\"Недетская\" ипотека ради детей: банки затронули \"больную\" для россиян тему

Квартирный вопрос, отравляющий жизни многим соотечественникам в советские времена, продолжает мучить россиян и поныне с той лишь разницей, что сегодня появилась надежда на его разрешение – ипотека. Насколько эта надежда реальна – другой вопрос. Но то, что тема ипотеки сегодня входит в десятку самых популярных тем российской периодики, говорит о многом. Несмотря на достаточно громкие "околоипотечные" скандалы за океаном, интерес многих российских банков к этой области бизнеса не угасает, а наоборот – возрастает в прогрессии.

Более того, в последнее время российские банки, делающие ставку на ипотеку, соревнуются между собой не столько в ставках, которые более или менее выровнялись на рынке, а сколько в гибкости самой программы погашения кредита. Желающих помочь россиянам решить тот самый пресловутый квартирный вопрос на сегодняшний день очень много. Причем в методах своих эти "желающие" порой не стесняются наступать на самую больную мозоль… жилищную неустроенность детей.

Не так давно ипотечный банк "ДельтаКредит" обнародовал результаты всероссийского опроса родителей, который проводился с целью выявить, в каких жилищных условиях они воспитывают своих дражайших чад. Результаты оказались весьма неутешительными – порядка 45 проц опрошенных заявили, что у их детей нет отдельных комнат. Самое печальное, что 80 проц респондентов, не являющихся счастливыми обладателями многокомнатных квартир, отметили, что не могут позволить улучшить свои жилищные условия в силу недостаточного для этого материального положения. Лишь пятая часть опрошенных призналась, что в ближайшее время планирует покупку большей квартиры. Опрос проводился путем Интернет-голосования. В исследовании приняли участие более трех тыс. респондентов из разных регионов страны.

По мнению психологов, начиная со второго года жизни ребенку нужно иметь свою отдельную комнату. Она порождает у него чувство психологической защищенности и впоследствии формирует позитивное мироощущение. Своя комната способствует развитию чувства ответственности, самостоятельности, собранности и играет весьма важную роль в развитии и становлении личности. Также отмечено, что дети лучше учатся, когда у них есть отдельное место для занятий.

Можно посмотреть на этот вопрос с другой стороны – что думают об ипотеке сами дети? В августе компания "ИМА-консалтинг" проводила опрос среди московских учеников 9-11 классов. Примечательно, ипотека вошла в тройку банковских услуг, о которых старшеклассники хотели бы получить больше информации. Такое желание выразили 42 проц опрошенных.

Больший интерес школьники проявили только к образовательным кредитам и кредитным картам. Более того, 62 проц сказали, что знакомы с основами ипотеки в принципе. Это говорит о существенном интересе к данной услуге.

По мнению руководителя проектов банковского маркетинга и связей с общественностью "ИМА-консалтинг" Дмитрия Афонина, акцент на детях при продвижении ипотечного кредитования - очень эффективный ход. Действительно, дети во многих случаях выступают первопричиной покупки или обмена меньшей квартиры на большую.

По словам директора по маркетингу банка "ДельтаКредит" Ольги Базановой, часть клиентов в банк "привели" именно дети, и для каждого банк подобрал оптимальную программу кредитования. Вторит ей и руководитель отдела потребительского и ипотечного кредитования Сведбанка Анита Берзиня. "Это применимо и к клиентам нашего банка. Как правило, люди обращаются в банк с целью получения ипотечного кредита именно в случаях создания и увеличения семьи", - отметила она. С мнениями коллег согласны и в Городском ипотечном банке. "Более половины наших клиентов – это пары с детьми", - подчеркнул член правления банка Михаил Бусыгин.

Безусловно, одна из основных причин для улучшения жилищных условий с помощью ипотеки - обеспечение приемлемого уровня качества жизни как для детей, так и для взрослых членов семьи, отмечает М.Бусыгин. Еще одной важной причиной является желание родителей создать материальную базу для будущего своих детей. И так как доверие к долгосрочным финансовым инструментам у россиян пока невысокое, вложения в недвижимость для многих родителей представляются оптимальным вариантом: дети будут обеспечены жильем и смогут в будущем либо жить в нем, либо продать, либо взять под залог этого жилья кредит. Как считает член правления Городского ипотечного банка, потребителям очевидно, что в долгосрочной перспективе цены на недвижимость в крупных городах будут расти быстрее темпов инфляции.

Специалисты банка "ДельтаКредит" уверяют, что на самом деле, ситуация не так критична, просто многие родители не знают о доступных вариантах решения жилищной проблемы. Расширить жилплощадь и обзавестись детской, не имея накоплений, возможно при помощи ипотечного кредитования, которое сегодня доступно большинству активному населению нашей страны.

Но, как показал опрос, препятствием этому является плохая информированность многих граждан о возможностях ипотеки. Например, даже не все знают, что при обмене меньшей квартиры на большую с использованием кредита, сумма задолженности значительно меньше, чем при покупке жилья "с нуля". "При обмене меньшей квартиры на большую заемщику не обязательно обладать первоначальным взносом для покупки новой квартиры за счет ипотечного кредита.

