ругани по телефону отказались от этой идеи. В общем, кто бы от них самих застраховал…

Здесь, понятно, вылезают самые главные траты. Расчет банков безупречен: сначала обо всем молчим, а на сделке заемщику уже деваться некуда: если откажется, потеряет все отданные авансы-задатки. Итак, перечисляем по пунктам: Комиссия за предоставление кредита – в большинстве банков она составляет 1% от выдаваемой суммы.

Обналичивание. Идея в том, что предоставленные вам деньги – безнал, и за превращение их в привычные и осязаемые купюры надо еще заплатить. Обычно – от 0,5%.

Деньги на период самой сделки помещают в депозитную банковскую ячейку – это самая распространенная на сегодня технология расчетов при сделках (всех, не только ипотечных). Но при обычной сделке можно арендовать ячейку в любом банке, при ипотечной же банк настаивает на том, чтобы ячейка была его. Стоимость аренды в зависимости от срока и размеров (крупные суммы, особенно в рублях, в маленькие ячейки не помещаются) колеблется от 1500 до 2500 руб.

По желанию участников сделки (это действительно добровольная услуга, она банком не навязывается) можно проверить подлинность банкнот. Ее стандартная стоимость – 0,1% от суммы пересчитываемых денег, но не менее $10. Но этот платеж, как правило, нужен продавцу.

Кроме названного в некоторых банках существуют и другие комиссии, и их число достигает иногда десятка, говорит Ринат Янтурин, заместитель генерального директора по развитию ипотечного кредитования компании «Пересвет-Инвест». Это плата за открытие текущего счета, заверение банковской карточки, перевод средств…

Собственно сделка купли-продажи квартиры должна быть заключена сторонами и зарегистрирована в специальном государственном органе – Управлении федеральной регистрационной службы. Составит договор сам банк (он обязательно захочет контролировать этот процесс), последующую регистрацию участники сделки могут провести и сами. Но, по словам знающих людей, приемные ФРС – это места, где запросто можно провести весь день и так и не достояться в очереди до заветного окошка. Поэтому более принята практика, когда регистрацию договора поручают специализирующимся на этом людям – это не сотрудники банка, а, скажем так, крутящиеся рядом индивидуалы. В целом заключение договора (нотариально или в простой письменной форме) и последующая регистрация обойдется в 18-20 тыс. руб.