О капитальном ремонте и спонсорах ЖКХ

В России за годы либеральных реформ перепало всем сестрам по серьгам: одним при приватизации за бесценок (и тот иногда из бюджета) достались заводы, нефтяные скважины и пароходы, другим (впрочем, почему другим – всем) повезло еще больше в части жилья – облагодетельствовали бесплатной приватизацией квартир. В том числе в домах, которые требовали капитального ремонта еще в советские времена, но никто на их требования (домов) так и не отозвался. Более того, бесплатную приватизацию продолжают разрешать и сейчас, и всё более настойчиво.

В чем дело? Есть подозрение, что дело в поиске способа проявить заботу о москвичах за счет самих москвичей. Такой вывод напрашивается сам собой, когда вдумываешься в происходящее.

Хрущевские пятиэтажки по программе Правительства Москвы должны быть снесены, а в Царицыно вдоль железной дороги они стоят, целехоньки – как памятник эпохи. Может, и правильно. Как показывает в некоторых случаях практика, они могут оказаться крепче некоторых новостроек. Но это ни в коем случае не говорит о том, что им капитальный ремонт не требуется. Таковы были в то время нормативы по запасу прочности: на цементе не экономили, а теперь он импортный, к тому же квёлый. Странно только, что администрация ЮАО отчиталась о завершении сноса всех пятиэтажек. Тем более странно, что бюджет платить не любит, значит, и отчитываться перед счетной палатой за неизрасходованные средства или перерасход не надо. Для сноса, как и для строительства, Правительство привлекает бизнес, рассчитывается за долю в жилье предоставлением строительной площадки, а бизнес диктует свои условия – энное количество элитного жилья — на коммерческий рынок. Почему элитного? Потому что благодаря такой схеме финансирования строительства в Москве, даже самое простое жилье становится по карману только элите. Вот так и исчезает социальное жильё в Москве. Такая же ситуация и с капитальным ремонтом — деньги (рынок) диктуют условия. Департамент строительства отчитывается за жильё, построенное для москвичей, фактически ими (кому это по карману) оплаченное, так как «социальные» квадратные метры попадают в расходную часть коммерческого жилья, не всегда доступного для среднестатистического жителя города. Так и для капитального ремонта всегда стояла задача изыскать средства, но чтобы не из бюджета. И здесь источник всегда был один – население. Не одно поколение москвичей выплачивало свои кровные за квадратные метры. Не говоря уже о том, что дома, как и заводы, до 1991 г. были общенародной собственностью, то есть оплаченные, конечно, не из зарплаты, но из общественных фондов потребления (поэтому и предоставлялись государством бесплатно). Своего рода, народного «общака», который был разворован теми, кто якобы против того, чтобы отбирать и делить. Деньги копились поколениями, но на ремонт их всегда не доставало. Так сколько же их надо?

Если нормативный срок эксплуатации «хрущёвки» 50 лет, и этот срок к моменту приватизации наполовину истек, то логично предположить, что, даже следуя логике идеологов приватизации, «бесплатно» владельцу квартиры досталась лишь её половина, ведь перед приватизацией государство должно было сделать капитальный ремонт, но не сделало. Логика у государства другая – денег в казне нет, значит, нет и износа. Ниже мы попытаемся убедить читателя, что и первая половина, и вторая, давно оплачены населением, только доверило население эти отчисления ненадежному партнеру-государству, у которого с 90-х годов всё бесследно исчезает – и документы и деньги.

В советские времена на капитальный ремонт делались амортизационные отчисления из бюджета, поскольку основные средства де-юре принадлежали государству. И куда они делись? Государство не любит отчитываться. Наказывать, если государству потребитель не доплатил (иногда по праву, за неоказанные услуги),  – да, а вот отчитаться за отчисления в фонд капитального ремонта – это извините.

Кроме амортизационных отчислений государства, хозяева квартир (тогда все были хозяева) оплачивали (хотя, может быть, и частично) все виды ремонта. Это была не просто квартплата.

Читаем Постановление Совета Министров РСФСР от 30 октября 1967 г.(с изменениями и дополнениями, внесенными Постановлением СМ РСФСР от 10.10.1985 № 445, № 6 1986 г. и № 145 от 14.04.1987): «В тех случаях, когда после покрытия всех расходов по эксплуатации жилищного фонда образуется свободный остаток средств, он направляется в установленном порядке на создание фондов стимулирования, на прирост собственных оборотных средств жилищно-эксплуатационных организаций и на капитальный ремонт основных фондов жилищного хозяйства.Финансирование капитального ремонта основных фондов жилищного хозяйства осуществляется в плановом порядке за счет отчислений от арендной платы за нежилые помещения, свободного остатка средств жилищных организаций, государственного бюджета, а также средств предприятий, организаций и учреждений, в ведении которых находятся жилые дома».

