Коммуналки возвращаются

Коммунальные квартиры по-прежнему составляют заметную часть рынка. Более того, этот сегмент показал наибольшую устойчивость в кризис и продолжил расти. Особенно в Московском регионе, здесь спрос на комнаты вдвое превосходит предложение.

По данным исследования, которое портал Domofond.ru провел для «Газеты.Ru», в Москве за первые пять месяцев этого года на долю квартир пришлось около 14% от общего объема запросов, притом что объем предложения составил 7%. В то же время по всей России спрос и предложение на комнаты в коммуналках находятся на одном уровне в 7%. Для сравнения: в Москве и области около 70% предложения составляют квартиры, а 16% — загородное жилье. В этих сегментах разрыв между спросом и предложением не превышает 7 п.п. При этом, по оценке компании «Бест-Новострой»,

с начала года в Москве объем предложения комнат в коммуналках практически удвоился.

Так, сегодня на вторичном рынке Москвы на продажу предлагается более 3,7 тыс. комнат, из которых около 550 предложений — это доли в квартирах. По сравнению с началом года объем предложения вырос почти вдвое: в январе на реализации находилось около 1,8 тыс., из которых чуть больше 200 предложений — это доли в квартирах.

«Часть комнат по-прежнему представляет собой бывшие коммуналки, часть продается как доли или отдельные комнаты в типовых квартирах», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новостроя». Наибольший объем предложения сегодня — это комнаты в трех- и четырехкомнатных квартирах.

Самый стабильный сегмент

«Отметим, что сам сегмент меньше всего пострадал на фоне общерыночных тенденций. Всегда есть покупатели, которые рассматривают самые доступные предложения по вторичному жилью», — говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Как она отметила, этот сегмент показал свою устойчивость к ценовым колебаниям.

«У таких предложений есть свой целевой покупатель, главным приоритетом которого является дешевизна приобретаемого жилья, локация или как вариант — перспектива выкупа», — говорит Бирина.

Популярность комнат связана скорее не с ростом цен на квартиры (последний год цены на вторичном рынке стагнируют), а с постоянными миграционными потоками, направленными в Москву из других регионов России и стран СНГ, считает Алексей Бернадский, директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet.

«Покупают комнаты обычно граждане с весьма ограниченным бюджетом, которые по каким-то причинам не хотят арендовать квартиру и не могут купить новостройку, чтобы не ждать окончания строительства дома. В этом смысле о возрождении коммунальных квартир вполне справедливо говорить», — признает он.

Цены на комнаты в Москве стартуют от 1,59 млн руб.
Однако предложений в диапазоне от 1,6 млн до 1,8 млн — не более 100 лотов, отмечает Доброхотова. Довольно большие (и примерно одинаковые) доли предложения сосредоточены в бюджете от 2 млн до 2,5 млн руб. и в диапазоне от 3 млн до 3,5 млн руб. Но основной объем все-таки сосредоточен в бюджете от 2,5 млн до 3 млн руб.

В ближайших городах Подмосковья (Люберцы, Королев, Балашиха, Химки) основной объем комнат предлагается по цене от 1,6 млн до 1,8 млн руб.

Соседи могут саботировать сделку

Стоит отметить, что покупка комнаты имеет ряд подводных камней. Например, сделки с коммунальными квартирами осложняет ряд моментов, связанных с общей собственностью. Главный из них — первоочередное право покупки соседями. Соседи, как правило, далеко не всегда заинтересованы в продаже и саботируют процесс отказа от преимущественного права покупки.

«В этом случае стороны иногда договариваются провести сделку через договор дарения, тогда отказа соседей от права преимущественной покупки комнаты не потребуется», — отмечает Доброхотова.

Есть один вариант, который позволяет преодолеть сопротивление соседей. Можно заключить с продавцом договор просроченного займа: сначала составляется договор займа на нужную сумму, а в дальнейшем — соглашение о том, что вместо денег в собственность передается комната. Впрочем, такая схема таит риски, поскольку договор дарения предполагает безвозмездную передачу недвижимости, а покупателю необходимо зафиксировать факт передачи денег. И если в дальнейшем этот факт всплывет, то договор будет считаться ничтожным (недействительным).

«Особое внимание стоит обращать на наличие среди собственников квартиры несовершеннолетних детей, которые по закону еще не могут дать решение о продаже доли квартиры. При необходимости принять решение за ребенка могут родители, но только согласовав свои действия с органами опеки и попечительства», — говорит Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».

Также еще до покупки желательно убедиться в адекватности соседей.

«К примеру, можно посмотреть, где стоят холодильники: если на общей кухне, значит, соседи доверяют друг другу. Если жильцы разнесли телефонную точку по своим комнатам, это тоже верный признак здоровых отношений. Кстати, если более подробную информацию о соседях предоставляют неохотно, это негативный сигнал», — рассказывает Доброхотова.

Кроме того, при покупке комнаты нужно очень внимательно ознакомиться с документами и планом БТИ, обязательно сверить метраж в документах и по факту: вы должны быть уверены, что покупаете именно комнату, а не долю и именно ту комнату, о которой шла речь на переговорах.

Доля в квартире продается наряду с комнатами, но это достаточно абстрактный объект. Она не может быть выделена в виде отдельной комнаты, даже если их площадь совпадает. В результате возможны неудобства в пользовании приобретенной жилплощадью, не говоря уже о ее продаже. Как правило, доля в квартире — это наиболее дешевый вариант.

«Первое, что приходит на ум при продаже доли: собственники не договорились между собой, хотя продажа квартиры целиком для всех намного выгоднее, нежели частями. Так что и покупателю следует задуматься, сможет ли он решить эту проблему? Поэтому доли обычно покупают те, кто чувствует в себе силы бороться за территорию, или с целью получения регистрации», — замечает Доброхотова.