Стройсберкассы: альтернатива ипотеке?

Согласно недавним подсчетам специалистов, до 80% жилья в странах Европы приобретается вовсе не по ипотечным программам, а благодаря такому новому для России явлению, как строительные сберегательные кассы. Но у России, это замечали наши императоры еще три века назад, обычно какой-то свой путь развития. Подходит ли нам это новшество и приживется ли оно в российских условиях – вот в чем вопрос.

«Если для строительства одного дома нужно 10 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем может сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он может построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них может приобрести жилье уже через год, второй — через два и т. д. Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего»,- примерно так объяснялась суть строительных сберегательных касс на родине этого изобретения, в Англии, в конце XVIII века.

Германия быстро подхватила новшество и наибольшее развитие оно получило именно здесь. До 30-х годов ХХ века действовала так называемая традиционная система, когда очередность, в которой вкладчики стройсберкасс получат кредит на покупку недвижимости, определялась жребием. Затем Германия перешла на оценочную систему, когда срок выдачи кредита определяется тем, как вкладчик накапливает средства в стройсберкассе.

Ипотека в России пока доступна очень немногим, тогда как подобными сберкассами сможет воспользоваться каждый третий. Согласно законопроекту, они должны представлять собой следующее. Вкладчик, решивший внести деньги в ССК, накапливает за определенный период времени (но не менее двух лет) 50% от предполагаемой суммы, которая ему требуется для жилищных нужд: покупки квартиры, ремонта, первичного ипотечного взноса, доплаты за обмен на большую жилую площадь. При этом на эту сумму начисляются 2-3 % годовых, а также, как предполагает законопроект, государство выплачивает каждому вкладчику годовую премию в размере 20% от накопленных средств, не превышающих 70 тысяч рублей. То есть 14 тысяч рублей (20% от 70 тысяч) – предельная помощь государства. Когда на счету вкладчика накапливается 50% от требуемой ему суммы, он получает кредит от ССК под 5-6 % годовых. Период ожидания вкладчика может составить от двух до шести месяцев, а положительное решение будет зависеть и от того, есть ли в стройсберкассе необходимые деньги. Предположительно, такие кредиты будут выдаваться на срок от 7 до 15 лет.

Если ипотека в России на данный момент доступна только 7% населения, чей ежемесячный доход составляет 40-50 тысяч рублей, то для получения кредита в ССК достаточно иметь доход в 20 тысяч рублей ежемесячно.

Однако очевидно, что строительные сберегательные кассы являются не альтернативой ипотечным кредитам, а лишь их дополнением. Во-первых, очевидно, что накопить на квартиру в ССК удастся лишь в очень маленьких городках страны, где жилье стоит во много раз дешевле городов-миллионников. Во-вторых, эти механизмы изначально ориентированы на разные слои населения: если строительные сберегательные кассы – это эконом-класс, то ипотека с ее большими процентами – бизнес-класс. Ипотечные кредиты предназначены для населения, имеющего стабильный, высокий и «белый» заработок.

Стройсберкассы – обратный, накопительный механизм, позволяющий регулярно вносить средства на приобретение жилья менее обеспеченным слоям населения.

В числе плюсов ССК называют появляющееся многообразие вариантов и возможность выбора способа купить квартиру. Кроме того, у потребителей появится ряд дополнительных преимуществ: например, в процессе накопления необходимой суммы, у клиента будет накапливаться и положительная финансовая история, что в дальнейшем значительно упростит получение ипотечного кредита.

Ожидается, что банки будут делать некоторые скидки своим клиентам, желающим накопить денег на первоначальный взнос и в дальнейшем получить ипотечный кредит в этом же банке.

ССК - не альтернатива ипотеке, она не может заменить систему ипотечного жилищного кредитования. На деле это сравнительно небольшие кредиты для реконструкции существующего жилья, ремонта, оплаты небольшой разницы между стоимостью старой квартиры и новой. Наконец, это удобная возможность накопления средств для первого взноса, чтобы потом подключиться к традиционному ипотечному кредиту. Накопить 50% стоимости квартиры в крупном городе, не говоря уже о столицах, при зарплате 20 тысяч рублей – на это не хватит и половины жизни. А учитывая, что многие из желающих купить квартиру вынуждены при этом снимать жилье, груз просто неподъемный.

Несмотря на все очевидные плюсы строительно-сберегательных касс, нерешенных вопросов здесь тоже много. Одни эксперты сомневаются, что вложение в ССК будет менее затратным, чем в ипотечные программы, другие не верят в такие «дешевые» деньги, как обещанные проценты годовых. Многих смущает и ограничение в 70 тысяч рублей в год: 14 тысяч от государства – это 20 квадратных сантиметров площади недорогой квартиры в Подмосковье.

Однако основной проблемой функционирования строительно-сберегательных касс считается инфляция и рост цен на жилье. Ведь может получиться так, что 50-процентный барьер потенциальный покупатель не преодолеет и за всю жизнь. Например, цены на жилье в Петербурге с 2000 года выросли в 7 раз. Стоит ли говорить, что зарплаты выросли в лучшем случае втрое.

Выходит, свыше 70 тысяч рублей в год и накапливать невыгодно: «премия» от государства уже не покроет инфляцию. Как бы ни критиковали нашу «американскую» модель ипотеки, она позволяет получить квартиру сразу и по фиксированной цене.

Нуждается во внесении поправок и законодательство. Например, касательно увеличения размера страхуемой суммы, согласно закону о страховании вкладов. Клиенты банков должны быть уверены в сохранности своих сбережений в течение всего срока накопления и иметь возможность хранить все сбережения в одном банке, а не распределять их по нескольким кредитным организациям, пытаясь минимизировать риски. Специалисты также отмечают и тот факт, что предложенная схема пока плохо стыкуется с действующим законодательством, а именно Налоговым и Гражданским кодексами и законом «О банках и банковской деятельности...». Непонятно также, кто будет контролировать строительно-сберегательные кассы и на основании каких нормативов.

Аналитики полагают, что модель ССК может быть применима либо в условиях ценовой стабильности на рынке недвижимости, либо для обеспечения более прозрачного прохождения государственных субсидий на жилищное строительство. Впрочем, и сейчас субсидируемых государством программ принято немало. Вопрос в том, как работают эти программы.

Пока же одна из основных проблем стройсберкасс – как повысить доверие вкладчиков к сему новшеству. Оставили свой след в сознании события десятилетней давности: дефолт и банковский кризис. Несмотря на возрастающий рост доверия населения к банкам, до реальной уверенности в сохранности своих сбережений еще очень далеко. Многие эксперты и вовсе сходятся на том, что начинать надо с изменения самого названия строительных сберкасс: уж очень «попахивает» советскими временами…