Войти в аккаунт
Хотите наслаждаться полной версией, а также получить неограниченный доступ ко всем материалам?
Заявка на добавление в друзья

Имеет ли право общее собрание изменить стоимость содержания без учета мнения УК?

Суть лжетеории. 

Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ «Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме»., передает acato.ru.

При этом часть 1 статьи 162 ЖК РФ устанавливает: «При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания».

Таким образом, именно общее собрание собственников помещений имеет право в одностороннем порядке утвердить условия договора управления и размер платы за содержание жилого помещения, а управляющая компания обязана заключить договор управления на условиях, утвержденных общим собранием, и предъявлять к оплате собственникам помещений стоимость содержания жилья в размере, установленном решением общего собрания.

Приверженцы приведенного мифа часто не отрицают того, что следование их мнению приводит к ущемлению прав управляющей организации (далее — УО), создает неравные условия для двух сторон договора управления, однако нисколько этим не смущаются.

Проанализируем, в чем же ошибочность такого подхода.

Требования к размеру платы за содержание

Необходимо отметить, что стоимость содержания не должна устанавливаться произвольно, и об этом прямо говорит Жилищный кодекс РФ.

Часть 1 статьи 156 ЖК РФ устанавливает: «Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства».

Пункт 29 Правил содержания общего имущества, утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила 491), подтверждает приведенную норму: «Расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации».

Пленум Верховного суда РФ в Постановлении от 27.06.2017 № 22 разъяснил: «16. При разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (часть 1 статьи 156 ЖК РФ)».

Таким образом, размер платы за содержание жилья не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и отвечать требованиям разумности.

Порядок утверждения размера платы

Часть 7 статьи 156 ЖК РФ устанавливает: «Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45–48 настоящего Кодекса.Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год».

Правила 491 устанавливают:

«31. При определении размера платы за содержание жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

35. Указанные … размеры платы за содержание жилого помещения … должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ».

Приведенные нормы, во-первых, устанавливают, что размер платы за содержание не может быть изменен в любой момент, а должен устанавливаться на срок не менее чем один год, во-вторых, указывают на обязанность учета предложений управляющей организации при рассмотрении общим собранием вопроса о размере платы за содержание, в-третьих, устанавливают необходимость соразмерности платы за содержание утвержденному перечню услуг и работ, объемам и качеству таких услуг и работ.

Договор управления

Важно помнить, что управляющая организация управляет многоквартирным домом на основании договора управления, при этом одной стороной такого договора является УО, а второй стороной — собственники помещений (часть 2 статьи 162 ЖК РФ). То есть собственники являются лишь одной стороной договора управления.

Размер платы за содержание в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ и частью 1 статьи 432 ГК РФ является существенным условием договора, то есть таким условием, без достижения согласия по которому между сторонами договора управления указанный договор не может быть заключен.

Таким образом, решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по условиям договора управления является мнением только одной стороны договора и не подлежит безусловному исполнению второй стороной (УО), если эта сторона с мнением другой стороны не согласна.

Дополнительно необходимо отметить, что часть 8 статьи 162 ЖК РФ устанавливает: «Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством», а гражданское законодательство предусматривает возможность изменения договора либо по соглашению сторон, либо по решению суда, но никак не по прихоти одной из сторон(статьи 310, 432, 450–453 ГК РФ). Следовательно, изменять в одностороннем порядке условия договора управления (включая размер платы за содержание) не имеют права ни управляющая организация (являющаяся одной стороной договора), ни собственники помещений (являющиеся второй стороной договора).

Кроме того, в соответствии с частью 7 статьи 162 ЖК РФ «Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания». Таким образом, договор управления не может исполняться, если он не подписан обеими сторонами*, в том числе не подлежит исполнению такое условие договора (например, размер платы за содержание), которое предложено одной стороной, но не поддержано второй.

* Во избежание недопонимания необходимо пояснить, что в соответствии с частями 1 и 2 статьи 162 ЖК РФ одной стороной договора управления выступает управляющая организация, а в качестве второй стороны выступают собственники помещений в доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. То есть, договор обязательно должен быть подписан со стороны УО, а со стороны собственников он может быть подписан не всеми 100 % собственников, а таким их количеством, которые обладают более чем 50 % голосов. При соблюдении данного условия договор управления подлежит исполнению и теми собственниками помещений, которые указанный договор не подписали (часть 4 статьи 162 ЖК РФ: «4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме»).