О том, что платежей, которые поступали в фонд, в том числе и от населения, было достаточно, чтобы накопить средства для капитального ремонта в установленные сроки, говорит и Жилищный кодекс РСФСР, который утвержден ВС РСФСР 24.06.1983 г. в ред. от 20.07.2004 г.Читаем его:

Статья 147: «Государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные службы осуществляют по договору техническое обслуживание и ремонт общественного жилищного фонда, домов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также многоквартирных домов, находящихся в собственности граждан. Оплата расходов, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом этих домов, производится по ставкам или на условиях, установленных для обслуживания и ремонта жилых домов государственного и муниципального жилищного фонда».

Статья 154: «Плата за жильё и коммунальные услуги для собственников в многоквартирном доме включает в себя в том числе и взнос на капитальный ремонт».

Часть 1 статьи 158: «Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения».

В 90-х годах платежи населения включали также и отчисления на капитальный ремонт.

Постановление Правительства РФ от 18.06.1996 № 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг» гласит:

П.1 «Структура платежей населения за жильё всех форм собственности должна включать: первый платеж – за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых зданиях, второй платеж – за коммунальные услуги».

Об этом же говорит Приказ Минстроя РФ от 02.12.1996 г. № 17-152 «Об утверждении «Методических указаний по расчету ставок платы за найм и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание).

Документ носит рекомендательный характер, но только в части методики расчета, т.к. много факторов, которые влияют на конечную сумму. Но то, что сумма была всегда заложена в платежный документ,  сомнений приведенные выше документы не оставляют.

Вывод следует один – отчисления на капитальный ремонт из платежей населения должны были производиться и производились всегда. Такие отчисления предполагаются даже от тарифа тех, кто пользуется жильем по найму, т.е. из 2,50 рублей. Тем более из тарифа собственников – почти в 17-20 рублей за квадратный метр. Иначе как объяснить такой тариф?

Вот почему государство переносит сроки бесплатной приватизации, всячески идет навстречу, упрощает, почти умоляет. Можно сделать вывод только один – это тоже вид бизнеса: чтобы не нести расходы на активы, которые давно превратились в пассивы, теперь эти пассивы государство умоляет взять на себя население, а себе оставить одни активы – платежные требования. И неважно, что это делает население еще более нищим. Государство палец о палец не ударило, чтобы отремонтировать крыши, канализацию в домах, которым по 50-60 лет. Как показал многолетний опыт, вся роль государства сводится к тому, чтобы выставлять счета, при этом не беря на себя никаких обязательств, кроме обновления фасада, да устранения аварийных ситуаций. Суммы в счетах растут в геометрической прогрессии.

Галопирующая инфляция вроде закончилась в 90-х годах, а население получает жировки, цифры в которых скачут почти в традициях лихих 90-х годов. Например, за период с 1999 по 2009 г. платежи за содержание и ремонт хрущевской жилой площади для собственников жилья выросли с 0,24 рубля за 1 кв.м. до 6,66 рублей, а с 2009 г. по декабрь 2015 гг., соответственно, с 6,66 рублей за 1 кв. метр до 16,69 рублей за 1 кв.м. Рост в первом случае в 27,7 раза, а во втором – еще в 2,5 раза. Никаким дефлятором такой рост не объяснить. Это тариф за содержание и ремонт(включая капитальный ремонт), согласно вышеприведенным нормативным документам. Сомнений в этом нет.

Но и это еще не всё. Так росла расценка за жилую площадь, а ведь есть еще вторичное жильё: кладовки, коридоры, ванна с туалетом. Хотя в Методиках расчета стоимости жилплощади такого деления нет.

