Изъятие земельного участка под МКД

ЖКХ Изъятие земельного участка под МКД: законодательные и судебные нормы

31 августа 89

Темы: Жилищный фонд Градостроительство и землепользование

Фото © shutterstock.com

Случаются ситуации, когда возникает необходимость изъятия земельного участка под МКД для достижения каких-либо социально значимых целей. Если власти принимают решение о прокладке трассы федерального значения либо утверждают локацию системы водоснабжения, то, согласно ст. 49 Земельного кодекса РФ, реализация таких целей может стать основанием для процедуры изъятия земельного участка под МКД. Об этом варианте взаимоотношений органов власти с физическими и юридическими лицами и пойдет речь в данной статье.

Возможно ли изъятие земельного участка под МКД коммерческими организациями?

Учитывая тот факт, что население не знает тонкостей действующего законодательства, многие организации-застройщики добиваются сноса многоквартирных домов в нарушение действующих норм. Законодательство часто меняется. Это касается также и фундаментальных законов типа Жилищного, Градостроительного и Гражданского кодексов. Разобраться во всех нюансах законодательства под силу не каждому, поэтому при угрозе изъятия земельного участка под МКД грамотным решением будет обратиться к помощи юристов, еще лучше – к правоохранительным органам, чтобы они проверили законность планируемых мероприятий. Делать это нужно в случаях, если: многоквартирный дом подлежит сносу; земля под МКД подлежит изъятию с целью передачи в аренду под новое строительство.

Конституция РФ гласит, что никто не может быть лишен жилья в произвольном порядке. Жилищный кодекс также отмечает, что граждане могут в своих интересах и по своему разумению осуществлять свои жилищные права. Если у них возникнет необходимость, они могут произвести передачу таких прав по соответствующему договору. Задача органов местного самоуправления, а также федеральных органов власти как раз и состоит в том, чтобы эти права граждан защищать и охранять (ч.7 ст. 2 Жилищного кодекса РФ). Для того чтобы не позволить третьим лицам нарушить права граждан на жилище, органы власти обязаны следить за соблюдением законодательных норм при осуществлении деятельности, связанной с жилищным строительством. Но часто строительные компании, инвестируя в крупные проекты, не задумываются о пожеланиях людей. Они в одностороннем порядке принимают решение о сносе ветхого жилья, изъятии земельного участка под МКД и передаче его под новое строительство.

Все вопросы они решают обещанием выплаты компенсаций. Но законом четко оговорены случаи, когда допускается изъятие земельного участка под МКД, которое сопровождается лишением жилья граждан Российской Федерации: это исключительно те ситуации, когда у государства или муниципалитета возникает серьезная необходимость в освобождении конкретного земельного участка. Но все те варианты, когда предпринимательские структуры лишают людей жилья ради своей наживы, в законе не предусмотрены. Улучшение жилищных условий: порядок обращения граждан Чтобы изъять земельный участок под МКД с целью новой застройки, необходимо заручиться согласием собственников. «Выселить» из квартиры можно по закону исключительно при заключении договора социального найма, а вот переселить в рамках действующего законодательства не представляется возможным.

Подобные нормы в Жилищном кодексе РФ отсутствуют. Никакая коммерческая организация не может требовать выселения собственников помещений в МКД (равно как и переселения их в другое жилье). Однако гражданское право объявляет о свободе договора. Поэтому в рамках договорных отношений собственники вполне могут на выгодных для себя условиях передать права на жилье. Но если договоренности нет, а есть лишь принуждение, спор будут рассматривать судебные инстанции.

Причем инициировать судебный спор может не только собственник (группа собственников), на права которых покушается та или иная организация, но и сама коммерческая организация, которая уже получила право собственности или аренды землю под МКД. Предметом иска будет, разумеется, вопрос сноса жилого помещения. Когда вопрос о сносе уже решен, а собственника лишь ставят в известность, он может обратиться в суд с требованием приобретения для него другой квартиры, пригодной для жилья, стоимость которой компенсировала бы ему ущерб. Согласно ч.2 ст.19 Жилищного кодекса РФ, жилищный фонд Российской Федерации включает в себя: частный жилфонд (собственность физических и юридических лиц); государственный жилфонд, (собственность Российской Федерации и ее субъектов); муниципальный жилфонд (собственность муниципальных образований). Зачастую коммерческие структуры замалчивают факты. За видимым законным приобретением прав на жилье и земельный участок скрываются случаи нарушений.

