Юрий Калика: "Реанимировать промзоны с выгодой для государства и бизнеса"

Столичные власти решили отдать под коммерческую застройку около 4000 гектаров промышленных зон. В ближайшие два года запланировано строительство 4 миллионов квадратных метров недвижимости, из них четверть появятся в промзонах.

В старых границах Москвы потенциал застройки практически исчерпан. При этом более 17% столичной земли до сих пор занимает "ржавый пояс", огромные территории бывших промышленных гигантов.

О перспективах возрождения промзон в новом качестве мы беседовали с экспертом Комитета ГосДумы по энергетике Юрием Калика.

Какие промзоны будут застраиваться в первую очередь в этом году?

Почти 19 тысяч гектаров в границах мегаполиса заняты промышленными территориями. Эффективно используется чуть больше половины, на остальных появились склады или, что хуже, гигантские свалки. Наиболее значительными проектами этого года является застройка площадей бывших заводов "ЗИЛ" и "Серп и Молот". Пора избавиться от ржавого пояса и дать дополнительную возможность развития жилищного строительства. Потенциально это почти 100 миллионов квадратных метров недвижимости! Уплотнение промзон началось уже в прошлом году - сдано в эксплуатацию почти 1,3 миллиона квадратных метров. Я предполагаю, что в этом году, несмотря на кризис, этот показатель будет выше. Из всей площади, занятой промышленными территориями, можно застроить от 6 до 8 тысяч гектаров. Выданы градостроительные планы на возведение объектов недвижимости общей площадью 4 миллиона квадратных метров. Уже идет работа на десяти площадках, они дадут дополнительные 13 миллионов кв.м. 

Собственность давно поделена, сложился некий баланс интересов. Наверно, в старом городе сложно планировать новые объекты?

Конечно, московские промзоны - перспективное направление и ценный резерв для строительства. Но к оценке реального потенциала этих площадок нужно подходить с осторожностью. Предложения по развитию промзон были и до кризиса, но большинство умерли на стадии проекта. Причин тому несколько: во-первых, все проекты достаточно масштабны. Реальная работа идет пока только на небольших участках, например, на территории конструкторского бюро авиационного завода Миля, бывшего кожевенного завода "Демент и сын", завода Калмыкова. Во-вторых, нельзя сбрасывать со счетов юридические сложности. Крупные промзоны разделены между множеством мелких собственников. Они вполне удовлетворены доходом от сдачи площадей в аренду под склады, мастерские и дешевые офисы. Значительные инвестиции им не по силам, поэтому участие в проектах девелоперов их не интересует. Безрезультатны и переговоры о покупке их доли недвижимости. 

Какое решение вы предлагаете по промзонам, разделенным между собственниками?

Имущество - это не только источник дохода, необходимо осознавать свою социальную ответственность перед гражданами страны и будущим государства - вот что нужно доносить до понимания собственников зданий. Необходимо поддерживать объекты в надлежащем состоянии, инвестировать в реставрацию зданий, в благоустройство прилегающей территории. Нет средств или желания? Выставляйте недвижимость на продажу. Власти должны назначить срок на приведение интересующего объекта в цивилизованный вид. По истечении законодательно утвержденного периода, если реконструкция так и не проведена, имущество должно переходить в собственность муниципалитета или продаваться на аукционе. Государство может также выкупать землю по фиксированной стоимости и затем передавать или продавать участки девелоперам. Обычно, такая схема применяется при строительстве объектов инфраструктуры. 

Совпадают ли интересы властей и бизнеса в том, что касается уплотнения промзон?

Не всегда. Иногда коммерческими интересами приходится поступаться. Чиновники предлагают создавать на этих участках комфортную городскую среду с инфраструктурой, привлекательной для потенциальных покупателей. Бизнесу же нужны исключительно квадратные метры, приносящие доход. Девелоперов настораживают и меняющиеся условия: пока нет четкого градостроительного плана, власти могут менять концепцию развития территории.

А это означает или сокращение площади коммерческого объекта, или дополнительные обязательства, возлагаемые на застройщика. 

Как договариваться с девелоперами в таком случае?

Городу нужны рекреационные зоны и развитая социальная инфраструктура. Понятно, что бизнесмены на таких объектах не заработают. Но власти могут предоставить налоговые льготы девелоперам, берущимся за обновление промышленных зон. Можно обсудить условия аренды земли и помочь в переговорах с монополистами, когда дело дойдет до подключения новых объектов к существующим инженерным коммуникациям. Наиболее цивилизованный и прозрачный вариант - предоставление девелоперу готового инвестиционного продукта в виде земельного участка со всеми разрешительными документами. По такой схеме работают муниципалитеты в западных странах. С помощью бизнеса можно обновить инфраструктуру районов, близких к промышленным зонам. Ведь часто в старом городе физически нет места для строительства школы или детсада.

Раз речь идет об уплотнении застройки в черте города, будут ли применяться экологические технологии в строительстве новых объектов в промзонах?

Сегодняшняя экономическая ситуация заставляет пересмотреть привычки. Не только в России, на мировом рынке недвижимости главный тренд - это ориентация на экотехнологии. Они сочетают две концепции: минимальное вмешательство в окружающую среду и максимальная отдача и материальная выгода в последствии от технологий, используемых при строительстве, а затем при эксплуатации зданий. Появился спрос на возобновляемые источники энергии, автоматизированные системы, экономящие воду и энергию, пассивные дома без батарей отопления. Есть интерес со стороны потребителей, заботящихся о здоровье и не желающих переплачивать за коммунальные услуги, - этому запросу может ответить система эффективных эко-технологий. В частности, в России система сертификации «Зеленые стандарты», которая заключает в себе все положения, условия и стандарты для создания эко-объектов. Нам следует учитывать эти стандарты при планировании развития промзон. Именно для реанимации старого города было бы выгодно строить энергоэффективные здания или жилые комплексы. 

Окупятся ли вложения в экотехнологии?

Не настолько дорого экостроительство, как принято считать. В среднем проект дорожает всего на 5%. Однако, он окупает их в течение 5-10 лет благодаря экономии на коммунальных услугах и содержании здания.

Эко-технологии развиваются. Сейчас разрабатываются решения, которые позволят даже не увеличивать смету на строительство эко-объекта. Я имею в виду, что традиционное здание (такие у нас повсеместно), - ресурсозатратное, экономически не выгодное при эксплуатации, может стоить столько же, сколько экологичное, энергоэффективное и ресурсосберегающее здание. Судите сами, в чем выгода для государства и собственников. Мы должны смотреть в будущее и уже сейчас думать и действовать в направлении более эффективных решений. 

Расскажите подробнее, за счет чего возможна экономия в эко-зданиях?

Судите сами: при экостроительстве 90% мусора сразу перерабатывается. Количество металлических конструкций сокращается на 20% при использовании новых технологий. При эксплуатации здания экономия еще существеннее: расход воды в нем на треть меньше, энергии потребляется на 42% меньше, чем в обычных помещениях.

Такие объекты уже есть в России, увеличение их числа поможет внести существенный вклад в экономику страны. Что именно планируется строить в промзонах? Промышленные территории нельзя оставлять в нынешнем виде, это слишком расточительно для столицы. Каждая промзона будет проанализирована на предмет функциональности. Действующим предприятиям необходимо переориентироваться на экологически безопасное производство. Зеленая улица дана научным объектам и технопаркам. Крупные промышленные зоны более перспективны для создания современных жилых микрорайонов, офисных, рекреационных, выставочных площадей, гостиниц. Комплексные проекты наиболее интересны и муниципалитету, и бизнесу.