На рынке офисов наступает пора дефицита

Впервые после кризиса на рынке офисной недвижимости ситуация начала меняться в пользу арендодателя— девелоперы и владельцы офисных помещений стали диктовать свои условия арендаторам и поднимать ставки аренды. Эксперты рынка прогнозируют ближайшее наступление дефицита офисных помещений, в связи с чем девелоперы будут переключаться на освоение бывших промзон или ближайшего Подмосковья.

Как рассказали аналитики компании Colliers International, I квартал 2011 г. характеризовался сравнительно небольшим объемом ввода в эксплуатацию офисных площадей, снижением доли вакантных помещений и стабилизацией арендных ставок. В то же время Москва заняла первое место по объемам офисного строительства среди 60-ти крупнейших городов региона EMEA (Европа, Ближний Восток и Африка), а по уровню арендных ставок оказалась на десятом месте среди стран этого региона.

Так, одна из самых высоких ставок аренды— $680 за кв. м в год и самая низкая доля вакантных помещений (6,7%) сегодня характерны для центрального делового района Москвы. Самый высокий уровень свободных помещений (20,7%) и самые низкие ставки аренды ($240 за кв. м в год) зафиксированы на юго-востоке столицы. Наиболее активно в первой половине года себя вели банки, со стороны которых отмечался активный спрос на офисную недвижимость: ими было заключено несколько крупных сделок аренды, ряд банков активизировали поиск новых офисных помещений.

Всего в I квартале 2011 г. было введено в эксплуатацию примерно 130 тыс. кв. м офисных площадей, из которых 15% относятся к классу А и 85% – к классу Источник Colliers International

ынуть из заморозки

Всего в I квартале 2011 г. в эксплуатацию было введено около 130 тыс. кв. м офисных площадей, из которых 15% относятся к классу А и 85%— к классу В. Соотношение нового строительства и реконструкции составило 74% к 26%. Общая площадь офисных помещений классов А и В по состоянию на конец I квартала 2011 г. составила 12,77 млн. кв. м. Всего в течение ближайших двух лет в эксплуатацию должно быть введено около 2,1 млн кв. м. С учетом этих грандиозных планов Москве и удалось занять первое место среди крупнейших городов региона EMEA . В то же время данный объем в Colliers International характеризуют как незначительный и относительно невысокий для Москвы.

Как информируют в компании Astera, отсутствие финансирования и, как следствие, заморозка проектов во время кризиса отразились на объеме ввода нового предложения в 1 квартале 2011 года. За этот период было введено в эксплуатацию 208 841 кв.м качественных офисных площадей. Это в 1,5 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года. По данным Astera, общий объем введенных в эксплуатацию качественных офисных помещений по результатам первых трех составил около 11,458 млн кв. м, что несколько ниже показателей Colliers.

Основные тенденции По данным Cushman Wakefield, по итогам марта на рынок было введено три новых офисных здания класса В общей площадью около 40 тыс. кв. м. За месяц объем купленных и арендованных офисных площадей классов А и В+ составил около 110 тыс. кв. м. Самую крупную сделку на рынке по итогам месяца совершила компания "Гринатом", арендовавшая 13 500 кв м на Павелецкой набережной. Доля свободных помещений в центре города постепенно снижается. В настоящее время в центральном районе (downtown) индикатор находится на уровне 7,4%, в то время как на окраинах города доходит до 25%. Средние ставки аренды продолжают постепенный рост. С начала года они выросли на 11% по классу А и на 3% по классу Б+. Рост происходит за счет высококачественных объектов в центре города.

По данным базы Astera по состоянию на конец 1 квартала 2011 года 42% всего активного строительства в Москве находится на стадии проекта. Это проекты, реализация которых была заморожена в кризисные 2008–2009 гг. из-за недостатка финансирования. Среди них ряд проектов был отменен в связи с решением московских властей о запрете строительства новых бизнес- и торговых центров в пределах Садового кольца. Всего официально заявлено об отмене строительства 7 объектов коммерческой недвижимости.

На стадии завершения строительства и ввода в эксплуатацию находится только 19% объектов. Из них 1,405 млн. кв. м заявлены к сдаче до конца 2011 года. Однако существует понимание, что часть этих объектов не будет сдана. Это связано с трудностями финансирования и приоритетом в реанимации наиболее ликвидных объектов (с точки зрения расположения и технической оснащенности). Учитывая, что по данной причине сроки многих объектов будут в очередной раз сдвинуты на более позднее время (2012 г.), можно предположить, что реальный объем предложения к концу 2011 года составит до 1 000 000 кв.м. офисных площадей.