Выводы

В настоящей статье развенчана лжетеория о том, что якобы управляющая организация обязана безусловно исполнять решения общего собрания собственников помещений управляемого дома об изменении размера платы за содержание жилого помещения и/или об изменениях других условий договора управления. Необходимо помнить, что между УО и собственниками помещений действуют договорные отношения, предусматривающие необходимость достижения соглашений между сторонами для изменения тех или иных условий договора, включая и такое существенное условие как размер платы за содержание жилого помещения.

Источник: www.zhkh.su
{{ rating.votes_against }} {{ rating.rating }} {{ rating.votes_for }}

Комментировать

осталось 1800 символов
Свернуть комментарии

Все комментарии (19)

Всеслав ZOV

комментирует материал 05.09.2017 #

общее собрание много чего может, в том числе и тарифы изменить.
единственная проблема - вы попробуйте собрать это собрание.

no avatar
Аркадий Сизов

комментирует материал 05.09.2017 #

НИФОНТОВ лукавит и льёт воду на мельницу УК

no avatar
Инна Шереметьева

отвечает Аркадий Сизов на комментарий 05.09.2017 #

Согласна. УК коммерческая организация и это ее риски. Она обязана и все услуги выполнять по содержанию по закону, но это только на бумаге. В доме с мусоропроводом она обязана ежедневно мыть и дезинфицировать мусороприемные камеры. В нашем доме это 300 000 руб/год, но не делает. Ссылалась на отсутствие канализац.слива и ГВС, ХВС . Оказалось, что это все есть, но воду обрезали в самом начале образования УК, чтобы больше денег присвоить себе. УК должна выполнять весь минимальный перечень работ происанный в ПП РФ № 291, приказах минстроя и ЖКХ РФ № 190, 170. А также не выходить за предедьно допустимую плату за 1 кв.м, установленную Стандартом управления МКД.. Для нашего дома это 36.20, а УК с нас берет 47.60, а также со всех домов в ее подчинении. И какие договоры двух сторон?

no avatar
Аркадий Сизов

отвечает Инна Шереметьева на комментарий 05.09.2017 #

нехило башляют. мы больше 10р/м2 не утверждаем уже 3 года. и ничего . дом прекрасно содержат.

no avatar
Ольга Хицко

отвечает Аркадий Сизов на комментарий 05.09.2017 #

Скажите, а какой процент вы назначили им на управление ?? Согласно методическим рекомендациям надо от 4% до 10%. А УК сама себе "рисует" 20% и все думают, что это так и надо ! ????

no avatar
Аркадий Сизов

отвечает Ольга Хицко на комментарий 05.09.2017 #

До прошлого года придерживались 10 %. А с 17 года оглядевшись по сторонам тоже перешли на 20%. Но это просто своеволие не подтвержденное расчетом фактзатрат.

no avatar
Вениамин Маркуц

комментирует материал 05.09.2017 #

Я неоднократно писал, что не столь важно написанное в договоре о выполняемых работах. А весьма ВАЖНО, что деньги за выполненные работы (услуги) должны списываться с расчётного (лицевого) счёта дома СОГЛАСНО актам ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ. Причём делается это ЕЖЕМЕСЯЧНО! Работа по схеме – ВЫПОЛНИЛ работу (услугу) – ПОЛУЧИ. Оставшиеся деньги пойдут на текущий ремонт, ПЕРИОДИЧНОСТЬ которого 2-5 лет. Пора бы уразуметь эту простую истину. И нечего больше заниматься словоблудием. Тогда не придётся УК безнаказанно воровать у нас деньги. А то ведь получается: поуправляла УК домом 5 лет, наворовала и дёру дала. Вместе с нашими деньгами.

no avatar
Шестопалова Елена

отвечает Вениамин Маркуц на комментарий 05.09.2017 #

расчётный счёт дома ...

