Ипотека по новым правилам

Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) сообщило, что с 15 сентября банки смогут продавать агентству портфель своих ипотечных кредитов по индивидуальной ставке рефинансирования, которую можно рассчитать с помощью online-калькулятора на сайте АИЖК. Ее размер определяется как сумма базовой ставки (стоимость привлечения финансовых средств для агентства) и маржи за кредитный риск. Кредиты с доходностью ниже ставки рефинансирования будут выкупаться с дисконтом (скидкой), выше – с премией.

Напомним, что выдача ипотечных кредитов требует наличия у банков долгосрочных денежных ресурсов, то есть средств, привлеченных на длительный срок. Ряд банков для этого проводит секьюритизацию ипотечных кредитов. Эта сделка представляет собой выпуск долгосрочных ценных бумаг, обеспеченных уже выданными ипотечными займами (а в итоге – недвижимостью). В свою очередь, «ипотечные» ценные бумаги вращаются на биржах (в основном за рубежом, в России этот рынок только-только осваивают). И у банков может возникнуть ситуация, когда они готовы провести секьюритизацию через некоторое время, но средства для поддержания текущей ликвидности ему требуются сейчас и сразу. В таком случае банки могут продать свой пул ипотечных кредитов АИЖК.

Низкорискованным кредитом теперь считается кредит в размере 200 тыс. руб. на приобретение недвижимости стоимостью 600 тыс. руб. сроком на три года, ставка по нему составит минимальные 12,65%. На таких условиях в крупных городах России вряд ли можно приобрести комфортное жилье. Начальник отдела продаж Русского ипотечного банка Алексей Дорош подсчитал, что максимальная ставка по максимально возможным кредитам в Москве (8 млн руб.) на срок 30 лет и с 20%-ным первым взносом составит 17,45%.

В регионах ставка по кредиту на 4 млн руб. на 30 лет при 20%-ном первом взносе – 14,99% годовых. Ранее максимальная ставка АИЖК составляла 14%. То есть налицо повышение ставки в среднем на 2%.

Соответственно, банкам теперь придется повышать ставки по ипотечным кредитам для заемщиков. Во что обойдется заем на покупку недвижимости, потенциальные клиенты банков могут рассчитать самостоятельно. Это можно сделать также с помощью online-калькулятора на сайте АИЖК.

«Клиенты, которые только думают взять кредит, должны зайти на сайт АИЖК, и, представляя себе свои доходы, наличие средств на первоначальный взнос, указав регион и срок, в течение которого они готовы платить по кредиту, они получат размер ставки по нему. Если результат им не нравится, они могут путем изменения параметров посмотреть, как меняется размер ставки по кредиту, и выбрать оптимальный для них вариант. Так что у потребителя выбор расширяется, он может моделировать свои будущие выплаты еще до того, как придет в банк. Уточнения он может внести, когда подберет квартиру и будет готов точно назвать размер первоначального взноса», – объяснила директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева в интервью газете «Ведомости».

По мнению участников рынка, объявленное АИЖК повышение ставок – это колоссальнейший удар по рынку недвижимости. Спрос резко упадет, никакого роста ипотечного рынка ждать не приходится, как минимум рынок ипотеки ждет стагнация. Впрочем, при нынешней, далекой от позитивной, ситуации на финансовых рынках шаг АИЖК выглядит логичным.