Отдать дом? Недостаточно!

Сочетание безработицы и падения цен на недвижимость порой приводит к совершенно жутким и гротескным результатам. Джозеф Райли потерял работу и не сумел выплатить ипотеку за свой летний дом в прошлом году. Ну, не смог и не смог, в общем-то с кем не бывает в наши дни. Летний дом – не основной. Неприятно, но без него прожить можно. Банк забрал дом на продажу, и Райли думал, что на этом история закончилась.

Как бы не так. В июне у Райли зазвонил телефон и голос клерка сообщил, что он должен банку 192576 долларов 71 цент.

Юридический казус в том, что при покупке дома (да и почти любого имущества) в рассрочку сделка купли-продажи осуществляется в начале, а не в конце. То есть дом сразу же принадлежит вам, но вы сразу же оказываетесь должны компании его полную стоимость. И эта полная стоимость определяется в момент заключения сделки, она прописана в контракте. Просто с вас взыскивают долг не сразу, а по частям.

Если же дом отнимают за долги, компания продаёт его другому владельцу и из этой суммы покрывает остаток вашего долга. Правда, я ни разу не слышал, чтобы избыток от вырученной суммы возвращали владельцу. Как это объясняется с точки зрения закона – честно говоря, не знаю, я не юрист. С точки зрения бытовой – очень просто. «Дураков нет».

Это нормальный механизм, если цены на недвижимость остаются постоянными, или растут. Но когда они падают, при продаже дома часто не удаётся выручить и половины его старой стоимости, которая значится в контракте. И тогда остаток взыскивают с должника, как это случилось с Райли.

Это явление называется «дефицитный приговор» (deficiency judgment) – и оно почти одинаково неприятно всем заинтересованным сторонам.

Кредиторов можно понять – они эти дома покупали за свои кровные, и естественно, хотят вернуть затраты. Но с точки зрения клиента это получается форменный грабёж – он (зачастую безработный) вынужден выплатить полную стоимость дома, не получив в итоге вообще ничего. Возможно, именно поэтому до последнего времени подобные долги взыскивались лишь в крайних случаях. Банки заботились о своей репутации. Но в условиях кризиса зачастую это остаётся единственным способом «остаться на плаву», так как средняя сумма ипотечных задолженностей близится к сотне тысяч долларов.

Как правило, долги по дефицитным приговорам взыскиваются достаточно настойчиво, когда банк подозревает, что имеет дело со «стратегическим неплательщиком» – то есть, когда деньги у клиента есть, но он прекращает платежи, потому что дом утратил стоимость. Дефицитные приговоры считаются законными в 41 штате из 50, причём Нью-Джерси и Нью-Йорк в эти 41 входят.

С другой стороны, во многих штатах законы позволяют клиентам откладывать платежи на срок до двадцати лет – и кредиторы идут им навстречу, надеясь что те смогут легче выплатить долги, когда экономика встанет на ноги. Но тут следует помнить, что по долгам набегают ещё и проценты – около восьми процентов в год в среднем. Если же кредитор ждать не намерен, то единственной защитой от него остаётся процедура банкротства…