Такое бывает, например, когда МКД не полностью принадлежит муниципальному образованию, а часть квартир в нем приватизирована. При этом согласие собственников на снос жилья и изъятие земельного участка под МКД не получено. Организации представляют устаревшие документы о принадлежности дома муниципальному образованию либо голословно утверждают об этом. Но при проверке выявляется, что часть квартир приобретена частными лицами, в том числе путем приватизации. А это значит, что дом принадлежит муниципальному образованию лишь частично. Эта часть распределена между жильцами на основании договоров социально найма. Но есть и жилплощади, которыми собственники вольны распоряжаться по своему усмотрению. И без их четко выраженного согласия невозможно снести дом и изъять земельный участок под МКД под намечаемое новое строительство.

После оформления права собственности частное лицо получает на руки свидетельство о государственной регистрации (сейчас это выписка из реестра ЕГРН), которая в дальнейшем становится правоподтверждающим документом в отношении соответствующего жилья. Порядок переселения из аварийного жилья по договору соцнайма и в собственности На каких законных основаниях может быть произведено изъятие земельного участка под МКД Пунктом третьим статьи 279 Гражданского кодекса РФ предусмотрен состав субъектов, которые для каких-либо важных для государства или муниципалитета целей могут принять решение об изъятии земельного участка под МКД. Субъектами являются федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов федерации или органы местного самоуправления.

С 1 апреля 2015 в Земельный кодекс РФ был введен и действует пункт о том, что решения об изъятии земельных участков под МКД для нужд города или государства в целом могут быть приняты не только по инициативе вышеозначенных органов, но и по ходатайству организаций, перечисленных в ст. 56.4 Земельного кодекса РФ (например, организаций естественных монополий). Та организация, которая выступает с инициативой такого изъятия, по закону несет расходы на соответствующие мероприятий по кадастровым работам и выплате компенсации. Конечно, эта статья дает возможность крупным организациям злоупотреблять своими правами.

Ведь перечень оснований, по которым ходатайство может быть отклонено, носит весьма условный характер (обращение к неуполномоченным органам, отсутствие плана земельного участка). Федеральным законом № 499-ФЗ от 31 декабря 2014 г. также изменен сам порядок изъятия земельных участков под МКД. Реализовав вариант данной процедуры в упрощенном порядке при застройке современной Москвы, Сочи (накануне Олимпиады), Владивостока (накануне саммита АТЭС), органы власти пришли к решению применения данного порядка в общегосударственных масштабах. Так, при строительстве высокоскоростной магистрали Москва-Казань и возведении строительных объектов к Чемпионату мира по футболу 2018 применяются новые нормы Земельного кодекса РФ. Как происходит изъятие земельного участка под МКД 1. Выявление правообладателей изымаемого земельного участка. 

Первым этапом в процедуре изъятия земельного участка под МКД считается определение его законных правообладателей. Выяснить это не сложно. Достаточно направить соответствующий запрос в уполномоченный орган (Росреестр). Но если у Росреестра какие-либо сведения о земельном участке отсутствуют, целесообразно обращаться в исполнительные органы федерального или местного уровней, в архивные фонды, чтобы найти документы, подтверждающие права на тот или иной земельный участок.

Также действенным является вариант пассивного поиска собственников. Так, не позднее чем за 60 дней до предполагаемого изъятия заинтересованные организации могут разместить соответствующие сообщения не только на своих официальных сайтах, но и на общедоступных информационных стендах в городе. Такой вариант обычно используется в дополнение к активному поиску путем направления розыскных запросов.

Допустим, что ни одно мероприятия не привело к обнаружению владельца земли. Что тогда? По всей вероятности, для нашедщихся после изъятия земельного участка под МКД правообладателей останется лишь возможность требования компенсации за утраченную землю. Но вернуть сам участок уже не удастся, поскольку он передан добросовестному приобретателю в рамках законной сделки (п. 11 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ). В этой же статье предусмотрено руководство к действию и на случай невыявления настоящих владельцев земли.

Так п. 10 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ сообщает, что уполномоченный орган обязан подать в суд заявлении о признании права собственности субъекта РФ, муниципалитета либо Российской Федерации в целом на те объекты недвижимости, земля под которыми будет изъята. Мы уже упоминали, что не всегда информацию о владельцах недвижимости можно найти в Росреестре. Это обусловлено тем, что он хранит сведения о правах, возникших после 1998 года (после вступления в действия 122-го Федерального закона от 21 июля 1997 г.).