Его собственная квартира и выступит в качестве первоначального взноса", - отмечает А.Берзиня. А в случае приобретения недвижимости "с нуля" заемщику, как минимум, необходимо иметь 15 проц от стоимости квартиры.

"ДельтаКредит" дает возможность вообще не отказываться от уже имеющегося жилья. В банке действует специальная программа, позволяющая клиентам приобрести новую квартиру, взяв кредит под залог уже имеющейся, обеспечив, таким образом, своих детей жильем к моменту их совершеннолетия.

С начала сентября Городской ипотечный ввел новую продуктовую линейку по ипотеке. По ней самые оптимальные условия получают клиенты, которые фактически берут кредиты "для переезда". То есть клиент продает 1-комнатную квартиру и одновременно с помощью ипотеки приобретает 2-х комнатную, или продает 2-шку и покупает 3-шку. На рынке жилья такие сделки /их называют альтернативными/ составляют большинство. "Для этих клиентов мы предложили по настоящему революционные условия по 25-летним кредитам: по рублевым кредитам минимальная процентная ставка составляет всего 10,49 проц годовых, по долларовым кредитам 9 проц", - подчеркнул М.Бусыгин.

По мнению же Д.Афонина, в идеале лучше оставить старую квартиру при себе, чтобы затем ее сдавать в аренду. Эти платежи можно включать в погашение кредита на новую квартиру, которую семья купит "с нуля". Но даже эта схема весьма дорогостоящая - выплачивать ежемесячные платежи за новую квартиру для большинства весьма обременительно. Поэтому вариант с продажей старой квартиры, добавлением кредитных средств и покупкой новой – более реальный.

Как показали результаты опроса ИМА-консалтинг, для опрошенных, бравших ипотечный кредит, условия кредитования /в частности, низкая процентная ставка по кредиту/ являются решающим фактором выбора банка-кредитора, в то время как простота и оперативность получения кредита не играет существенной роли при выборе банка.

Интересен и выбор валюты кредита по ипотеке. Согласно данным Инвестсбербанка, среди их клиентов самыми популярными для клиентов остаются ипотечные кредиты в долларах. Это объясняется тенденцией снижения курса доллара, что является выгодным для заемщиков, так как большинство из них получают заработную плату в рублях.

В любом случае, каждый родитель хочет видеть своего ребенка счастливо играющим, спящим и просто живущим… в отдельной большой комнате. Но, к сожалению, далеко не каждый может себе это позволить – цифра в 45 проц говорит сама за себя. Так, средний размер ипотечного кредита, выдаваемого в банке ВТБ24 по московскому региону составляет 250 тыс долл, по регионам – 80 тыс долл. В Городском ипотечном банке эта сумма равна примерно 120 тыс долл. При этом доход заемщика /совокупный доход семьи/ должен быть не менее 2120 долл. В том же "ДельтаКредите" средняя сумма по ипотеке составляет порядка 110 тыс долл. Чтобы его получить заемщику или созаемщикам необходимо иметь совокупный ежемесячный доход порядка 2500 долл. В регионах, средний кредит составляет 40-50 тыс долл, средняя зарплата – 1100 долл. Сведбанк, который вышел на ипотечный рынок России не так давно, предполагает, что средняя сумма ипотечного кредита для Москвы составит 250 тыс евро, в Петербурге - 125 тыс евро и в Калининграде - 75 тыс евро. Если кредит берет один человек сроком на 25 лет, при официальном доходе и плавающей ставке - 9,19 проц годовых, его ежемесячный доход, соответственно, должен составлять для Москвы – 4280 евро, для Санкт Петербурга – 2155 евро, для Калининграда – 1301 евро.

В то же время, согласно данным Росстата, реальные располагаемые денежные доходы на душу населения /за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен/ в августе 2007г составили 12,351 тыс российских рублей, а не "американских" или "европейских". Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата, по предварительным данным Росстата, в августе 2007 г составила 13410 руб. Конечно же, эти цифры являются усредненными для всей территории России. В столицах средняя заработная плата да и общий доход семьи, естественно, выше. Но вот насколько? Достаточен ли он для получения ипотеки и ее содержания? Весьма сомнительно.

По данным президента Ассоциации региональных банков России Анатолия Аксакова, в настоящее время объем задолженности по ипотечным кредитам, предоставленным российским гражданам, приблизился к 15 млрд долл, и эта сумма составляет почти 20 проц совокупного капитала российской банковской системы. Без создания надежного канала рефинансирования указанных активов дальнейший рост ипотечного кредитования экономически невозможен, уверен А.Аксаков.

В то же время О.Базанова полагает, что "ставки по ипотеке сегодня достигли минимума", поэтому родителям рекомендовано поторопиться с покупкой новой квартиры. "Счастливый и довольный ребенок станет для них самой большой наградой", – считает О.Базанова.