Бизнес-центр "Мирланд" общей площадью 15 тыс. кв. м входит в число наиболее крупных объектов, сданных в I квартале 2011 года Источник http://mirland.su/

quot;Виртуальные игры" девелоперов

Как рассказал GZT .RU ведущий специалист департамента офисной недвижимости Максим Жуликов, в настоящий момент мы можем наблюдать возврат к рынку арендодателя, которые начали пересматривать арендные ставки по ранее заключенным контрактам в сторону их повышения. Из-за постепенного возвращения "драконовских" условий в договоры аренды, в новых договорах аренды появилось условие ежегодной индексации ставок в размере 5–10%. "В связи с нарастающим дефицитом помещений с отделкой и запретом мэрии на строительство в центре мы можем наблюдать увеличивающийся рост активности девелоперов в освоении бывших заводов и фабрик, а также спрос с их стороны на промышленные площадки в центре города",— говорит Максим Жуликов.

По его словам, спрос на офисы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сегодня увеличился на 30–40%. Эксперты Penny Lane Realty зафиксировали рст спроса на приобретение готового арендного бизнеса со стороны рантье, стабильно высокий спрос на покупку объектов класса А и В, а также особняков с прилегающей территорией. Что касается предложения, по словам Жуликова, многие продавцы начали возвращаться к модели "виртуальных" продаж: продавцы выставляют свои объекты только для того, чтобы узнать насколько вырос в цене их актив. В итоге число объектов, реально выставленных на продажу, сократилось в несколько раз по сравнению с 2008–2010 гг.

Активные банкиры По данным Colliers International, в I квартале 2011 г. отмечалось оживление спроса со стороны компаний банковского и финансового секторов на рынке офисной недвижимости. Эта тенденция получила активное развитие во втором полугодии 2010 г. и сохранилась в начале 2011 г. В частности, в I квартале 2011 г. "Российский Банк Развития" арендовал офисное здание класса В+ "Прогресс БЦ" площадью 6084 кв. м. Второй крупной сделкой отчетного квартала стала аренда офисного помещения площадью 7480 кв. м в бизнес-центре класса А Diamond Hall, которую заключил "Кредит Европа Банк" с собственником здания— компанией Midland Development.

Поиском новых офисных помещений занимаются и другие крупные банки.

По словам руководителя департамента по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Ольги Збруевой, общее оживление рынка выявило наиболее активных арендаторов— представителей добывающей отрасли, финансовых структур, сферы товаров народного потребления. Поэтому наиболее активными арендаторами в 1 квартале 2011 года по-прежнему являются компании индустриального, потребительского и финансового секторов. Распределение спроса на аренду помещений между ними составило 16 и 11% (промышленность, энергетика), 31% (сфера потребления) и 27% (финансовые сектор). Как правило, наиболее удобный формат помещений для бизнеса данных секторов — до 500 кв. м. Наибольшие площади занимает энергетический сектор (от 10 тыс. кв. м.), что связано с размерами бизнеса и финансовыми возможностями данного бизнеса. Помещения от 3000 до 10 тыс. кв. м. чаще привлекают телекоммуникационные компании и ИТ— бизнес. В структуре спроса на покупку офисных помещений большую активность так же проявляют промышленные и производственные компании (36%), а также финансовый и энергетический сектор (25 и 21% соответственно).

В 1 квартале 2011 года продолжилась тенденция роста ставок аренды, начавшаяся еще в 2010 г. Это было вызвано активизацией рынка после кризиса и сокращением доли вакантных площадей. Наибольшая коррекция ставок аренды коснулась, в основном, офисов класса A и В+, удачно расположенных в центре Москв Источник Colliers International

осква-Сити хочет больше денег

По словам директора департамента офисной недвижимости Colliers International Ольги Побуковской, пока в целом арендные ставки и цены продажи офисных помещений остались на уровне IV квартала 2010 г., хотя в зданиях с качественными офисами и хорошим расположением ставки аренды растут. "Случаи роста ставок аренды были единичными в I квартале, однако мы прогнозируем их нарастание в среднесрочной перспективе",— говорит Ольга Побуковская. Как она констатирует, самый высокий уровень арендных ставок в Москве по итогам I квартала 2011 г. был зафиксирован в деловом районе "Сити"— он составляет в среднем в среднем $755 за кв. м в год в зданиях классов А и В, несмотря на то, что здесь сохраняется один из самых высоких показателей доли свободных помещений— 15,5%.

