Автор Жилищного кодекса РФ и постановления №354

Автор Жилищного кодекса РФ и постановления №354 Сергей Филимонов: «Даже в нынешних условиях УК и ТСЖ смогут выжить»

Его заочно ругают и винят во многих грехах и представители жилищной сферы, и собственники — зачастую даже не зная о его существовании. Именно он является одним из авторов таких «непопулярных» законов, как Жилищный кодекс РФ и ныне изданных к нему поправок, а также автором оговаривающего правила предоставления коммунальных услуг небезызвестного постановления правительства РФ №307 и недавно вышедшего альтернативного постановления №354.

Знакомьтесь: член экспертного совета Государственной Думы Сергей Леонидович Филимонов. В какой-либо партии не состоит, но периодически сотрудничает с различными политическими движениями нашей страны — как с единороссами, так и с КПРФ. Вхож в кулуары государственной власти.

ЦИТАТЫ

«Многие из вас сетуют на пассивность населения. На самом деле это, может, даже хорошо, вы еще не знаете, что такое активный собственник…»

«Я — москвич, но не работаю с москвичами. При таких деньгах процессы пойдут сами собой, в Москве никогда не платили за капитальный ремонт. А где денег нет, но удалось чего-то добиться, мне интересно».

«Я общался с министром ЖКХ Ростовской области Сергеем Сидашем. У него есть и желание,и интерес работать с жилищной сферой. Хотя региональные министерства от нее обычно оторваны».

«Мы взяли на себя миссию, не любимую ни Правительством РФ, ни народом. Собственники вообще видят лишь 5% нашего труда: двор, подъезд и уличное освещение».

«В написании постановления №307 участвовал один американский фонд. Я направил более 30 возражений. Ни одного не учли».

«Нет ничего зазорного в том, что на рынок пришли частные управляющие компании зарабатывать деньги. У нас все услуги платные. Хотя кого-то, может, от этого душит жаба».

«Было дело, меня в Госдуме спросили: а что вы скажете по поводу таких-то поправок в написанные вами законы? Я отвечаю: низкий поклон, юристы нашей страны теперь не останутся без работы».

Что хотят от жилищной сферы?

Грянувшая законодательная рекогносцировка обещает принести большие перемены. В частности — теперь в ходе предоставления услуги по содержанию и ремонту жилья придется выполнять весь перечень работ, оговариваемых Постановлением Госстроя №170. В противном случае управляющую компанию или ТСЖ могут постигнуть санкции жилищной инспекции в виде 40–50-тысячного штрафа за нарушения в одном доме. Одновременно в случае невыполнения этих требований у организации практически нет шанса выиграть суд — на федеральном уровне уже есть соответствующие решения.

Муниципальные тарифы на «содерремжил» в различных российских городах разнятся от 3 до 68 рублей за кв. метр (в Ростове — 16,07 рублей. — Авт.), установить в каждом отдельном МКД индивидуальную стоимость на услугу законом разрешено, но нереально. По оценкам Сергея Филимонова, при нынешнем состоянии жилищного фонда, где сейчас в ряде случаев выполняются лишь работы по устранению аварий, себестоимость услуги составит 30–40 рублей с кв. метра — учитывая, что помимо требований Постановления Госстроя №170, на ТСЖ и УК взвалили и ряд других обязанностей:

— Управляющие компании теперь несут ответственность за установку общедомовых узлов учета и их последующую эксплуатацию. Если организация не установит счетчики, ее привлекут к административной ответственности, жизнь по нормативу потребления коммунальных услуг— это гибель для ЖКХ. Еще одна медаль, которую нам повесили на грудь, — выполнение энергосберегающих мероприятий. Ответственность за сохранность общего имущества в многоквартирном доме по-прежнему целиком возлагается на ТСЖ и УК, я хотел частично переложить ее на собственников, но не дали. За скверное содержание многоквартирных домов собственников у нас не наказывают.

Что хотят от монополистов?

Как косвенно следует из рассказов Сергея Филимонова, в наименьшей степени изменения в законодательстве касаются монополистов. Похоже, от последних власть хочет лишь, чтобы они не навязывали УК, ТСЖ или собственникам содержание своих люков и сетей, проходящих за стенами зданий:

— Состав общего имущества в многоквартирном доме определяет общее собрание собственников. Как известно, границей ответственности между жилищной организацией и «ресурсником» в многоквартирном доме является стена. Если акт раздела границ не выполнен, у ресурсоснабжающего предприятия нет никаких аргументов указывать иной участок и иное месторасположение общедомового узла учета. Даже если собственниками приватизирована придомовая территория; в данном случае относительно обязанностей собственника еще можно спорить о том, что расположено на земле, но не под землей.

В остальных вопросах все будет по-прежнему. Разрешение собственникам в домах ТСЖ заключать прямые договоры с «ресурсниками» — формальность. Действительно, в данном случае жильцы будут платить напрямую ресурсоснабжающим предприятиям, но ответственными за своевременное перечисление платежей все равно остаются товарищества.

— За редкими исключениями ни одно водопроводное предприятие России не способно обеспечить стабильное водоснабжение жилищного фонда. А неприятности за грязную ржавую воду лягут на управляющие компании. Законодатели хотят, чтобы у гражданина была возможность прийти в одну организацию сразу со всеми проблемами, ударить кулаком по столу, и она бы стала все решать.

Одновременно ответственность за предоставление качественных коммунальных услуг легла и на товарищества. Последние теперь обязаны заключать договоры на управление многоквартирными домами как с членами ТСЖ, так и с собственниками, не состоящими в товариществе. Исключение — если товарищество наймет управляющую компанию. В данном случае ТСЖ отвечает только за качественное содержание жилья (и получает за данную услугу платежи), качественная «коммуналка» висит на управляющей.