У Вас есть более подробный материал? ЕРЦ вешает лапшу (и в УБЭП тоже) что все деньги со всех домов на одном счёте и отчитаться за год по каждому дому сколько собрали с населения, сколько отправили в РСО по конкретному дому они не могут.
Какой НПА применять?

no avatar
Моисеев Федор

комментирует материал 05.09.2017 #

Все УО игнорируют нормативные акты росс.прав-ва и статьи ЖК РФ, где в соответствии с п.17 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденными ППРФ № 491 от 13.08.2006г. :
Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (существенное условие договора управления многоквартирным домом - п.2 ч.3 ст.162 ЖК РФ).
Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы также являются существенными условиями договора управления многоквартирным домом (п.3 ч.3 ст.162 ЖК РФ)
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). В связи с этим договор, в котором не согласовано хотя бы одно существенное условие, не может считаться заключенным.

no avatar
Моисеев Федор

комментирует материал 05.09.2017 #

И теперь посмотрите на липовые протокола общих собраний собственников и на их повестку дня, в них обычно есть выбор УО, утверждение перечня коммунальных и жилищных услуг и даже есть текст договора, но почему-то НЕТ обязательной цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещении.

no avatar
Моисеев Федор

комментирует материал 05.09.2017 #

А вот в этом и кроется хитрая политика всех упр.организаций нашей страны. Позиция УО - если вы сами собственники не приняли размер платы, то мы тут ни причем (хотя обязаны были утвердить на собрании) и разбирайтесь с исполкомом (ярым защитником частного бизнеса в ЖКХ). Да, при этом нарушаются положения ППРФ №491 и ст. 162 ЖК РФ, но местная и региональная власть уже нас прикрывала и будет продолжать прикрывать. И вот, при таких грубейших нарушениях, исполкомы постоянно-незаконно принимают плату за содержание ОДИ за собственников, ссылаясь при этом на ч.4 ст.158 и что якобы собственники сами виноваты, не проводя собрания по утверждению платы за содержание ОДИ.

no avatar
Моисеев Федор

комментирует материал 05.09.2017 #

Комментарий удален его автором

no avatar
Моисеев Федор

комментирует материал 05.09.2017 #

Более того, принятая исполкомом плата (тариф), за ремонт и содержание ОДИ, почему-то неправомерно привязана к площади квартир, а не к доле, как того требует федеральный закон (ЖК РФ). А дальше уже все по цепочке, все УО предъявляют необоснованные счета жителям-потребителям, на основе неправильно рассчитанной платы от исполкома.

no avatar
Моисеев Федор

комментирует материал 05.09.2017 #

А если еще учесть определение ВС РФ от 12.03.2015г. №310-КГ14-4-4599, где четко написано что содержание придомовой территории это обязанность муниципалитета, а не собственников ..

no avatar
Инна Шереметьева

отвечает Моисеев Федор на комментарий 05.09.2017 #

Я 4 года доказывала это. ГЖИ, прокуратура города, мэрия, мин-во ЖКХ МО - все отвечали, что она наша по закону и поэтому мы обязаны ее содержать 660 000 руб/год. Доказала. Пришлось прокуратуре выдать представление о перерасчете и возврате средств (правда, за 3 месяца), но плату за 1 кв.м уменьшили всему дому на 4.20 руб.

no avatar
Моисеев Федор

комментирует материал 08.09.2017 #

Ирина, для тебя - В соответствии со статьей 208 ГК РФ на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ) исковая давность не распространяется. В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», принятого 29.09.2015, указано, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации.

no avatar
×
Заявите о себе всем пользователям Макспарка!

Заказав эту услугу, Вас смогут все увидеть в блоке "Макспаркеры рекомендуют" - тем самым Вы быстро найдете новых друзей, единомышленников, читателей, партнеров.

Оплата данного размещения производится при помощи Ставок. Каждая купленная ставка позволяет на 1 час разместить рекламу в специальном блоке в правой колонке. В блок попадают три объявления с наибольшим количеством неизрасходованных ставок. По истечении периода в 1 час показа объявления, у него списывается 1 ставка.

Сейчас для мгновенного попадания в этот блок нужно купить 1 ставку.

Цена 10.00 MP
Цена 40.00 MP
Цена 70.00 MP
Цена 120.00 MP
Оплата

К оплате 10.00 MP. У вас на счете 0 MP. Пополнить счет

Войти как пользователь
email
{{ err }}
Password
{{ err }}
captcha
{{ err }}
Обычная pегистрация

Зарегистрированы в Newsland или Maxpark? Войти

email
{{ errors.email_error }}
password
{{ errors.password_error }}
password
{{ errors.confirm_password_error }}
{{ errors.first_name_error }}
{{ errors.last_name_error }}
{{ errors.sex_error }}
{{ errors.birth_date_error }}
{{ errors.agree_to_terms_error }}
Восстановление пароля
email
{{ errors.email }}
Восстановление пароля
Выбор аккаунта

Указанные регистрационные данные повторяются на сайтах Newsland.com и Maxpark.com

Перейти на мобильную версию newsland