Ночной кошмар для Пекина: 50 млн пустых домов

 Еще в 2017 г. в различных материалах объяснялось, почему "судьба мировой экономики находится в руках "пузыря" на рынке недвижимости в Китае". 
 

Чтобы китайцы, особенно растущий средний класс, сохраняли расходы на довольно высоком уровне и продолжали делать заимствования, им необходимо чувствовать, что их богатство будет расти. В отличие от США, где фондовый рынок – самый точный барометр уверенности в повышении "эффекта богатства", в Китае это всегда был рынок жилья, куда китайцы вкладывают три четверти своих активов по сравнению с 28% в США, а оставшееся инвестируют в финансовые активы.

Пекин это знает, поэтому Китай периодически и последовательно проводит рефляцию "пузыря" на рынке жилья, надеясь, что разрыв "пузыря", который произошел в конце 2011 г. и снова в 2014 г., станет контролируемым процессом "мягкой посадки". На данный момент Пекин добился успеха в сохранении стабильности цен, по крайней мере по официальным данным, что позволяет выйти из "пузыря" цен на жилье "уровня 1", который достиг максимума в начале 2016 г., сохраняя небольшое повышение цен на вторичных рынках.
 

Еще предстоит выяснить, как долго Китай сможет избегать резкого снижения цен, но в то же время на рынке жилья в Китае остается еще одна проблема: он является основным источником чистой стоимости жилья, также он всегда был ключевым фактором роста экономики Китая, поскольку расходы на инфраструктуру и капиталовложения долгое время были одними из важнейших компонентов прогнозируемого ВВП страны. Один из результатов - печально известные "города-призраки" Китая, построенные только ради того, чтобы достичь определенного уровня ВВП.

И в процессе рефляции последнего "пузыря" на рынке жилья появился ужасный побочный продукт этого "рынка" искусственного жилья: десятки миллионов пустующих по всей стране квартир и домов. Примерно 22% городского жилищного фонда Китая, или 50 млн квартир, пустует, отмечает профессор Ган Ли. 
 

Причина: снижать предложение и искусственно повышать цены. Однако это работает и в обратном направлении, и, несмотря на то что растут цены, а спекулянты наполняют рынок жилья легкими деньгами, в какой-то момент чрезмерное предложение, в результате которого растет количество пустующих квартир, приведет к панической ликвидации жилья. В результате все мы станем свидетелями крупнейшего краха на рынке жилья.

Как отмечает Bloomberg, сценарий "ночного кошмара" для китайских властей состоит в том, что владельцы пустых квартир поспешат продать жилье, когда на рынке недвижимости наметится крах, что приведет к падению цен. 
 

Хуже того, последние данные, полученные в ходе опроса в 2017 г., также говорят о том, что потерпели неудачу попытки Пекина пресечь спекуляцию на рынке жилья, что, наряду с теневым банкингом, является ключевой угрозой финансовой и социальной стабильности страны.

Как китайский ученый Ган получил эти тревожные цифры? Чтобы определить процент пустующего жилья, в прошлом году тысячи исследователей провели исследование по 363 китайским округам в рамках China Household Finance Survey.

Ган отметил, что доля пустующих домов практически не изменилась с 2013 г., когда она составляла 22,4%. 

Пекин обеспокоен, понимая, что даже скромное снижение цен может быть усилено многократно, так как миллионы квартир, выставленных на продажу, мгновенно попадут на рынок. Вот почему власти Китая ввели ограничения на покупку, также они ограничили доступность кредитов. Рост цен означает, что миллионам людей будет закрыт доступ на рынок, что усугубит неравенство. 

Фактически президент Китая Си заявил в октябре прошлого года, что "дома построены для того, чтобы в них жили, а не для того, чтобы на них спекулировали", и все же пустующая четверть жилья в Китае служит именно усилению спекуляций.

И если часть пустующего жилья составляют дома отдыха и жилища мигрантов, ищущих работу в других местах, то основным фактором, поддерживающим высокий уровень спроса, остаются инвестиционные покупки, отметил Ган. 

По словам Кайджи Чэня, соавтора работы "Большой бум на рынке жилья Китая", падение предложения приводит к росту цен и выдавливает молодых покупателей с рынка. 

Результат погони за недоступными домами с целью спекуляции привел к еще одному беспрецедентному долговому "пузырю": согласно Caixin выдача ипотечных кредитов в Китае взлетела в 7 раз с 3 трлн юаней ($430 млрд) в 2008 г.

до 22,9 трлн юаней в 2017 г. согласно данным PBOC.