Тем не менее, в жировках в соответствии с Постановлением Правительства Москвы они есть, и здесь цена выросла за 6 лет с 16,8 рубля до 20,29 рубля за 1 кв.м. Раньше такого понятия не было, это придумали «мудрецы» от ЖКХ в нулевые годы.  Не было в жировках раньше и такого понятия, как водоотведение, которое удваивает сумму за пользование водой. При этом тариф вырос с 9,1 рубля в 2007 г. до 20,69 рублей в 2015 г. Москвичам очевидно, что создана еще одна, близкая к правительству Москвы структура, которой надо зарабатывать, а населению вменили в обязанность оплачивать её содержание. Следует заметить, что плата за площадь по найму составляет 2,5 рубля. Разница очевидная. В итоге платеж за содержание и ремонт квартиры в хрущевском доме (по всем нормативным документам «включая отчисления на капитальный ремонт) за 55 кв.метров в декабре составил 971 рубль, 95 копеек (без учета пользования холодной и горячей водой с водоотведением и электроэнергией) и отдельной строкойеще за капитальный ремонт 825 рублей. Хорошо, если бы государство объяснило такие манипуляции и с непостижимо галопирующими цифрами в едином платежном документе и с двойным отчислением на капитальный ремонт.

При этом государство игнорирует такой документ, как Постановление Госстроя от 12 октября 2000 г. № 103, в котором говорится:

«Использование показателя «общей площади жилья» для расчета платы за содержание и ремонт жилья (включая капитальный ремонт) базируется на том, что указанный платеж устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание, капитальный и текущий ремонты, мест общего пользования в жилых домах, к которым в том числе относятся межэтажные лестничные клетки, лестницы, крыши …».

То есть, нет никакого раздвоения на первичное и вторичное жилье. И опять — включая капитальный ремонт. Игнорировать собственные Постановления, методики и кодексы – это стало традицией власти государственной и городской. С 90-х годов население для государства стало дойной коровой. Но ведь если государство не обеспечивает своих граждан нормальной работой, нормальной зарплатой, нормальными условиями жизни, приглашая иностранные капиталы, иностранные фирмы, иностранную рабочую силу, то имеет ли право такое государство вообще брать платежи за жильё, ставшее, например, непригодным. Таких сюжетов по телевизору – пруд — пруди. И у так называемого «социального» государства совести хватает брать деньги за жильё, выработавшее свой ресурс на 100%, оплаченное населением на 200% (с учетом общественных фондов), вложив в него лишь копейки на покраску стен, вывоз мусора и содержание дворника с сантехником.

Ну, хорошо, приняли Постановление о проведении капитального ремонта, установили сроки в некоторых случаях, очевидно, полагаясь на мудрость Ходжи Насреддина: когда настанет срок – либо дом рухнет, либо жильцы вымрут. Установили объем работ, включенный в капитальный ремонт. Это:

— ремонт внутридомовых инженерных систем…;

— ремонт или замена лифтового оборудования…;

— ремонт крыши;

— ремонт подвальных помещений;

— ремонт фундамента многоквартирного дома;

Заметим, что тариф в Москве на все дома один – 15 рублей за квадратный метр, а дома, следовательно, объемы работ, сильно отличаются.

Возьмем для примера два дома, один, хрущевский, на Каспийской улице, 1966 года, другой – кирпичный пятиэтажный на Старокаширском шоссе, 1959 года. Согласно Федеральному закону от 28.12.2013 № 417-ФЗ (ред. от 28.06.2014) «О внесении изменений в Жилищный кодекс…» сказано: «в региональную программу капитального ремонта могут не включатьсямногоквартирные дома, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает 70%». Ни в том, ни в другом доме нет ни лифта, ни мусоропровода, ни подвальных помещений, а в доме на Старокаширском шоссе нет подвала, случается, протекает крыша, частично нет и нормального фундамента. Срок эксплуатации хрущевского дома – 50 лет, следовательно, износ за 50 лет составляет более 70%, если не все 100%. По совокупности перечисленных качественных характеристик они не должны включаться в программу капитального ремонта. Тем не менее, они в эту программу включены. Более того, некие застройщики с представителем от Правительства Москвы встречались с жителями микрорайона на Старокаширском шоссе, агитируя за постройку в нескольких десятках метров от дома, чуть наискосок от крыла дома, когда-то построенного без фундамента и без подвала, гостиничного комплекса с подземной парковкой. И представитель Правительства агитировал за застройщика, даже не вслушиваясь в аргументы населения о том, что стена дома может «поехать». А что касается гостиниц – их вокруг несколько, и все почти пустые. Процесс агитации за строительство гостиниц для гостей с ближнего зарубежья приостановлен, вероятно, ввиду временных финансовых трудностей московского бюджета.

