Типичные нарушения в ЖКХ со стороны управляющих компаний и ТСЖ
Вашему вниманию предлагаются наиболее часто встречающиеся нарушения со стороны исполнителей жилищно-коммунальных услуг: управляющих организаций и ТСЖ.
Эти нарушения могут быть выявлены жителями без проверок внутренних документов исполнителей, касающихся их финансово-хозяйственной деятельности, а только лишь на основании доступных и имеющихся в наличии сведений и документов.
|
|
|
|
1.1. Исполнитель (УК, ТСЖ) выступает инициатором собрания | Противоречит ст. 45 Жилищного кодекса РФ в случае проведения внеочередного собрания, т.к. инициатором проведения внеочередного общего собрания может быть лишь один из собственников помещений в многоквартирном доме; порядок проведения годовых (ежегодных) общих собраний устанавливается собственниками. |
1.2. Нарушение правил подсчёта общей площади дома и площадей отдельных помещений | Часто встречается ситуация, когда общая площадь помещений многоквартирного дома занижается путём невключения в неё части площадей, например, нежилых помещений. Это искусственно улучшает процент «участия в общем собрании» и процент «проголосовавших» за то или иное решение. Если в нескольких протоколах общих собраний общая площадь дома различается, а также отличается от альтернативных источников (база МКД на сайте, реестр ОМСУ), то это повод для дальнейших проверок и изучения первоисточника — технического паспорта многоквартирного дома. |
1.3. Вынесение на повестку дня и принятие решений по вопросам, не относящимся к компетенции общего собрания согласно Жилищному кодексу РФ, например:«утверждение нормативов потребления коммунальных услуг, перераспределение (направление на иные цели) платы за коммунальные услуги» | Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг, никакой «экономии по коммунальным услугам» быть не может, т.к. плата за коммунальные услуги должна начисляться по формулам, исключающим возможность возникновения прибылей или убытков, а также должна автоматически корректироваться по факту потребления коммунальных услуг в доме. Поэтому принятые в нарушение указанных Правил и Жилищного кодекса РФ решения незаконны. См., например: «Верховный суд УР признал незаконными действия управляющей компании по расходованию переплаты за отопление на текущий ремонт и иные нужды». Также есть разъяснение: «Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома не имеет полномочий устанавливать норматив потребления тепловой энергии на отопление, а также каким-либо образом перераспределять средства, поступающие в виде платы потребителей за коммунальные услуги». |
|
|
2.1. Нарушение порядка начисления платы за содержание и ремонт жилья | Варианты нарушений: а) Отсутствие решения собственников о размере платы за содержание и ремонт жилья. Применение без решения собственников тарифов, утверждённых органами местного самоуправления, хотя эти тарифы могут применяться только в ограниченных законом случаях и не распространяются автоматически на всех жителей города. б) Отсутствие структуры платы за содержание и ремонт жилья (структура платы должна быть). См. также: «Обоснованность размера платы за содержание и ремонт жилого помещения» |
2.2. Нарушение порядка начисления платы за капитальный ремонт | Варианты нарушений: а) Отсутствие утверждённого общим собранием перечня работ по капремонту с указанием их стоимости, сроков проведения. Согласно ч. 2 ст. 158 ЖК РФ:б) Начисление платы за капитальный ремонт в нарушение ранее принятых общим собранием условий его проведения. Например, на общем собрании было принято решение об участии в федеральной программе капремонта по 185-ФЗ и о внесении собственниками части платы за капремонт (обычно это 5%). Ремонт проводится, собственники свою долю (5%) вносят. Но начисление платы со стороны исполнителя продолжается и после того, как собственники полностью внесут свою долю, что незаконно, т.к. противоречит принятому решению собственников. См. также: «Обоснованность платы за капремонт многоквартирного дома: как проверить?» |
2.3. Нарушение порядка начисления платы за коммунальные услуги (холодная и горячая вода, водоотведение, отопление, газ, электроэнергия), в т.ч. в части периодических перерасчётов | Плата за коммунальные услуги должна начисляться строго в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг по утверждённым формулам расчёта. В установленных Правилами случаях (указаны по ссылке выше, в настоящее время возможны только раз в год в отношении отопления) должны производиться периодические перерасчёты. УК / ТСЖ, равно как и общее собрание собственников, не имеют полномочий перераспределять средства, полученные от потребителей в доме на оплату коммунальных услуг (см. п. 1.3. выше). |
2.4. Неосуществление перерасчётов платы за коммунальные услуги при их временном отсутствии или некачественном предоставлении. | Правилами установлены требования к качеству коммунальных услуг и порядок установления фактов нарушения их предоставления с целью осуществления перерасчётов. |
2.5. Нарушение порядка начисления пеней | Пени, начисляемые исполнителем при просрочке оплатыкоммунальных услуг должны указываться в отдельном документе, направляемом потребителю. См. Правила предоставления коммунальных услуг, п. 39 в действующей редакции, п. 70 в новой редакции. |
Помимо Жилищного кодекса РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил предоставления коммунальных услуг, существуют и другие обязательные для исполнения нормативные акты в ЖКХ |
|
3.1. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда | Правила являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями. См. постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.09.2010 г. №6464/10. |
3.2. Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами | Стандарт обязателен для исполнения. |
Помимо Жилищного кодекса РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил предоставления коммунальных услуг, существуют и другие обязательные для исполнения нормативные акты в ЖКХ
В Москве - Нормативы г. Москвы по эксплуатации жилфонда - ЖНМ (их много)
Для нас важен этот - ЖНМ-96-01/5.
Особенно пункт 2.20 ЖНМ-96-01/5
ПП РФ №290 3.04.2013 - "МИНИМАЛЬНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ УСЛУГ И РАБОТ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ НАДЛЕЖАЩЕГО СОДЕРЖАНИЯ ОИ в МКД И ПОРЯДКЕ ИХ ОКАЗАНИЯ И ВЫПОЛНЕНИЯ"