Те собственники, права которых были установлены еще до начала действия закона и не претерпевали изменений, скорее всего не будут найдены по результатам запросов в уполномоченный орган. Есть ряд исключений, когда собственники сами подали о себе сведения в Росреестр уже после 1998 года, в частности для совершения сделок со своими объектами недвижимости. Ну а если владелец объекта недвижимости не найден, сведения о его правах не обнаружены, органы власти всегда могут признать право собственности за субъектом РФ или муниципальным образованием.

Хотя бывают случаи, когда после вынесения судебного решения появляется первоначальный владелец, и тогда на один и тот же объект претендуют два собственника. С целью исключения подобных недоразумений, которые создают массу трудностей для участников гражданских отношений, было бы не лишним проверить информацию о своих правах в едином реестре. В частности, это касается тех собственников, права на землю которых оформлены до 1998 года.

Любое лицо самостоятельно либо через представителя может подать запрос в Росреестр о правах на конкретные объекты недвижимости. Такое письмо можно направить почтой России. Все прилагаемые в виде копий документы нужно заверить нотариально. Несколько способов направить запрос существует в сети Интернет: единый портал государственных услуг; специальная форма на сайте Росреестра.

В среднем запрос обойдется в 500 рублей (если это запрос по одному федеральному округу), запрос через сайт Росреестра – 250 рублей, и стоимость может доходить до 1500 рублей (запрос на территории 51 и более округов). Уполномоченный орган обязан ответить на запрос в течение пяти рабочих дней. Ответ может быть направлен на бумажном или электронном носителе (по выбору заявителя). (Пункты 2, 3 статьи 7 Федерального закона № 122-ФЗ). В любом случае отслеживать события на официальном сайте своего муниципального образования никогда не будет лишним.

Там размещаются документы и проекты планирования территории. В рамках таких проектов могут быть затронуты права собственников, сведения о которых в Росреестре отсутствуют.

Своевременно выявив факт нарушения прав, лицо всегда сможет заявить о них в уполномоченный орган (на основании пп.4 п.5 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ подать заявление об учете прав на земельный участок) либо в суд. 2. Решение об изъятии земельного участка.  Когда по первому этапу сделано все возможное, уполномоченный орган может переходить непосредственно к изъятию. Утрата собственниками прав на земельный участок начинается с бумажных процедур.

Уполномоченный орган власти принимает решение об изъятии земельного участка под МКД. И это решение следует составить в форме письменного документа. В обязательном порядке данный документ должен содержать: точное указание на изымаемый участок (его географические координаты); характеристику находящейся на нем недвижимости; цель изъятия земельного участка под МКД; указание на документы-основания, которые позволяют осуществлять процедуру изъятия (п. 4 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ); перечисление организаций, которые ходатайствовали о принятии решения (если таковой факт имел место быть).

Затем решение обязательно придается огласке и публикуется. На это дается срок – 10 дней. Информация размещается на официальном сайте уполномоченного органа, а также в бумажных изданиях, копия решения направляется в Росреестр. Если решение принято по ходатайству третьих лиц, им также отправляются копии. Если решение направляется по электронной почте, то извещение считается состоявшимся в день направления письма; если по обычной почте – со дня подписания уведомления либо возврата письма отправителю; если доставляется в руки – со дня вручения документа. Срок действия решения об изъятии земельного участка под МКД исчисляется тремя годами.

Все заинтересованные лица могут обжаловать решение в судебные органы (п. 13-14 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ). Передача имущества в муниципальную собственность: основания и порядок Как определяется стоимость земли при изъятии участка под МКД Если все-таки решение об изъятии земельного участка под МКД принято, незамедлительно наступают его последствия. Главное последствие – компенсация убытков прежним владельцам. Причем, согласно пункту 3 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ, совершенно не важно, на каком праве принадлежал им участок: собственность; аренда; безвозмездное пользование; пожизненное наследуемое владение; постоянное бессрочное пользование. Чтобы узнать стоимость земельного участка под МКД, который подлежит изъятию, необходимо провести независимую оценку в соответствии с требованиями закона «Об оценочной деятельности в РФ» (№ 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.).