Еще один показатель некомпетентности: в 80-е годы на первом этаже дома была проведена реконструкция, в результате которой кое-где были снесены фрагменты несущих стен. Вместо квартир первый этаж дома заняла налоговая инспекция.  В результате реконструкции на месте сантехнического узла возникло служебное помещение.

Это было сделано в нарушение Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Минкоммунхозом РСФСР 31.12.1968, по состоянию на 7 октября 2006 г.), в котором говорится:

  «П34.5 Запрещается производить перепланировку квартир, ухудшающую условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, в том числе:

Размещение санитарных узлов над жилыми комнатами или несовпадение их по вертикали…»

Стали возникать проблемы с канализацией, но аварийной службе МВК попасть в помещение налоговой инспекции в нерабочие часы нельзя, равно как и управляющая компания и её подрядная организация (и всех финансирует население!) не проводит в инженерных системах профилактические работы по той же причине. Когда жильцы обратились в Департамент имущества Москвы, то получили обескураживающий ответ: «На основании распоряжения Правительства Москвы от 18.01.2011 № 26-РП «О передаче в безвозмездное пользование… нежилого помещенияплощадью 828,2 кв.м. по указанному адресу». Возникает сразу несколько вопросов: откуда взялось нежилое помещение, если раньше там были квартиры и если Департаментом «перевод помещений» в нежилое помещение не осуществлялся. То есть в Департаменте имущества Москвы сведения о жилом доме начинаются, очевидно, с даты последнего распоряжения. Тут помню — тут не помню. Сказано же, что реконструкция первого этажа проводилась в начале 80-х годов. Жильцы выселялись с первого этажа в конце 70-х годов, квартиры сохранили нумерацию с пропуском номеров квартир с первого этажа. Очевидно, об этом Департамент имущества не в курсе, документов не имеет, и правительственных чиновников их некомпетентность, мягко говоря, не беспокоит. Ни на один вопрос из поставленных в обращении жителей заместитель руководителя Департамента не ответил. Как всегда отделался пустой отпиской.

Реконструкцию не проводили, Правила и Нормы эксплуатации жилых помещений не нарушали (хотя всё это не так), но тогда еще вопрос: почему «в безвозмездное пользование»?  Постановлением  СМ РСФСР от 30 октября 1967 года с различными более поздними дополнениями четко было установлено, что «финансирование капитального ремонта основных фондов жилищного хозяйства осуществляется в плановом порядке за счет отчислений от арендной платы за нежилые помещения, свободного остатка средств жилищных организаций, государственного бюджета, а также средств предприятий, организаций и учреждений, в ведении которых находятся жилые дома». И если с 80-х годов Федеральная налоговая служба заняла первый этаж дома и делала отчисления за аренду нежилых помещений, то, во-первых, где теперь эти отчисления, и, во-вторых, почему с 2011 безвозмездно? И где же тогда была налоговая инспекция до 2011 года? Жители дома точно знают – на первом этаже. Арендная плата, очевидно, опять растворилась в коридорах около власти. Теперь по новому кругу включили сбор средств на капитальный ремонт с населения, но уже так, чтобы и на первый этаж хватило.

Не жирно ли будет?

Всякий раз, когда сталкиваешься с чиновниками московского правительства или надзорными органами, поражаешься их некомпетентности и какой-то странной незаинтересованности в решении вопросов. Поэтому москвичи, которые по 50-60 лет, а кто и больше, живут в Москве, которых всё дальше отселяют от Садового кольца (благо, она расширяется, и скоро, Москвой назовут еще какие-нибудь Нью-Васюки), не очень надеются на качественный ремонт, если он вообще состоится. Впрочем, что-то будет обязательно. Иначе как освоить выделенные средства. Как показывает практика, заботой чиновников всегда был только сбор денег. Забота о москвичах пока проявляется только на словах. Прав классик: «единожды солгавши, кто тебе поверит».

Запланированный капитальный ремонт таких пятиэтажек (без лифта, без фундамента, без подвала) — лишь статистическая единица для сбора денег. А куда они пойдут дальше…, на ремонт или для нужд города и его чиновников — одному Богу известно.

Вот только интересно, если вспомнят про хрущевские пятиэтажки на Каспийской улице и их всё — таки снесут, вернут деньги москвичам или они опять растворятся как туман, и забудутся, как впечатления о бездарном спектакле?

Автор: Николай Петров