Еще один вариант — уходить в непосредственное управление.

При наличии в доме подрядного предприятия ответственность за «коммуналку» в этом случае все равно ляжет по назначению — на коммунальщиков.

Что хотят от собственников?

Собственникам большинства многоквартирных домов, обслуживаемых управляющими компаниями без ТСЖ, тоже придется проявить гражданскую активность. Законодатели пожелали установить над УК контроль не только со стороны ока госжилинспекции, но и силами самих собственников. Теперь в таком МКД должен организовываться совет дома и избираться уполномоченный. Хотя у Сергея Филимонова большие сомнения в возможности внедрить данное ноу-хау:

— Если собственники не избрали совет дома, процедуру должны организовать городские власти. Но где гарантия, что она все же состоится? Никто не запрещает жильцам просто переругаться, сорвав собрание, а что в этом случае делать, закон умалчивает. Думаю, мало кто из здравомыслящих людей захочет работать уполномоченным бесплатно. Кроме того, данная «обязаловка» — нарушение конституционных прав граждан, о чем я проинформировал Минюст. Однако пока нет ответа.

Сергей Филимонов рекомендует УК при наличии в доме оппонентов «проталкивать» последних в уполномоченные. Не исключено, тогда они «хлебнув лиха» и услышав много нелестного в свой адрес от соседей, превратятся в союзников. Поскольку именно на совете дома лежит ответственность за качественный сервис УК, который предоставить во многих случаях невозможно.

Кстати, теперь в МКД, управляемых УК, договор на управление многоквартирным домом достаточно заключить лишь с одним собственником — уполномоченным. Формализация отношений с остальными жильцами является делом добровольным. Последние не смогут оправдывать отсутствием договорных отношений образовавшиеся неплатежи, поскольку в данном случае будет считаться, что между сторонами действует конклюдентный договор, идентичный содержанию бумаги, подписанной с уполномоченным.

А платить придется немало. Независимо от того, есть ли в доме счетчики или нет, обязанность погашения внутридомовых расходов энергоресурсов теперь ложится и на владельцев оборудования, и на «нормативщиков». Оплата каждой из коммунальных услуг состоит из двух составляющих: за объемы, потребленные квартирой, и на общедомовые нужды. К таковым, кстати, относятся не только пресловутые лампочки в подъездах, но и киловатты, воруемые соседями, а также чужие неплатежи.

— Здесь есть шоковая терапия, ее неизбежно приходится применять, — говорит Сергей Филимонов. — Еще одно принципиальное новшество — сроки заключения договоров на управление МКД. Я смог добиться, чтобы длительность действия этого документа составляла не менее одного года.

При этом в большинстве случаев даже изменение формы управления многоквартирным домом в большинстве случаев не является основанием для преждевременного расторжения договора с УК в одностороннем порядке. Основанием могут послужить лишь письменные доказательства хронического неисполнения обязательств по документу. Впрочем, это уже отдельная тема.

Благие намерения

— После реализации 185-ФЗ («Закон о капремонте». — Авт.) за многоквартирные дома началась драка. Я решил прекратить рейдерский захват многоквартирных домов организациями-однодневками, — пояснил свою позицию Сергей Филимонов. — Ведь повлиять на изменение формы управления в ряде домов можно было буквально за бутылку водки. Теперь собственники могут досрочно выбрать другую УК или переизбрать способ управления при исполнении взятых обязательств перед прежней фирмой. Если механизм заработает, я убежден, что управляющие компании начнут вкладывать в дома и собственные средства в целях извлечения коммерческой выгоды, поскольку будут иметь уверенность, что завтра никто не выкинет их на улицу.

Впрочем, где гарантия, что данная система не сыграет на руку все тем же рейдерам? Принятые меняющимся законодательством жесткие требования по отношению к ТСЖ в идеале направлены против создания «дутых» товариществ, а на деле повергают в шок многих передовых и успешных председателей.

При этом сам Филимонов отнюдь не идеализирует изменившиеся законы, отмечая лишь, что все было бы намного хуже, если бы не удалось «отбить» часть навязываемых поправок. И одновременно признает, что на содержание закона пытались повлиять и частично повлияли представители некоторых олигархических подразделений — тем самым подтверждая слухи многих «жилищников». Хотя к корректировке постановления пытались приложить руку не только они — так, например, вице-премьер РФ Дмитрий Козак зачем-то предлагал отменить непосредственное управление.

Финальная редакция документа вышла не идеальной, прогноз самого Сергея Филимонова не слишком оптимистичен:

— 354 постановление должны были утвердить еще два года назад, но затягивали. В конце концов принять его потребовал сам премьер-министр РФ Владимир Путин. Изменившиеся законы требуют от нас за один год сделать в ЖКХ то, что не выполнено за десятилетия. Но и в нынешних условиях можно выживать. Я сам 12 лет управлял многоквартирными домами и знаю, что это такое.

Олег ПЕТРУШИН

фото автора

Источник: http://rostov-dom.info

Остальное по теме:Управление многоквартирным домом

24.12.2014 18:00:00 По инициативе прокурора Находки управляющая компания привлечена к административной ответственности

22.12.2014 18:00:00 «Народ устал от вседозволенности и хамства управляющих компаний»

26.11.2014 18:00:00 Минстрой окажет "скорую помощь" жертвам управдомов

15.10.2014 18:00:00 Живите с миром

06.10.2014 18:00:00 Плату за ремонт и уборку подъездов могут увеличить