«В корне нарушена логика»

Руководитель института жилищного управления Государственной Академии повышения квалификации при Минстрое РФ Константин Шишка рассказал о роли УО в капитальном ремонте дома. 

- Сегодня управляющие организации могут принимать участие в капитальном ремонте в нескольких формах. Эти формы зависят от способа накопления средств на капитальный ремонт. Как известно, наиболее распространенным является формирование у регионального оператора в «общем котле». Вторая модель – это когда Фонд капремонта формируется на специальном счете, владельцем которого является региональный оператор или товарищество собственников жилья. И третий вариант, который у нас возник с 1 января этого года, - когда управляющая организация может стать, по решению собственников, владельцем специального счета.

По данным на начало лета, всего по России была открыта 51 тысяча спецсчетов. Из этого количества РО владеет 30 тыс. счетов. Эта цифра очень важна, потому что мотивация собственников по выбору регионального оператора в качестве владельца специального счета относится к управляющим организациям. Наверное, нужно отдать должное тем УО, которые не остались в стороне и верно предполагают свое активное участие в этом процессе.

Я хотел бы остановиться на одном вопросе, который сегодня актуализирован в связи с тем, что собственники начали уплачивать взнос на капитальный ремонт. Этот вопрос касается непосредственно субъекта, который формирует платежные документы для тех домов, которыей выбрали в качестве владельца специального счета регионального оператора. Сегодня очень неопределенная практика сложилась. И она подтверждается неопределенностью позиций, с одной стороны, Государственной думы, которая утверждает, что платежный документ должен формироваться управляющей организацией в этом случае (т.е. еще раз, случай – это когда собственники открыли спецсчет, и владелец этого спецсчета – региональный оператор, т.е. управляющая организация вообще никакого отношения к этому спецсчету не имеет). В свою очередь, ответ Минстроя содержит другую позицию – собственники самостоятельно выбирают способ оплаты взноса на капитальный ремонт и несут расходы на выпуск платежных документов. Аналогичной позиции придерживается и Фонд ЖКХ – он говорит, что если этих позиций нет в договоре управления, то управляющая организация имеет право отказать. И возникла правовая коллизия, которая вылилась в то, что сегодня уже есть судебные решения в отношении управляющих организаций, которых в рамках общего собрания собственники назначили ответственными за выставление платежных документов. Суды принимают решения, руководствуясь действующими нормами ЖК, о том, что управляющая организация должна включить в платежку статью расходов на капремонт и, соответственно, выставлять ее собственникам.

Я в данном случае больше хотел бы коснуться не вопроса логики того, почему УО сегодня, по мнению судов и, я так понимаю, по мнению Госдумы, должна заниматься выставлением платежных документов. Я бы больше коснулся вопроса эффективности и вообще логики формирования источника для проведения капитального ремонта. Если сегодня заставить УО выставлять платежный документ, то у нас, во-первых, уже не выставляют их те, кто не заинтересован в этом процессе, или те, кто в рамках решения суда должен выставлять платежные документы, говорят, что будут выставлять с размером 0 рублей 0 копеек. Т.е. не формируется фонд капитального ремонта. А страдают собственники – они выбрали, они доверились, они хотят на спецсчете, не уводя в общий котел эти деньги, формировать источник капитального ремонта – а источник не формируется. С другой стороны, у нас в силу закона взносы на капитальный ремонт уплачивают собственники, и что касается уплаты нанимателей, то наниматели не платят за капремонт.

И в этой ситуации получается – даже если управляющую компанию заставить выставлять платежные документы собственникам, то ей нужно будет разыскать всех реальных собственников в лице органов местного самоуправления, в лице ведомств, в лице Российской Федерации, и им начать выставлять эти платежные документы, что, опять же, мягко говоря не входит в перечень работ по договору управления УО.

Еще один вопрос, который я хотел бы поднять, создает определенные риски, связанные с тем, что по ЖК владелец специального счета (а в данном случае региональный оператор) должен выполнять определенные обязанности – информировать собственников о текущем состоянии счета и регулярно информировать органы Госжилнадзора.  А не выставляя платежи, не имея информационного обмена, он должен его каким-то образом организовать и еще раз напрячь, наверное, управляющую организацию или заключить договоры с кредитными организациями, где открыты спецсчета, для того, чтобы получить эту информацию. Опять же такой получается провал в ситуации, когда должным образом региональный оператор не сможет выполнить эту задачу, а управляющая организация не должна выполнять ее.

Последний тезис – это вопросы, связанные с надлежащим ведением учета фондов. Это же не просто сумма средств, которая формируется на неком счете. Она имеет определенную природу: это есть минимальный размер взноса, это пени, начисленный за неуплату взносов, это проценты, которые начисляет банк за пользование этими средствами. И эти средства можно расходовать только в определенном направлении. Из минимального размера взноса – только на минимальный перечень услуг, что касается пени и начисленных процентов, то это на другие виды услуг. И этот учет нужно вести. Когда собственники представляют решение общего собрания направить средства на капитальный ремонт, то региональный оператор должен понимать, из каких средств банк оплатит эти услуги. В противном случае получается, что собственники или, в данном случае, владелец специального счета нарушит закон. Поэтому в корне нарушена логика. Это произошло, в первую очередь, потому что изначально управляющие организации не были включены в процесс формирования региональных систем капитального ремонта.

Чтобы стабилизировать эту ситуацию, с нашей точки зрения, нужно воспользоваться возможностями уже открытых счетов, владельцем которых является региональный оператор, а это, напомню, 30 тысяч счетов. Если говорить о субъектах, то в некоторых из них, например, в Ижевске, это 42% от жилого фонда, который находится на спецсчетах. И большая их часть находится во владении управляющих организаций. Т.е. УО видят потенциал работы с капремонтами. И уже эти капремонты идут в Ярославской области и прочих.

Предложение следующее – с учетом того, что введена новая норма, которая говорит о том, что собственники должны принимать решение на общем собрании, УО должны:

•              инициировать проведение этого собрания

•              стать владельцем специальных счетов

•       принять решение в рамках общего собрания об источниках финансирования (а источником финансирования могут быть как раз те проценты, которые начисляются на средства, размещенные на этом спецсчете)

•              в полной мере включиться в работу по организации капитального ремонта

•              использовать тот источник, который сегодня дает законодательство.

Причем, важно заметить, что эти средства. Размещенные на специальном счете могут использоваться, по решению собственников, в любое время вне зависимости от сроков, которые установлены в региональной программе.