Выкупная цена участка будет включать в себя: рыночную стоимость, согласно заключению оценщика; понесенные прежним владельцем из-за изъятия участка убытки; упущенную выгоду прежнего владельца, которую он получил бы при сохранении за участком статуса-кво; рыночную стоимость расположенных на участке объектов недвижимости, если они также подлежат изъятию. Если владелец совершал на участке какие-то изменения в процессе пользования, вносил свои улучшения без разрешения (без соответствующих прав по условиям договора), то получить компенсацию за такие свои затраты также не получится. Некоторые владельцы, получив уведомление о предстоящем изъятии, начинают строительство на участке, рассчитывая на более крупную компенсацию.

Но это напрасные надежды. На основании пунктов 2, 8 ст. 56.8 Земельного РФ стоимость такой постройки не входит в выкупную плату. К тому моменту, когда владельцу будет направлено уведомление об изъятии, стоимость выплаты должна быть уже известна. Срок ее установления – 60 дней до отправки сообщения. Кем подписывается соглашение при изъятии земельного участка под МКД Для завершения процедуры изъятия земельного участка под МКД необходимо письменное согласие всех правообладателей. Так, согласно пункту 2 ст. 56.9 Земельного кодекса, с каждым собственником недвижимости, а также земельного участка под ним, должно быть заключено соглашение об изъятии, где согласие владельца будет выражено ясно и недвусмысленно, а также подробно описаны условия передачи.

Таковыми, в частности, могут быть условия о предоставлении прежним владельцам земли и построек на ней других земельных участков и объектов недвижимости в виде компенсации за те, что подлежат изъятию. По сути в данном случае имеет место быть договор мены. Первоначально орган власти составляет проект соглашения. Затем передает его второй стороне сделки на согласование.

Если в условиях все прописано корректно, владелец земли подписывает соглашение об изъятии земельного участка под МКД, вместе с принадлежащим ему недвижимым имуществом, расположенном на данном участке. После подписания вышеуказанного соглашения собственник возвращает договор в разработавший его орган власти, который выступает стороной по договору. Если об изъятии ходатайствовала конкретная организация, то в соответствии с п. 8 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ, соглашение должно быть отправлено в адрес организации-инициатора.

Нередки ситуации, когда собственник не соглашается с текстом договора и отказывается его подписывать, а также не представляет никаких альтернативных вариантов. Но в большинстве случаев при отказе собственник пытается выйти со встречным предложением об изменении стоимости выкупа. Если в планах владельца земельного участка повысить стоимость изъятия, он должен подкрепить свой расчет какими-либо обосновывающими документами.

В частности, таким документом может быть договор покупки земельного участка. Но наиболее достоверным в плане установления стоимости считается акт оценки, проведенной независимым специалистом. Такую оценку следует провести правообладателю, если он не согласен с выкупной ценой. Оплата экспертизы ложится на плечи инициатора.

В некоторых случаях уполномоченный орган считает оценку достоверной и повышает выкупную стоимость земельного участка, иными словами, правообладатель получает возмещение в большем размере.

Решение о повышении возмещения уполномоченный орган принимает самостоятельно, а в случае инициативы выкупа организацией коммерческого направления изменение цены придется согласовывать с такой организацией. Когда уполномоченный орган может обращаться в суд? Согласно пункту 10 статьи 56.10 Земельного кодекса РФ, если прежний владелец участка затянул с подписанием на 90 дней, то этот факт явно свидетельствует о его нежелании идти на сделку в добровольном порядке.

Поэтому уполномоченный орган вполне может составить иск о принудительном изъятии земельного участка под МКД, как собственно и самого многоквартирного объекта. Суд будет рассматривать все обстоятельства дела и выслушивать доводы сторон. На это ему потребуется время. В результате принимается решение о том, нужно ли проводить принудительное изъятие или нет.

В силу того, что процесс перехода в руки коммерческих застройщиков части земель ускорился путем реформирования законодательства в этой сфере, многие новые строительные проекты будут реализовываться более быстрыми темпами.

Данный факт также наводит на мысли, что интересы частных собственников и простых нанимателей будут нарушаться все чаще. Управление жилфондом: проблемы сферы и пути их решения Как происходит изъятие земельного участка под МКД, признанным аварийным Не всегда изъятие земельного участка под МКД обусловлено необходимостью новой застройки.

В некоторый случаях причиной изъятия муниципальных земель становится аварийное состояние многоквартирного жилого объекта. В случае изъятия аварийного жилья и земли под ним граждане также не могут быть лишены положенных им гарантий и компенсаций.