Самый низкий уровень вакантных площадей отмечается в центральном деловом районе (6,7%), который занимает второе место в рейтинге арендных ставок районов Москвы (примерно $680 за кв. м в "год). Превышение среднего уровня ставок аренды в районе „Сити" по сравнению с центральным деловым районом можно объяснить следующим. В „Сити" предлагаются офисные помещения исключительно в зданиях класса А, что определяет высокий уровень средней арендной ставки. В то время как в центральном деловом районе расположены офисные здания разных классов (А, В+ и В-), где ставки аренды начинаются от $300 за кв. м в год. Это приводит к снижению средней величины арендной ставки в центральном деловом районе",— говорит Побуковская.

В других районах столицы средние арендные ставки колеблются от $240 за кв. м в год до $500 за кв. м в год. Самым дорогим районом, расположенным за пределами центра, является запад Москвы, а самым дешевым— юго-восток. Примечательно, что на юго-востоке столицы не только самые низкие арендные ставки, но и самый высокий показатель уровня вакантных площадей (20,7%). В целом по районам, расположенным за пределами центра Москвы, доля вакантных помещений колеблется от 8,7% до 20,7%.

В связи с запретом на строительство офисов в центре города девелоперы начинают осваивать промзоны или земли ближайшего Подмосковья. На фото один из крупнейших БЦ в Москве - Химки бизнес-парк (проект IKEA) Источник http://www.cre-awards.ru/

ефицит будет

"Несмотря на постепенный рост арендных ставок в Москве, мы наблюдаем разнонаправленную динамику роста по классу А и Б. В среднем увеличение ставок по классу А в центральной части города составляет 15–20%, в то время как динамика по классу Б равна в среднем 5–10%. Спрос на здания класса А и Б+ продолжает расти. Это происходит на фоне сокращения свободных качественных площадей, особенно внутри Садового Кольца. Мы считаем, что к концу 2011 года арендаторы столкнутся с ситуацией, когда выбор качественных офисных помещений в сложившихся деловых субрынках будет существенно ограничен. Таким образом, многие компании, которые планируют переезд в ближайшие 1–2 года, уже сейчас активно ведут поиск офисных помещений и вступают в переговоры для того, чтобы зафиксировать условия аренды на текущем уровне",— комментирует ситуацию старший директор отдела по работе с корпоративными клиентами Cushman Wakefield Наталья Кутеригина.

По мнению Ольги Збруевой, в связи с невысокими темпами ввода новых объектов в эксплуатацию, вызванными заморозкой многих проектов во время кризиса, объем качественного предложения офисов в Москве по результатам 1 квартала 2011 г. действительно не является высоким. Новых проектов крайне мало, что связано с недостаточностью финансирования строительства офисных объектов. Банковский сектор охотнее кредитует жилищное строительство, поскольку сроки окупаемости жилых проектов по сравнению с офисными существенно меньше. "I квартал 2011 года пока обозначил тенденцию дефицита офисных помещений класса А. В рамках намерений правительства Москвы о запрете строительства новых бизнес-центров в пределах ТТК дефицит помещений класса А и В+ будет со временем увеличиваться. Объем офисных помещений класса B пока остается достаточным для удовлетворения существующего спроса",— считает Збруева.

"Первыми закончатся, безусловно, офисы в центре, затем,— в пределах ТТК. По мере восстановления экономики, восстанавливается деятельность компаний различных сфер бизнеса, компании вновь образуются, расширяются, этот процесс влечет за собой поглощение офисных помещений. Спрос растет и рождает предложение. Девелоперы будут искать площадки для строительства новых офисов. Параллельно будет идти процесс осознания потребителями того, что для всех офисов в центре не хватит, а офис в центре при всех своих преимуществах, создаст много неудобств— пробки, отсутствие паркингов, цена и т.д",— рассуждает нач. отдела маркетинга технопарка Nagatino i-land Ирина Морозова.

Как считает Морозова, безусловно, нового строительства в центре уже не будет, ведь земля здесь закончилась. "Но в Москве есть 28 тыс. кв. км промзон, которые будут рано или поздно освоены. Это будущие новые деловые районы столицы, есть и другие площадки, и ближайшие земли рядом с МКАД. Таким образом, рынок офисов всегда будет стремиться убежать от дефицита",— надеется эксперт.