К концу сентября стоимость ипотечных кредитов выросла на 18% до рекордного уровня 24,9 трлн юаней, что превратило многих людей в ипотечных рабов, отмечает Caixin.

Это также привело к еще одному "пузырю" на рынке жилья: задолженность по ипотечным кредитам достигает более половины общего объема задолженности домохозяйств в Китае. По состоянию на III квартал она составляла 53% из 46,2 трлн юаней задолженности домохозяйств.

Пока мало кто мучается бессонницей, размышляя над тем, что будет после того, как лопнет следующий массивный "пузырь". Примером такого пустующего дома является вилла на окраине Шанхая, которую купили родители 27-летней Натали Фэн. Двухэтажная резиденция должна была стать домом отдыха на выходные для семьи из трех человек. На самом деле, она пустует большую часть времени, а Фэн говорит, что пока слишком много сложностей, которые не позволяют сдавать дом в аренду.

"Каждый уикэнд, который мы проводим там, нужно ехать туда целый час и убирать там по полдня", - сказала Фэн. Иногда ей кажется, что лучше бы ее родители не покупали для нее этот дом, потому что любая квартира, которую она захочет купить сейчас, будет считаться вторым домом и ей придется вносить более крупный авансовый платеж.

Беспокоит то, что, несмотря на относительно стабильные цены на рынке жилья, основы рынка жилья явно дают трещины. Как сообщает WSJ, в начале декабря группа домовладельцев ворвалась в офис продаж шанхайского комплекса Central Washington, чей застройщик Shanghai Zhaoping Real Estate Development предлагал новые квартиры лишь за часть цены, за которую квартиры были проданы ранее в этом году. Один владелец квартиры отметил, что стоимость квартиры, которую он купил у застройщика в марте, снизилась примерно на 17,5%.

"Есть люди, которые купили несколько домов. Сейчас они пытаются продать их, чтобы расплатиться с ипотекой за другой дом", - отмечает агентство по недвижимости. Один из его клиентов купил квартиру в прошлом году примерно за $230 тыс., однако сейчас, для того чтобы найти покупателя, клиент должен снизить цену на 60%.

Между тем, в прошлом месяце стало известно, что агрессивные домовладельцы, которые заплатили полную стоимость за квартиры в жилом проекте Xinzhou Mansion в Шанжао, ворвались в офис продаж Country Garden в восточной провинции Цзянси на прошлой неделе, выяснив, что покупателям предлагались скидки на новое жилье до 30%. 

"На долю недвижимости приходится 70% общих активов городских семей. Дом - это не только богатство, но и статус. Люди не хотят, чтобы цены росли слишком быстро, но они не хотят, и чтобы цены слишком быстро падали", - сказал Шао Ю, главный экономист Oriental Securities. "Люди настолько привыкли к росту цен, что им не приходило в голову, что они тоже могут упасть", - добавил он. 

Но самым большим сюрпризом, когда музыка, наконец, закончится, может быть то, что, как показал отчет WSJ год назад, спад в жилищном секторе Китая, скорее всего, окажется намного хуже, чем кажется на первый взгляд. 

Все потому, что под руководством Пекина более 200 городов Китая за последние 3 года покупают лишние квартиры у застройщиков и переезжают из городских кварталов и близлежащих деревень. Министерство жилищного строительства Китая планирует продолжить программу до 2020 г. Стратегия, поддержанная кредитованием ЦБ, спасла застройщиков и поддержала рынок недвижимости.

Иными словами, несмотря на то что в Китае есть рекордные 50 млн пустых квартир, реальное число, вероятно, значительно выше. Именно это, а не фондовый рынок Китая, давно является крупнейшей бомбой замедленного действия в Пекине. А если Трамп и Питер Наварро действительно хотят разгромить Китай в торговой войне, им стоит сосредоточиться на дестабилизации рынка жилья.
 

ИСТОРИЯ ВОПРОСА

• В Китае более 50 млн пустых квартир

• За истекшее десятилетие ипотечные кредиты выросли в 8 раз

• Цены сохраняются стабильными благодаря постоянным государственным закупкам избыточного имущества

• Цены на жилье начинают падать, а некоторые застройщики вынуждены снижать цены на 30%

• Домовладельцы недовольны падением цен

На данный момент Китай сумел сохранить иллюзию стабильности, чтобы сохранить общественный порядок. Однако, если десятки миллионов пустых квартир внезапно попадут на рынок, то "восстание рабочего класса", которое Китай готовит с 2014 г., станет ночным кошмаром, который принесет с собой ужасающие последствия для всего мира.