В любом случае, никогда не помешает изучить судебную практику по данному вопросу, чтобы предусмотреть все возможные риски данной процедуры.

Во-первых, объект недвижимости должен быть признан аварийным (порядок признания устанавливается Правительством РФ).

Во-вторых, должно быть принято решение о сносе МКД или его реконструкции.

Владельцы жилья должны быть оповещены о предстоящих мероприятиях. При условии, что дом будет снесен, земельный участок, на котором он расположен, передается муниципалитету. Документально изъятие жилья оформляется как изъятие каждого из помещений в доме. Изымать не придется только те помещения, которые и раньше принадлежали муниципальному образованию. В зависимости от того, какой вид собственности имело изымаемое жилье, создается межведомственная комиссии с соответствующим составом. Она и занимается разработкой справедливого решения о признании помещения непригодным для проживания, а его состояния – аварийным. В случае принятия такого решения здание подлежит реконструкции, если ее еще целесообразно проводить, либо сносу (на основании Положения№ 47, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006).

В частности, для муниципальных объектов, как и для частного жилья на территории муниципального образования, комиссия создается местными органами власти. Пока в законодательстве не предусмотрено каких-либо иных способов признания жилья аварийным и непригодным для проживания, поэтому каждый раз этот процесс осуществляется с помощью межведомственной комиссии.

На основании решения последней орган местного самоуправления издает собственный акт, содержащий нормы для исполнения физическими и юридическими лицами, чьи права и интересы затрагиваются данным актом. Иными словами, в итоговом решении указываются сроки выселения и изъятия недвижимых объектов.

В какие сроки необходимо произвести снос дома при изъятии земельного участка под МКД

После подписания специальной межведомственной комиссией заключения о признании дома непригодным к проживанию собственникам МКД предлагается самостоятельно принять решение о сроке, в который аварийный дом будет снесен. Если владельцы квартир будут бездействовать, то в ход пойдут другие инструменты. А именно, подобное невыполнение обязанностей собственниками может стать причиной обращения в суд.

Пример.

Местная администрация признала один из домов на территории муниципального образования непригодным к проживанию.

В силу того, что дом находился в аварийном состоянии, его было решено снести. В решении администрации был прописан конкретный срок, когда граждане могли переселиться из своих квартир в другое жилье. В числе собственников помещений был и предприниматель, который посчитал, что его личные права были ущемлены, а процедура проведена с нарушением требований закона. Он возмутился, что ранее требование о сносе имущества за свой счет в разумный срок ему не направлялось. Хотя этот шаг – неотъемлемая часть предусмотренной законом процедуры. В данном случае его интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности были нарушены. Суд встал на его сторону. Все стадии обжалования решения суда первой инстанции прошли в его пользу. Высший арбитражный суд РФ также посчитал такое бездействие нарушением закона. Этот случай говорит о том, что процедуру изъятия земельного участка под МКД нужно выполнять неукоснительно, исключая вольное толкование норм и пропуски некоторых «не особо важных» этапов инструкции. Комиссия приняла решение о ликвидации здания, она оповестила собственников, однако не предложила им принять решение о сносе. И так делают многие представители органов местного самоуправления.

Это требование закона часто игнорируется как формальная ненужность. Тем более, что программа переселения жильцов уже утверждена. Мало кто из собственников опечалился бы таким ходом событий. Но если у кого-то из владельцев помещений захочет признать незаконным механизм оповещения собственников, то такая, казалось бы, мелочь может привести к серьезным последствиям.

Закон есть закон. И если законодательство предусматривает конкретную процедуру, то она должна соблюдаться неукоснительно. Либо такое изъятие земельного участка под МКД и решение о сносе может быть признано незаконным. (См. определение далее – ВАС РФ по делу № ВАС-7966/11 от 04.08.2011).

Какой срок должен предоставляться жильцам для осуществления самостоятельного сноса?

Конкретный временной промежуток не установлен, на практике используется смутное определение «разумный срок». Но какой период времени можно считать достаточным для осуществления сноса? Ведь этот вариант подразумевает самостоятельное решение вопроса с переездом на новое место. А все это может растянуться на долгие годы. Но тем не менее, сроки, которые устанавливаются в директивном порядке, обычно оспариваются в суде. В домах с небольшим количеством квартир осуществить самостоятельный снос и расселение еще возможно.

Но в многоквартирных домах наблюдается выраженная инертность собственников, которые ожидают принятия решения от органов власти. Зачастую их сложно даже собрать для всеобщего голосования по насущным вопросам.

Программа переселения граждан из аварийного жилья: о качестве новых домов

Как действует муниципалитет при изъятии земельного участка под МКД, если собственники этого не хотят

В большинстве случаев собственники не предпримут никаких действий для освобождения своих квартир, надеясь на то, что органы власти каким-то образом смогут решить этот вопрос без их участия.

В данном случае органам местного самоуправление не остается ничего иного, как взять эти обязанности на себя. Изучив обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2009 г., можно найти такой случай, в котором орган местного самоуправления отправил собственникам требования о сносе дома (либо реконструкции) и в дальнейшем не предпринимал никаких действий. Суд посчитал, что направление требований – это лишь предварительная процедура для выкупа и расселения.

По сути дела, если никаких действий по самостоятельному сносу и переселению не предпринималось, в дальнейшем орган местного самоуправления должен был взять эти обязанности на себя, а не бездействовать. Поскольку никаких решений для осуществления процедур, предусмотренных частью 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ принято не было, у граждан появились основания для подачи жалобы в судебный орган на основании главы 25 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вполне понятно, что чем дольше откладывается переселение жильцов и изъятие недвижимости и земли под ней, тем опаснее становится нахождение в таком доме. Здание может просто обрушиться, а люди – погибнуть. Такие случаи, к сожалению, происходили в нашей стране.

Пример.

Определением апелляционного арбитражного суда по делу № 33-2486/2012 от 03.09.2012 было принято решение об уплате администрацией города Астрахани денежной компенсации гражданину – бывшему собственнику. Расселение дома осуществлялось слишком долго, в итоге часть дома обрушилась до того, как было завершено переселение его жильцов. В результате разрушение дома стало причиной гибели людей. Сотрудника администрации, ответственного за реализацию решения по сносу дома, привлекли к уголовной ответственности. Рассмотрев все имеющиеся в деле материалы, суд пришел к выводу о том, что астраханская администрация непозволительно долго решала вопрос о сносе МКД, а также об изъятии земельного участка под МКД. Если администрация не выполняет обязательств по предоставлению иного жилья, взамен сносимого, необходимо выплатить собственникам выкупную стоимость их жилья.

Согласно статье 32 Жилищного кодекса РФ муниципальная власть имеет только один выход в случае отказа собственников от самостоятельного решения о сносе и переселении в другое помещение. Этот выход – изъятие МКД и земельного участка под ним.

После того как решение об изъятии каждого помещения в МКД и земельного участка будет принято в установленном законом порядке, муниципалитет начинает непосредственно работу с собственниками с целью определения механизма расселения. Данные нормы применяются и в случаях с нежилыми помещениями в аварийном доме (определение ВАС РФ от 29.08.2012 № ВАС-8681/12). Суды рассматривают эти ситуации как аналогичные, поэтому считается необходимым принимать решения в отношении каждого помещения в аварийном состоянии, кроме тех, которые отнесены к общему имуществу МКД, а также решения об изъятии земельного участка под МКД.

Статья 32 Жилищного кодекса РФ говорит об изъятии земельного участка под аварийным домом лишь для нужд муниципалитета. Но ведь собственность помещений в доме может быть не только частной или муниципальной. Возможно, ряд помещений принадлежит субъекту или Российской Федерации. Эта тема была рассмотрена Пленумом Верховного Суда РФ в постановлении № 14 от 02.07.2009г. В документе объясняется, что в контексте данного закона муниципальные нужды заключаются в необходимости снести постройку, в которой невозможно проживать людям без угрозы для жизни. То есть понятие «муниципальные нужды» в данном случае не распространяется на дальнейшие планы по распоряжению земельным участком. Речь идет только о насущной и наболевшей проблеме, которую нужно решить в конкретный момент времени.

Земельный участок под МКД подлежит изъятию для нужд муниципалитета в случае: если собственники МКД в отведенный срок не напишут заявку на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию дома; если собственники затянули процесс переселения, отведенное время истекло, а дом не снесен и не реконструирован. Если дом не реконструирован и не снесен, то земельный участок, на котором он расположен, также подлежит изъятию. Решение об изъятии принимается в отношении каждого помещения в МКД, за исключением тех, которые и так находятся в собственности муниципалитета.

Порядок заключения договоров аренды муниципального имущества на новый срок

Какие способы изъятия земельного участка под МКД, признанным аварийным, законны

Действительно, соблюдение процедуры изъятия должно быть неукоснительным.

Когда речь идет о правах граждан на жилье, ошибаться здесь нельзя.

Каждый просчет в действиях грозит обернуться серьезными проблемами. Нередко органы местного самоуправления пренебрегают некоторыми моментами, упрощая механизм изъятия земельных участков под МКД.

Мотивация проста: обыватели не знают закон в достаточной степени. Никто не станет связываться и копаться в деталях. Такое мнение является ошибочным. Обычно собственники, которых лишают жилья, очень внимательны к соблюдению норм права. Вот почему так важно не нарушать требований закона при изъятии объектов недвижимости. В Жилищном кодексе РФ, а именно в статье 32, названо два варианта сделки с жильцами в рамках процедуры изъятия. Это выкуп либо мена на другое помещение с зачетом стоимости. К сожалению, сказать о том, что эти два варианта урегулированы досконально, нельзя.

Поэтому в рамках их реализации возникает множество споров. Часть первая вышеозначенной статьи называет выкуп помещения вариантом, который должен использоваться по умолчанию. Предоставление равноценного жилья взамен – более сложный вариант, он используется реже, и его осуществить можно только по взаимному согласию сторон. И в мене, и в выкупе участвуют две стороны. Но если мена – добровольная процедура, то выкуп – скорее принудительная. И последствия незаключения сделки в первом и во втором случаях значительно отличаются.

Итак, рассмотрим первый вариант.

Выкуп.

Если собственник отказывается от выкупа, то муниципалитет обратится в суд с понуждением пойти на сделку. Препятствием к совершению выкупа будет, конечно же, цена.

Если собственник не согласен с назначенным размером выкупа, он может провести свою независимую оценку, которая станет доказательством для суда.

Конечно, расходы придется нести самому несогласному владельцу жилья. Но при благоприятном исходе судебного дела затраты ему могут быть возмещены по решению суда. А задача органов местного самоуправления – обосновать свою цену и убедить суд в том, что она рассчитана верно и не подлежит корректировке.

Суд может встать на сторону муниципалитета, и тогда собственника понудят пойти на выкупную сделку на предложенных условиях.

А вот предоставление другого жилья взамен изымаемому муниципалитет осуществить вправе, но не обязан. В большинстве случаев в жилом фонде просто нет помещения, подходящего для предложения взамен изымаемому. Но при выборе данного варианта изъятия настаивать на своем предложении орган власти уже не может.

Право владельца жилья – отказаться, понудить его в этом случае не удастся. Это утверждение отражено в упомянутом нами ранее постановлении Пленума ВС РФ № 14: «требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение, не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания ст. 32 Жилищного кодекса РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения».

Судебная практика в данной области неоднозначна, количество споров по изъятию земельных участков и помещений в МКД не уменьшается. Но почему такие кардинально противоположные решения принимаются в казалось бы схожих ситуациях?

Все дело в том, что и сама проблема аварийного жилья может решаться по-разному. В 2007 году был создан Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на основании Федерального закона № 185-ФЗ от 21.07.2007. Закон содержал главу 6.1 «Особенности предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья».

В самом названии заложена цель создания Фонда. Он нужен был для оказания поддержки в переселения собственников из жилья, признанного аварийным. Закон предусматривал денежную поддержку из средств Фонда, которая оказывалась субъектам РФ для реализации задачи по приобретению жилья в МКД. Механизм был такой: субъект приобретает недвижимость, пригодную для жилья, в собственность. Затем эта региональная собственность передается муниципалитетам.

А муниципалитеты предоставляют владельцам помещений МКД в случае изъятия их жилья. Но в настоящий момент эти нормы не действуют, вся глава целиком утратила силу в 2012 году.

В настоящее время действует статья 16 Федерального закона № 185-ФЗ – о расходовании средств долевого финансирования переселения из аварийного жилья только на жилье от застройщиков. Исключения могут быть предусмотрены программами, принимаемыми на региональном уровне.

Также по умолчанию считается, что средства Фонда не могут быть направлены на выплату собственникам выкупной стоимости жилья (ст. 32 Жилищного кодекса РФ), если иное не предусмотрено адресной программой, разработанной субъектом РФ. Программа может предусмотреть вариант выкупа из средств Фонда на случай, если у лиц, лишаемых жилья, имеется дополнительное жилье.